Vous louez un bien en France ou aux États-Unis : quel pays impose les loyers ? L’article 6 de la convention franco-américaine
Les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où il est situé, sans que le pays de résidence du propriétaire perde son propre droit d’imposer. La double imposition est ensuite évitée par l’article 24, selon des règles différentes en France et aux États-Unis.
- Les revenus de biens immobiliers, y compris ceux des exploitations agricoles ou forestières, sont imposables dans l’État où les biens sont situés (article 6, paragraphe 1).
- La règle vise la location, l’affermage, l’exploitation directe et toute autre forme d’exploitation des biens (article 6, paragraphe 3).
- Le propriétaire imposé dans l’autre pays sur ces loyers peut opter pour une imposition sur une base nette, si la législation locale ne la prévoit pas déjà (article 6, paragraphe 6).
- Un résident de l’un des deux pays ne peut pas être imposé dans l’autre sur une base forfaitaire calculée d’après la valeur locative de ses résidences (article 29, paragraphe 5).
Qui impose vos loyers ?
Pour le résident de France, le crédit d’impôt accordé sur des loyers de source américaine est égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus (article 24, paragraphe 1, a, i).
Le texte de la convention
« Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans un Etat contractant sont imposables dans cet Etat. »
« Un résident d'un Etat contractant qui est soumis à l'impôt dans l'autre Etat contractant à raison de revenus provenant de biens immobiliers situés dans cet autre Etat peut opter pour l'imposition de ces revenus sur une base nette, si ce régime n'est pas déjà prévu par la législation interne de cet autre Etat. »
« Un résident d'un Etat contractant qui dispose d'une ou plusieurs résidences sur le territoire de l'autre Etat contractant ne peut être soumis dans cet autre Etat à un impôt sur le revenu sur une base forfaitaire déterminée d'après la valeur locative de cette ou de ces résidences. »
Rédaction issue de la version consolidée de la convention du 31 août 1994 modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009. Texte publié par impots.gouv.fr.
Comment la double imposition est évitée
Les loyers sont d’abord imposés dans le pays du bien, puis l’article 24 règle le sort de l’impôt dans le pays de résidence :
- 1Pays du bienIl impose les loyers selon sa législation, avec option pour une base nette (article 6, paragraphe 6).
- 2Résident de FranceLes loyers américains entrent dans le calcul de l’impôt français, avec un crédit égal à l’impôt français correspondant (article 24, paragraphe 1, a, i).
- 3Résident des États-UnisLes États-Unis accordent un crédit pour l’impôt français sur le revenu, dans les limites de leur législation (article 24, paragraphe 2, a).
- 4Citoyen américain en FranceLa France impose les loyers français ; les États-Unis peuvent aussi les imposer et accordent un crédit pour l’impôt français (articles 29, paragraphe 2, et 24, paragraphe 2).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Contribuable installé aux États-Unis lors de la mise en recouvrement : le délai de prescription du recouvrement passe à six ans, la convention franco-américaine n'offrant pas d'assistance équivalente à la directive européenne
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Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
La France impose-t-elle les loyers d’un bien situé aux États-Unis si je vis en France ?
Ces loyers sont imposables aux États-Unis (article 6, paragraphe 1). Ils sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français, mais avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant (article 24, paragraphe 1, a, i).
Puis-je être imposé sur mes loyers nets de charges dans le pays du bien ?
La convention permet d’opter pour une imposition sur une base nette si la législation du pays du bien ne la prévoit pas déjà (article 6, paragraphe 6).
Une résidence dans l’autre pays peut-elle être imposée sur sa valeur locative ?
Non au titre de l’impôt sur le revenu : un résident de l’un des deux pays ne peut être imposé dans l’autre sur une base forfaitaire déterminée d’après la valeur locative de ses résidences (article 29, paragraphe 5).
Source : Convention du 31 août 1994, modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009 — Convention avec les Etats-Unis – Impôt sur le revenu – Impôt sur la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur (version consolidée publiée par impots.gouv.fr, avenants de 2004 et 2009 intégrés). Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
