Vous vendez un bien ou des titres en vivant au Mexique : qui impose la plus-value ? L’article 13 de la convention
La plus-value d’un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve, et la règle s’étend aux titres qui tirent plus de la moitié de leur valeur d’immeubles. Les autres titres ne sont imposables que dans le pays de résidence du vendeur.
- Les gains tirés de la vente d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur des actions ou droits qui, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans un État sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 2, issu de la CML).
- Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ne sont pas pris en compte (article 13, paragraphe 2, second alinéa).
- Les gains sur les autres biens, dont les titres ordinaires, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 5).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux visés au b du paragraphe 4 de l'article 12 et aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 du présent article ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Paragraphe 2 de l’article 13 dans sa rédaction issue de la Convention multilatérale (article 9, paragraphes 4 et 5, de la CML). Texte publié par impots.gouv.fr.
Les questions à se poser avant de vendre
L’article 13 se lit dans cet ordre :
- 1Un immeuble ?Imposable dans le pays où il se trouve (§ 1).
- 2Des titres immobiliers ?Plus de 50 % de la valeur tirée d’immeubles à un moment des 365 jours avant la vente : pays des immeubles (§ 2).
- 3Immeubles d’exploitation exclusLes immeubles utilisés par la société pour sa propre activité ne comptent pas dans ce calcul.
- 4Les autres titresSeul l’État de résidence du vendeur impose (§ 5).
Pour un résident de France qui vend un bien au Mexique, la France reprend le gain dans le calcul de l’impôt et accorde un crédit égal à l’impôt mexicain, plafonné à l’impôt français correspondant : un écart peut rester à payer. Pour les titres ordinaires, seule la résidence au jour de la vente compte, ce qui rend le calendrier de la cession et celui de l’installation décisifs.
Faire analyser ma cessionVisio · 30 min · sans engagementVous détenez un immeuble ou des titres et vous vivez, ou allez vivre, au Mexique ?
Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Mon portefeuille d’actions sera-t-il imposé en France si je vis au Mexique ?
En principe non : les gains sur ces titres ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 5), sauf titres à prépondérance immobilière.
Comment se calcule la prépondérance immobilière ?
Les titres doivent tirer plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État à un moment quelconque des 365 jours précédant la vente (article 13, paragraphe 2).
Comment la France évite-t-elle la double imposition sur un immeuble mexicain ?
Par un crédit égal à l’impôt payé au Mexique, qui ne peut excéder l’impôt français correspondant (article 21, paragraphe 1, a, ii).
Source : Convention signée à Mexico le 7 novembre 1991 (avec un protocole), modifiée par la Convention multilatérale (CML) signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec le Mexique modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu; Convention avec le Mexique – Impôts sur le revenu (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 31 décembre 1992 ; la CML est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er juillet 2023 pour le Mexique, et prend effet à l’égard de cette convention à compter du 1er janvier 2024. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
