Mis à jour le 9 novembre 2026 — Auteur: Alexis Sagnier
Un Français résident fiscal à Dubaï ou Abou Dhabi peut conserver des biens immobiliers en France, mais les loyers et les plus-values françaises restent en principe imposables en France selon la convention. Le prélèvement fiscal sur la plus-value d’un non-résident est normalement de 19 %, auquel s’ajoutent en principe 17,2 % de prélèvements sociaux lorsque les conditions d’exonération particulières ne sont pas remplies. Le seuil d’entrée dans l’IFI de droit interne est de 1 300 000 € d’immobilier net imposable. Attention à appliquer également les dispositions particulières de l’article 16 de la convention franco-émirienne concernant l’imposition de la fortune.
Chiffres clés 2026
| Indicator | Donnée | Source officielle |
|---|---|---|
| Prélèvement fiscal de plus-value immobilière non-résident | 19% | DGFiP |
| Prélèvements sociaux de droit commun sur plus-value non-résident | 17.2% | DGFiP |
| Seuil français d’entrée à l’IFI selon le droit interne | €1,300,000 | DGFiP |
| Taux minimum d’IR non-résident sur revenus 2025 déclarés en 2026 | 20 % puis 30 % au-dessus de 29 579 € | DGFiP |
Peut-on conserver un appartement en France après l’installation?
Le propriétaire résident des Émirats peut maintenir un bien en France, occupé par un locataire ou conservé pour des séjours personnels. La résidence fiscale se détermine indépendamment de la propriété de cet immeuble, même si les conditions d’usage peuvent constituer un élément parmi d’autres de l’analyse. Les charges de copropriété, taxes locales et emprunts restent associés au bien situé en France.
Il faut informer les administrations et organismes concernés de la nouvelle adresse et continuer à recevoir les avis fiscaux. Une banque française peut être conservée pour le crédit et le versement des loyers. La tenue d’un dossier locatif complet facilite les déclarations françaises et la preuve des revenus étrangers.
Quelle compétence fiscale prévoit la convention pour les loyers?
La convention franco-émirienne permet à l’État de situation d’imposer les revenus d’un immeuble. Un appartement de Lyon loué à un tiers reste donc, en principe, dans le champ de l’impôt français même si le propriétaire habite Dubaï. Le fait que la contrepartie soit virée sur une banque émirienne ne modifie pas la source immobilière du revenu.
Les charges déductibles et la qualification du bail relèvent des règles fiscales françaises. Une location nue et une location meublée peuvent impliquer des catégories, obligations et régimes différents. Le propriétaire doit conserver les contrats, quittances et factures permettant de déterminer le résultat net.
Comment calculer l’impôt français sur les loyers?
La DGFiP présente pour les non-résidents l’application du barème de l’impôt français et d’un taux minimum de 20 %, puis de 30 % au-delà du seuil de 29 579 € sur les revenus 2025 déclarés en 2026, sous les conditions de l’article 197 A. Ce mécanisme porte sur le revenu net imposable français, non sur les loyers bruts encaissés.
Une simulation peut tenir compte du taux moyen mondial lorsque ce calcul est plus favorable et que les justificatifs sont fournis. Il faut identifier la part taxable en France après la convention, puis appliquer les règles françaises. L’absence d’impôt sur le salaire aux Émirats ne dispense pas de cette déclaration.
Quels prélèvements sociaux restent dus sur les loyers?
Les revenus fonciers et les plus-values immobilières des non-résidents peuvent supporter les prélèvements sociaux français. Le taux de droit commun présenté par la DGFiP est de 17,2 % pour les opérations visées. Des règles particulières concernent les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État de l’EEE ou de Suisse, ce qui n’est pas automatiquement le cas du résident émirien.
La nationalité française ne suffit pas à déterminer la situation sociale. Le propriétaire doit expliquer son affiliation réelle et produire les justificatifs utiles. Une assurance santé privée émirienne n’entre pas nécessairement dans les mêmes conditions que l’affiliation obligatoire reconnue pour certaines exonérations européennes.
Quel impôt lors de la vente d’une maison française?
La plus-value immobilière d’un non-résident est en principe soumise à un prélèvement français de 19 % avant abattements et exonérations applicables. Le calcul part des prix de cession et d’acquisition corrigés selon les règles françaises. Les frais de notaire, certains travaux et les périodes de détention doivent être documentés avec leurs justificatifs.
La durée de détention modifie les bases fiscales. Pour le régime courant des plus-values immobilières, l’exonération d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux années, tandis que celle des prélèvements sociaux demande trente années. Une ancienne résidence principale devenue logement locatif doit être étudiée selon ses propres conditions d’exonération.
L’IFI s’applique-t-il automatiquement à 1,3 million d’euros?
En droit interne, la DGFiP prévoit l’IFI lorsque la valeur nette imposable de l’immobilier français d’un non-résident dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Cependant, la convention franco-émirienne comporte à son article 16 des règles spécifiques de répartition de l’imposition de la fortune et des conditions particulières concernant certains actifs financiers et la durée de détention. La présence du seuil légal ne clôt donc pas l’analyse du résident émirien.
Il faut examiner les biens immobiliers français, les droits et participations immobilières, les actifs financiers répondant éventuellement aux dispositions conventionnelles et la résidence de la personne. L’article 16 doit être lu dans sa version applicable, sans se limiter à une explication générale des non-résidents. Le formulaire et les pièces justificatives restent à préparer lorsque les conditions d’imposition le requièrent.
Comment l’article 16 de la convention peut-il intervenir?
Le texte consolidé de la DGFiP prévoit une règle conditionnelle d’imposition de certaines fortunes immobilières situées dans l’autre État, avec une comparaison de valeurs par rapport à des actifs financiers énumérés dans l’article. Des clauses particulières visent aussi le caractère permanent de certains placements et une durée de plus de huit mois dans l’année civile précédente, dans les termes précis du texte. Il faut examiner l’ensemble du dispositif plutôt qu’un seul paragraphe.
Un actif détenu par une société à prépondérance immobilière ou une participation substantielle peut relever d’une classification spécifique au sein de l’article 16. Le traitement ne doit pas être extrapolé à tous les placements. Une analyse chiffrée et documentée de l’assiette est indispensable lorsque le patrimoine français est élevé.
Quels documents transmettre au notaire français?
Le vendeur non-résident doit préparer le titre de propriété, le prix d’acquisition, les factures de travaux, les justificatifs de résidence et les éléments de ses éventuels emprunts. Le notaire vérifie le calcul de la plus-value et les formalités propres aux vendeurs hors Espace économique européen. Le besoin éventuel d’un représentant fiscal accrédité doit être confirmé.
Le calendrier de la vente doit intégrer les délais bancaires et les signatures à distance lorsque le vendeur ne revient pas en France. Le produit net transférable aux Émirats dépend de l’impôt, des éventuels prélèvements et des frais de transaction. Il est préférable de mesurer cette somme avant de s’engager dans un réinvestissement local.
Quels enjeux pour une SCI ou une société immobilière?
La détention de parts de SCI doit être analysée en fonction du régime de la société, de la composition de son actif et de la nature des revenus distribués. Une SCI à l’impôt sur le revenu n’a pas le même traitement qu’une société immobilière à l’impôt sur les sociétés. La convention peut qualifier certains droits différemment d’une vente directe de l’immeuble.
Les comptes courants d’associés, emprunts et valeurs de titres doivent être distingués. Le résident émirien doit suivre ses obligations françaises même si la société est gérée depuis la France par un tiers. La constitution d’une holding aux Émirats ne transforme pas automatiquement une assiette immobilière française en revenu étranger.
Comment gérer les paiements en euros et les dépenses en AED?
Les loyers, charges et prêts français sont normalement suivis en euros, tandis que la vie quotidienne du foyer aux Émirats se finance en dirhams. Il est pertinent de conserver une réserve en EUR pour les échéances immobilières et d’éviter les conversions trop fréquentes. Le change doit être calculé à partir des frais et cours effectivement proposés par la banque.
Le budget annuel doit inclure une vacance locative possible, des travaux exceptionnels et les acomptes fiscaux. Le patrimoine immobilier n’est pas une somme immédiatement disponible pour payer les frais scolaires ou médicaux aux Émirats. Une projection de trésorerie évite de confondre rendement brut et revenu réellement utilisable.
Quel effet sur la succession du propriétaire?
La convention franco-émirienne contient à son article 17 des règles particulières sur les successions, en distinguant notamment les immeubles de certains biens meubles. Le bien français peut rester dans le champ de l’imposition successorale française. La résidence fiscale des héritiers et la loi civile applicable doivent être analysées parallèlement.
Le propriétaire doit conserver les actes, les preuves de valeur et les dispositions testamentaires dans un inventaire patrimonial. Une SCI, un contrat d’assurance-vie et un bien immobilier direct ne se transmettent pas exactement de la même manière. Il faut coordonner les documents français et émiriens.
Numerical case study
Situation
Une personne effectivement résidente fiscale émirienne vend en 2026 un appartement à Paris avec 80 000 € de plus-value taxable fictive après les abattements applicables, sans exonération particulière.
Erreur de lecture
Elle déduit de sa résidence à Dubaï que la plus-value serait intégralement exonérée en France.
Verification
Elle applique la compétence française sur l’immobilier et calcule à titre indicatif 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux dans le cas de droit commun.
Result
La simulation arithmétique donne 15 200 € d’impôt et 13 760 € de prélèvements, soit 28 960 €, hors surtaxe éventuelle et autres situations particulières.
Frequently asked questions
La France taxe-t-elle mes loyers même si je vis à Dubaï?
Oui, en principe, lorsque les loyers proviennent d’un immeuble situé en France. La convention autorise l’imposition à l’État de situation et la déclaration française demeure nécessaire selon le régime du bien.
Quel taux sur une vente immobilière française?
Le prélèvement fiscal général sur une plus-value immobilière de non-résident est de 19 % avant abattements, auquel peuvent s’ajouter des prélèvements sociaux. Le résultat dépend des dates, frais et exonérations applicables.
Dois-je payer l’IFI si j’ai plus de 1,3 million d’euros en France?
Le seuil existe en droit interne, mais l’article 16 de la convention franco-émirienne contient des dispositions spécifiques sur la fortune. Une simulation de l’assiette et des conditions conventionnelles doit précéder toute conclusion.
Une maison française rend-elle automatiquement résident fiscal français?
Non. La propriété est un élément de situation, mais la résidence fiscale dépend des critères de foyer, séjour, activité et intérêts économiques puis de la convention. L’usage réel du bien importe.
Le notaire peut-il virer le prix directement aux Émirats?
Le règlement dépend des procédures bancaires et notariales ainsi que des justificatifs d’identité et de provenance des fonds. Les impôts et frais dus en France doivent être déterminés avant le transfert du produit net.
Préparer les pièces de l’immobilier transfrontalier
La synthèse patrimoniale doit présenter chaque bien, son propriétaire, sa valeur estimée, les emprunts, le bail et les revenus ou charges de l’année. Les justificatifs du changement de résidence et des affiliations sociales sont conservés avec les déclarations françaises. Les dispositions conventionnelles particulières, notamment l’article 16 sur la fortune et l’article 17 sur les successions, doivent être vérifiées au regard de la situation exacte du foyer.
La préparation d’une vente commence par le calcul du produit net réellement disponible après les impôts, frais et remboursement du crédit. Le calendrier de conversion vers les AED doit être établi une fois les dépenses françaises financées. Une décision de réinvestissement doit tenir compte de la disponibilité effective du prix et des obligations contractuelles restantes.
Convention officielle
Lire la convention fiscale consolidée France–Émirats, notamment ses articles 5, 16 et 17.
Maillage interne publié
- Hub Émirats
- Tax treaty
- Real estate income
- Capital gains
- Tax residence
- Double taxation
- Dividends
- Domiciliation fiscale à Dubaï
- Immobilier à Dubaï
- SCPI depuis Dubaï
- Expatriation
Official sources
- Prélèvement fiscal de plus-value immobilière non-résident
- Prélèvements sociaux de droit commun sur plus-value non-résident
- Seuil français d’entrée à l’IFI selon le droit interne
- Taux minimum d’IR non-résident sur revenus 2025 déclarés en 2026
Rendez-vous
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