In summary
Les textes fiscaux publiés par l’administration visent les groupements fonciers agricoles (GFA) ; ils ne citent pas expressément les groupements fonciers viticoles. Sous conditions, les parts de GFA bénéficient d’une exonération partielle d’IFI : trois quarts de la valeur jusqu’à 101 897 €, la moitié au-delà. En cas de transmission à titre gratuit, l’exonération est de 75 % jusqu’à 600 000 € par bénéficiaire pour les transmissions depuis le 15 février 2025, puis 50 % au-delà. Le bail doit durer au moins 18 ans et les parts doivent être détenues depuis au moins 2 ans. Pour un groupement de vignes, vérifiez d’abord sur les statuts qu’il relève bien de ce régime.
Un groupement foncier viticole relève-t-il du régime des GFA ?
Le Code rural définit le groupement foncier agricole comme une société civile formée entre personnes physiques (article L322-1). Les pages du BOFiP lues pour cet article traitent des GFA. Elles ne mentionnent ni les groupements fonciers viticoles ni les vignobles.
Le régime décrit ci-dessous est donc celui des GFA. Pour une offre de GFV, demandez au distributeur de confirmer par écrit que le groupement entre dans ce cadre : forme juridique, statuts, baux.
Quelles conditions pour l’exonération partielle d’IFI ?
Pour les parts de GFA non exploitants qui ne sont pas des actifs professionnels, le BOFiP prévoit une exonération partielle. Trois conditions portent sur le groupement et sur vos parts :
- Les baux consentis par le groupement sont des baux à long terme ou des baux cessibles, d’une durée d’au moins 18 ans.
- Les statuts interdisent au groupement d’exploiter lui-même en faire-valoir direct.
- Les parts sont détenues depuis au moins 2 ans, sauf si elles ont été attribuées en échange d’apports d’immeubles agricoles lors de la création du groupement.
| Fraction de la valeur des parts louées | Part exonérée d’IFI |
|---|---|
| Jusqu’à 101 897 € | 75% |
| Au-delà de 101 897 € | 50% |
Le seuil de 101 897 € s’apprécie séparément pour les biens ruraux loués et pour les parts de GFA. Seule la fraction de valeur qui correspond aux biens donnés à bail est exonérée. L’administration peut refuser l’exonération si le bail a été conclu dans un but d’évasion fiscale. Pour le calcul global de votre IFI, voir notre page sur le seuil, barème et abattement de l’IFI.
Comment fonctionne l’exonération sur les droits de succession et de donation ?
Depuis la loi de finances pour 2025, le seuil de l’exonération à 75 % a été porté de 300 000 € à 600 000 € pour les transmissions à titre gratuit intervenues à compter du 15 février 2025. Le BOFiP précise que ce seuil s’apprécie par part héréditaire ou par légataire, et non globalement.
| Engagement du bénéficiaire | Taux d’exonération |
|---|---|
| Conservation 5 ans | 75 % jusqu’à 600 000 €, puis 50 % au-delà |
| Conservation 18 ans (option) | 75 % jusqu’à 20 000 000 € |
Les autres conditions du BOFiP sont les suivantes :
- Le défunt détenait les parts depuis au moins 2 ans (délai non exigé pour un fondateur qui a apporté uniquement des immeubles agricoles).
- Tous les immeubles agricoles du groupement sont loués par bail à long terme ou bail cessible, en cours au moment de la transmission.
- En cas de donation, si le locataire est le donataire, son conjoint, leur descendant ou une société qu’ils contrôlent, le bail doit exister depuis au moins 2 ans. Cette condition n’est pas exigée pour une transmission par décès.
- Les donations de plus de 15 ans ne sont pas prises en compte pour le calcul du seuil.
Si le bénéficiaire vend ou donne tout ou partie des parts reçues pendant la période de conservation, l’exonération est remise en cause sur l’ensemble des parts reçues. Sur la transmission en général, voir faire une donation : formes, conditions et formalités.
Quelle vigilance avant d’investir dans un vignoble ?
- Enregistrement AMF. L’AMF indique que toute offre d’investissement dans des biens divers, comme le vin ou les forêts, doit être enregistrée à l’AMF pour être commercialisée. Elle publie une liste blanche des offres enregistrées et une liste noire des acteurs non autorisés. Demandez au distributeur sous quel régime l’offre est proposée.
- Revente des parts. Les statuts d’un GFA doivent donner aux associés personnes physiques un droit de préemption sur les parts mises en vente (Code rural, article L322-4). Lisez cette clause avant de souscrire.
- Détenteurs exclus. Pour les droits de succession, les parts détenues ou ayant été détenues par une SCPI faisant appel public à l’épargne ou par une entreprise d’assurance ou de capitalisation sont exclues du régime.
Pour un autre actif tangible comparable, voir notre simulateur de GFF (bois et forêts) et la page sur le crédit d’impôt DEFI Forêt. Ce sont des mécanismes distincts, qu’il ne faut pas confondre avec celui des GFA.
Exemple chiffré : 1 000 000 € de parts de groupement de vignes
Situation. Un foyer détient des parts de groupement foncier agricole d’une valeur de 1 000 000 €. Les terres sont des vignes, toutes louées par bail à long terme de 18 ans. Les parts sont détenues depuis plus de 2 ans et les statuts interdisent l’exploitation directe. Cas type illustratif : toute la valeur correspond à des biens loués.
Issue. Ces parts alourdissent l’assiette de l’IFI. À terme, elles seront transmises à un seul héritier, qui est aussi soumis au seuil de 600 000 €.
Strategy. Le foyer fait vérifier par écrit les baux, la date d’acquisition des parts et les statuts. Il compare ensuite deux engagements de conservation pour l’héritier : 5 ans ou 18 ans.
Result. L’assiette IFI des parts passe de 1 000 000 € à 474 525,75 €, soit une baisse de 52,5 %. À la transmission, la base taxable est de 350 000 € avec un engagement de 5 ans, et de 250 000 € avec un engagement de 18 ans.
| IFI | Calculation | Result |
|---|---|---|
| Tranche exonérée à 75 % | €101,897 × 75% | €76,422.75 |
| Tranche exonérée à 50 % | (€1,000,000 − €101,897) × 50% | €449,051.50 |
| Valeur exonérée | €76,422.75 + €449,051.50 | €525,474.25 |
| Valeur taxable à l’IFI | €1,000,000 − €525,474.25 | €474,525.75 |
| Transmission à un héritier | Calculation | Taxable base |
|---|---|---|
| Engagement de 5 ans | 600 000 € × 75 % + 400 000 € × 50 % = 650 000 € exonérés | €350,000 |
| Engagement de 18 ans | 1 000 000 € × 75 % = 750 000 € exonérés | €250,000 |
L’avis d’Alexis Sagnier : le bail et les statuts avant la fiscalité
Le gain fiscal dépend des baux, de la durée de détention et des statuts, pas du nom commercial de l’offre. Je demande donc ces documents avant toute analyse chiffrée, et je fais confirmer que le groupement de vignes relève bien du régime des GFA. Les chiffres ci-dessus supposent que toutes les conditions sont remplies.
Frequently asked questions
Le BOFiP cite-t-il les groupements fonciers viticoles ?
Pas dans les pages lues pour cet article. Elles traitent des groupements fonciers agricoles. La confirmation du régime applicable à un GFV précis doit être demandée par écrit.
L’exonération d’IFI est-elle totale ?
Non. Elle est de 75 % de la valeur louée jusqu’à 101 897 €, puis de 50 % au-delà.
Combien de temps faut-il garder les parts après une transmission ?
5 ans pour bénéficier des 75 % jusqu’à 600 000 €. Pour que les 75 % s’appliquent jusqu’à 20 000 000 €, la conservation est de 18 ans au total.
Peut-on revendre ses parts librement ?
Les statuts doivent prévoir un droit de préemption au profit des associés personnes physiques sur les parts mises en vente. En cas de vente pendant la période de conservation, l’exonération de droits de mutation est remise en cause.
Sources
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-30-20, « Actifs exonérés – Autres exonérations (bois et forêts, parts de groupements forestiers, biens ruraux loués à long terme et parts de GFA non exploitants) », en vigueur depuis le 08/06/2018.
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-30, « Successions – Exonérations en raison de la nature des biens transmis – Parts de groupements fonciers agricoles », version du 13/08/2025.
- BOFiP, ACTU-2025-00072, relèvement des seuils de l’article 793 bis du CGI (loi de finances pour 2025, art. 70), publié le 13/08/2025.
- Légifrance, Code rural, articles L322-1 à L322-23, groupements fonciers agricoles.
- AMF, « L’AMF met en garde les épargnants contre certaines propositions d’investissement dans des biens divers comme le vin, les forêts… », publié le 1er juillet 2020.
