Vendre un bien, des actions ou sa société en vivant aux Émirats : qui impose la plus-value ? L’article 11
Les gains sur la plupart des biens, dont les titres, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant. Mais l’article 11 réserve trois cas : les immeubles, les sociétés à prépondérance immobilière et les participations substantielles, de plus de 25 %, imposables dans l’État de la société. Un point décisif pour un dirigeant qui part avant de vendre.
- Les gains tirés de la vente d’un immeuble situé dans l’autre État sont imposables dans cet État (article 11, paragraphe 1, a).
- Les gains sur actions ou parts d’une société dont l’actif est constitué pour plus de 80 % de biens immobiliers sont imposables dans l’État où se trouvent ces biens, si sa législation les traite comme des gains immobiliers (article 11, paragraphe 1, b).
- La cession d’actions donnant droit, directement ou indirectement, à plus de 25 % des bénéfices d’une société est imposable dans l’État dont la société est résidente (article 11, paragraphe 3).
- Les gains sur tous les autres biens ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant, sauf rattachement à un établissement stable ou une base fixe dans l’autre État (article 11, paragraphe 2).
Qui impose votre plus-value ?
Pour le seuil de 80 %, les immeubles que la société affecte à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou à une profession indépendante, ne sont pas pris en compte (article 11, paragraphe 1, b).
Le texte de la convention
« a) Les gains qu’un résident d’un Etat tire de l’aliénation de biens immobiliers visés à l’article 5 et situés dans l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat ; b) Les gains provenant de l’aliénation d’actions ou de parts dans une société dont l’actif est constitué pour plus de 80 p. cent de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens sont imposables dans l’Etat où ces biens immobiliers sont situés, lorsque, selon la législation de cet Etat, ces gains sont soumis au même régime fiscal que les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers. […] »
« Les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux visés dans le paragraphe 1 sont exclusivement imposables dans l’Etat dont le cédant est un résident, à moins que le bien dont l’aliénation est génératrice du gain se rattache effectivement soit à une activité industrielle ou commerciale exercée dans l’autre Etat par le cédant par l’intermédiaire d’un établissement stable qui y est situé, soit à une profession indépendante exercée dans l’autre Etat par le cédant au moyen d’une base fixe qui y est située. »
« Nonobstant les dispositions du paragraphe 2, les gains provenant de l’aliénation d’actions représentant une participation substantielle dans le capital d’une société sont imposables dans l’Etat dont la société est un résident. On considère qu’il y a une participation substantielle quand le cédant détient, directement ou indirectement, des actions qui, réunies, donnent droit à plus de 25 p. cent des bénéfices de la société. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Quatre questions pour situer une plus-value
L’article 11 se lit dans cet ordre :
- 1Un immeuble ?L’État où il est situé peut imposer le gain (paragraphe 1, a).
- 2Une société immobilière ?Actif composé pour plus de 80 % d’immeubles : l’État de situation peut imposer, sous condition de sa législation (paragraphe 1, b).
- 3Une participation substantielle ?Plus de 25 % des bénéfices, directement ou indirectement : l’État de la société peut imposer (paragraphe 3).
- 4OtherwiseSeul l’État de résidence du cédant impose, hors établissement stable ou base fixe (paragraphe 2).
- 5Côté FrancePour un résident de France, le crédit sur les gains des paragraphes 1 et 3 est égal à l’impôt payé aux Émirats, plafonné à l’impôt français (article 19, paragraphe 1).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
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Lire la décision →Un dirigeant qui s’installe aux Émirats avant de céder sa société française ne sort pas forcément du champ de l’impôt français : si ses actions, détenues directement ou indirectement, donnent droit à plus de 25 % des bénéfices, la France garde le droit d’imposer le gain. Pour un résident de France, le crédit sur les gains immobiliers et les participations substantielles se limite à l’impôt réellement payé aux Émirats. Calendrier et structure de détention se décident donc avant le départ.
Faire étudier ma cession avant le départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien ou des titres français après une installation aux Émirats ?
Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Je vis aux Émirats et je vends des actions d’une société française : la France peut-elle imposer ?
Si les actions ne donnent pas droit à plus de 25 % des bénéfices et que la société n’est pas à prépondérance immobilière, le gain n’est imposable que dans l’État de résidence du cédant, les Émirats (article 11, paragraphe 2).
Comment s’apprécie le seuil de 25 % ?
Il s’agit des actions détenues directement ou indirectement qui, réunies, donnent droit à plus de 25 % des bénéfices de la société (article 11, paragraphe 3).
Un résident de France qui vend un appartement aux Émirats est-il imposé en France ?
Oui, le gain est aussi imposable en France, avec un crédit égal à l’impôt payé aux Émirats sur ce gain, sans pouvoir dépasser l’impôt français correspondant (article 19, paragraphe 1).
Source : Convention du 19 juillet 1989, modifiée par l’avenant du 6 décembre 1993 et par la Convention multilatérale signée par la France le 7 juin 2017 et par les Émirats arabes unis le 27 juin 2018 — Version consolidée de la convention avec les Emirats arabes unis modifiée par la convention multilatérale (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er juillet 1990 ; avenant en vigueur depuis le 1er juin 1995 ; Convention multilatérale en vigueur depuis le 1er septembre 2019 pour les Émirats arabes unis. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
