Droit de préemption : définition, cas et délais

Le droit de préemption est la faculté donnée par la loi ou par un contrat à une personne d’acheter en priorité un bien que son propriétaire décide de vendre, aux prix et conditions proposés. Le vendeur ne choisit plus librement son acheteur : il doit d’abord offrir la vente au titulaire du droit.

How it works

Les principaux cas en patrimoine privé :

• Locataire d’un logement vide : quand le bailleur donne congé pour vendre, le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
• Municipality : dans les zones de droit de préemption urbain, le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner ; la commune peut se substituer à l’acquéreur.
• SAFER : sur certaines terres et biens agricoles ou ruraux.
• Coïndivisaires : un indivisaire qui vend sa part à un tiers doit d’abord la proposer aux autres (article 815-14 du code civil).
• Clause contractuelle : dans des statuts ou un pacte d’associés, au profit des associés existants.

Concrete example

Un frère veut vendre sa moitié indivise d’une maison héritée à un voisin pour 210 000 €. Il doit notifier l’offre à sa sœur par commissaire de justice ; elle dispose d’un mois pour préempter au même prix. Sans cette notification, la vente au voisin serait nulle.

Points to be aware of

• Un congé pour vendre mal rédigé ouvre droit à indemnisation du locataire et peut être annulé.
• Le délai de réponse de la commune suspend la signature de l’acte de vente.
• Dans une société, vérifier les clauses d’agrément et de préemption avant toute cession de parts.