Marchand de biens : définition, statut et fiscalité

A marchand de biens est un professionnel qui achète des immeubles, des droits immobiliers ou des parts de sociétés immobilières dans le but de les revendre avec profit. L’activité est commerciale. On parle aussi de professionnel de l’achat-revente immobilier.

Comment fonctionne l’activité de marchand de biens ?

Un statut défini par l’habitude et l’intention

Ce qui compte, c’est l’intention de revendre avec profit et la répétition des opérations. Un particulier qui multiplie les achats-reventes peut être considéré comme exerçant cette activité, même sans l’avoir déclarée. L’activité s’exerce souvent dans une société, ou en entreprise individuelle.

Une fiscalité propre

Les profits sont des bénéfices commerciaux, soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés selon la forme choisie. La plus-value des particuliers sur l’immobilier ne s’applique pas. Les registration fees à l’achat peuvent être réduits si le professionnel s’engage à revendre dans un délai légal. La TVA s’applique dans des conditions spécifiques, parfois sur la seule marge.

Un exemple fictif

Un marchand de biens achète un immeuble 300 000 euros, paie 30 000 euros de frais et 50 000 euros de travaux, puis le revend 450 000 euros. Sa marge avant impôt est de 450 000 − (300 000 + 30 000 + 50 000) = 70 000 euros. Ce montant est ensuite imposé comme un bénéfice commercial.

Le marchand de biens se distingue de l’investisseur locatif, qui conserve le bien pour percevoir des loyers, et du promoteur, qui construit pour vendre. Son métier est l’achat, parfois la rénovation, puis la revente rapide.

Quels sont les points de vigilance ?

• Respecter l’engagement et le délai de revente pour conserver le preferential treatment sur les droits d’enregistrement.
• Les biens détenus en stock ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention des particuliers.
• L’activité est cyclique : les prix du marché et les délais de revente pèsent sur la rentabilité.
• Le financement est souvent à court terme, avec une exigence de remboursement à la revente.
• Un conseil comptable et fiscal est nécessaire avant de se lancer, car la qualification pèse sur toute l’opération.
• Les travaux de rénovation et le financement des acquisitions pèsent sur le résultat : un budget prudent évite les mauvaises surprises.

À consulter aussi dans le lexique

• Marge brute
• Management package
• Marge de sécurité (Margin of Safety)
• Maintien de salaire
• Marge de solvabilité
• Maintien au régime français de sécurité sociale

See also