Grosses réparations : définition, liste et qui paie

THE grosses réparations sont les travaux lourds qui touchent à la structure et à la solidité d’un immeuble. Le code civil en donne une liste précise : les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, ainsi que les murs de soutènement et de clôture refaits en entier. Toutes les autres réparations relèvent de l’entretien.

Who pays for major repairs?

Que prévoit la loi en cas de démembrement de propriété ?

L’usufruitier, qui occupe ou loue le bien, supporte les réparations d’entretien. Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations. Une exception existe : si elles sont devenues nécessaires parce que l’usufruitier n’a pas fait l’entretien depuis le début de l’usufruit, elles restent à sa charge.

Et dans une location ?

Le propriétaire bailleur supporte en principe les grosses réparations, le locataire les réparations locatives et l’entretien courant. Pour les baux commerciaux, la loi encadre la possibilité de reporter ces travaux sur le locataire : le contrat doit être lu avec soin.

Un exemple fictif

Un appartement est détenu en démembrement. La toiture entière doit être refaite pour 30 000 euros : il s’agit du rétablissement d’une couverture entière, donc d’une grosse réparation, à la charge du nu-propriétaire. Si deux nus-propriétaires détiennent chacun la moitié, chacun supporte 15 000 euros. Le remplacement de quelques tuiles, pour 600 euros, est un travail d’entretien, à la charge de l’usufruitier.

Quels sont les points de vigilance ?

• La liste est limitative : ce qui n’y figure pas est de l’entretien, ce qui peut surprendre, par exemple pour certains équipements.
• Les parties peuvent organiser autrement la répartition dans une convention, dans les limites fixées par la loi.
• Le traitement fiscal des travaux dépend de leur nature et de la situation du propriétaire : il se vérifie avant de les engager.
• Conserver les devis, les factures et les constats permet de prouver à qui incombait la dépense en cas de désaccord.
• Avant l’achat d’un bien en démembrement, il faut examiner l’état du bâti : l’ampleur des gros travaux à venir change la répartition réelle des coûts entre les parties.

Pour un investisseur, ces dépenses pèsent sur la rentabilité d’un bien et sur la négociation du prix, surtout lorsque l’immeuble est ancien.

Termes voisins

Usufruit, nue-propriété, usufruitier, division of ownership, bail commercial, déficit foncier.

À consulter aussi dans le lexique

• HCSF (Haut Conseil de stabilité financière)
• Girardin logement social
• Hypothèse d’efficience des marchés
• Garantie sociale des chefs d’entreprise (GSC)
• Immobilisation financière
• Garantie en capital

See also