Vous vendez un bien ou des titres entre la France et l’Andorre : qui impose la plus-value ? L’article 13 de la convention
La plus-value sur un immeuble est imposable dans l’État où il se trouve, comme celle sur des titres de sociétés à prépondérance immobilière. Une participation substantielle de 25 % ou plus est imposable dans l’État de la société. Les autres gains relèvent de l’État de résidence du cédant.
- Les gains tirés de la cession d’immeubles situés dans l’autre État sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 1, a).
- Les gains sur titres d’entités dont l’actif tire plus de 50 % de sa valeur d’immeubles situés dans un État, à un moment des 365 jours précédant la cession, sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 1, b).
- Les gains sur une participation substantielle, ouvrant droit à 25 % ou plus des bénéfices, sont imposables dans l’État de résidence de la société (article 13, paragraphe 4).
- Les gains sur tous les autres biens ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 5).
Qui impose votre plus-value ?
Pour un résident de France, l’impôt andorran sur une plus-value immobilière ouvre droit à un crédit égal à cet impôt, plafonné à l’impôt français (article 21, paragraphe 1, a, ii).
Le texte de la convention
« Les gains qu'un résident d'un Etat contractant tire de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6, et situés dans l'autre Etat contractant, sont imposables dans cet autre Etat. »
« Les gains provenant de l'aliénation d'actions ou de parts faisant partie d'une participation substantielle dans le capital d'une société qui est un résident de l'un des Etats contractants sont imposables dans cet Etat. On considère qu'il existe une participation substantielle lorsque le cédant, seul ou avec des personnes apparentées, dispose directement ou indirectement d'actions ou de parts dont l'ensemble ouvre droit à 25 % ou plus des bénéfices de la société. »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux qui sont visés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Le paragraphe 1, b, de l’article 13 résulte de l’article 9 de la Convention multilatérale. Texte publié par impots.gouv.fr.
Quatre cas à distinguer
Avant une cession, situez le bien dans la bonne case de l’article 13 :
- 1BuildingImposable dans l’État où il est situé.
- 2Société immobilièrePlus de 50 % de la valeur tirée d’immeubles, à un moment des 365 jours précédant la cession ; les immeubles affectés à la propre activité de la société ne comptent pas.
- 3Substantial participation25 % ou plus des bénéfices, seul ou avec des personnes apparentées : imposable dans l’État de la société.
- 4Autres titresImposables dans le seul État de résidence du cédant.
Ce qu’ont jugé les tribunaux
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Faire vérifier ma cession avant de vendreVisio · 30 min · sans engagementVous détenez au moins 25 % d’une société française et envisagez de vous installer en Andorre ?
Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Qu’est-ce qu’une participation substantielle ?
Des actions ou parts ouvrant droit, seul ou avec des personnes apparentées, directement ou indirectement, à 25 % ou plus des bénéfices de la société (article 13, paragraphe 4).
Où est imposée la vente d’actions cotées par un résident d’Andorre ?
En Andorre seulement, sauf participation substantielle, société à prépondérance immobilière ou titres d’un établissement stable (article 13, paragraphes 1, 2, 4 et 5).
Un Français résident d’Andorre peut-il être imposé par la France comme s’il n’y avait pas de convention ?
La convention le prévoit (article 25, paragraphe 1, d), lorsque la législation fiscale française le permet ; les autorités compétentes règlent alors d’un commun accord la mise en œuvre de cette clause.
Source : Convention signée à Paris le 2 avril 2013 (avec son protocole), modifiée par la Convention multilatérale signée par la France et par la Principauté d’Andorre le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec Andorre modifiée par la convention multilatérale (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er juillet 2015 ; Convention multilatérale entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er janvier 2022 pour la Principauté d’Andorre. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
