Un domaine viticole de près de 10 millions d’euros coûte plus de 2,8 millions de droits à la famille qui attend le décès ; préparé six à huit ans à l’avance avec le pacte Dutreil, le bail à long terme et un groupement foncier, il se transmet pour moins de 200 000 euros de droits. La différence tient au calendrier, pas à un montage exotique.
Le Bouscat (11 033 euros d’IFI moyen par redevable), Caudéran et Pessac accueillent deux populations qui se ressemblent peu et ont les mêmes problèmes : les familles parisiennes arrivées depuis 2017 avec un patrimoine immobilier déjà constitué, et les propriétaires de domaines du Médoc, des Graves et de Saint-Émilion dont la maison de ville est à Bordeaux. Les deux dépassent le seuil de l’real estate wealth tax, les deux ont un patrimoine difficile à partager entre enfants, et les deux regardent parfois le Portugal ou l’Espagne pour la retraite.
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Levier 1 : les biens professionnels et les biens ruraux loués allègent l’IFI
Les vignes, chais et bâtiments d’exploitation d’un viticulteur qui exerce son activité principale sur le domaine sont des biens professionnels exonérés d’IFI (article 975 du Code général des impôts). Le château d’habitation ne l’est pas. Le propriétaire qui cesse d’exploiter perd cette exonération. Si les terres sont alors louées par bail à long terme (au moins dix-huit ans), elles restent partiellement exonérées : à 75 % jusqu’à environ 101 900 euros et à 50 % au-delà (article 976), et totalement dans certaines configurations familiales où le preneur les utilise pour son activité principale. Le passage d’exploitant à bailleur, fréquent à la retraite, se prépare donc avant la retraite.
Levier 2 : le pacte Dutreil sur les parts de la société d’exploitation
Quand le domaine est exploité en société (EARL, SCEA, SAS), les parts transmises sous Dutreil pact (article 787 B) sont exonérées de droits à hauteur de 75 % de leur valeur. Depuis la loi de finances pour 2026, pour les transmissions à compter du 21 février 2026, l’engagement collectif de conservation reste de deux ans mais l’engagement individuel passe de quatre à six ans, soit huit ans au total, et les biens dits somptuaires détenus par la société sont exclus s’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité. Une fonction de direction doit être exercée par un signataire. Une société qui ne fait que louer ses terres n’est pas éligible.
Levier 3 : le bail à long terme et le groupement foncier pour le foncier
Le foncier détenu par la famille et loué à l’exploitation par bail à long terme bénéficie, à la donation ou à la succession, d’une exonération de droits de 75 % jusqu’à 300 000 euros par bénéficiaire (500 000 euros si le bénéficiaire conserve le bien dix ans) et de 50 % au-delà (articles 793 et 793 bis). Quand le bien est loué à un membre de la famille, le bail doit avoir au moins deux ans au jour de la transmission. Le groupement foncier agricole ou viticole permet de garder le foncier entier, de le louer par bail à long terme et de transmettre des parts plutôt qu’un domaine indivisible ; ses parts bénéficient des mêmes exonérations lorsqu’elles sont détenues depuis plus de deux ans. Un domaine peut ainsi se répartir entre trois enfants sans licitation.
Levier 4 : le démembrement
The donation de la nue-propriété des parts avec réserve d’usufruit permet au donateur de garder les revenus (fermage, dividendes) et de ne faire porter les droits que sur 50 à 60 % de la valeur avant 70 ans (barème de l’article 669). Combinée aux exonérations ci-dessus, la base taxable devient une fraction de la valeur réelle. La réduction de droits de 50 % pour donation avant 70 ans (article 790) ne s’applique qu’aux donations en pleine propriété : il faut arbitrer entre démembrement et pleine propriété selon l’âge et le besoin de revenus.
Et les nouveaux arrivants parisiens ?
Pour la famille arrivée de Paris avec un appartement conservé dans le 15e, une maison à Caudéran et un investissement locatif, le sujet est l’IFI sur trois biens et la transmission de deux immobiliers éloignés. La société civile immobilière familiale à l’impôt sur le revenu, avec donation progressive de parts en nue-propriété tous les quinze ans, répartit la transmission dans le temps ; le passif déductible réduit l’assiette ; et le plafonnement à 75 % des revenus joue pour les retraités.
Un cas concret : une famille des Graves
Situation. Bernard, 66 ans, et Anne, 64 ans, exploitent 28 hectares en appellation Pessac-Léognan via une SCEA. Foncier détenu en direct (6,5 millions), chais et bâtiments (1,2 million), parts de la SCEA (1,3 million), maison au Bouscat (900 000 euros). Trois enfants : Julien, 38 ans, qui travaille au domaine ; deux autres sans lien avec l’exploitation. Tant que Bernard exploite, le foncier est un bien professionnel exonéré d’IFI.
Issue. Au départ en retraite de Bernard, le foncier et les chais entrent dans l’IFI : sur environ 8,3 millions d’assiette, l’impôt dépasserait 75 000 euros par an. Au décès, les droits sur près de 10 millions transmis à trois enfants dépasseraient 2,8 millions, et deux enfants sur trois voudront vendre leur part. Julien ne pourra pas racheter.
Strategy. Apport des chais et bâtiments à la SCEA, dont Julien devient cogérant. Bail à long terme de dix-huit ans du foncier à la SCEA, puis apport du foncier à un groupement foncier viticole donnant à bail à la SCEA. Donation en pleine propriété des parts de la SCEA à Julien sous pacte Dutreil, avec engagement de conservation de huit ans au total. Deux ans plus tard, donation-partage de la nue-propriété des parts du groupement foncier aux trois enfants par tiers, chacun s’engageant à conserver dix ans pour bénéficier du plafond de 500 000 euros. Soulte éventuelle financée par l’assurance-vie des parents. Maison du Bouscat transmise plus tard en démembrement.
Result. Parts de la SCEA (2,5 millions avec les chais) : base Dutreil 25 %, soit 625 000 euros, 312 500 par parent, abattements de 100 000 euros, droits d’environ 81 000 euros, ramenés à environ 41 000 euros par la réduction de 50 % pour donation en pleine propriété avant 70 ans. Parts du groupement foncier : nue-propriété à 60 % de 6,5 millions, soit 3,9 millions, répartie en six transmissions de 650 000 euros (deux parents, trois enfants) ; exonération de 75 % sur 500 000 euros et de 50 % sur 150 000 euros, soit 200 000 euros taxables par transmission ; abattements déjà utilisés pour Julien, disponibles pour les deux autres : droits d’environ 153 000 euros pour l’ensemble. IFI après bail et donation : le foncier loué par bail à long terme reste partiellement exonéré, et l’IFI du couple tombe autour de 24 000 euros par an au lieu de plus de 75 000. Total des droits : environ 194 000 euros au lieu de plus de 2,8 millions, et le domaine reste entier entre les mains de Julien, ses frère et sœur détenant des parts de foncier qui leur rapportent un fermage.
Comment Balmont Conseil intervient
Balmont Conseil accompagne les familles propriétaires de la Gironde et les nouveaux arrivants bordelais sur la transmission de patrimoines immobiliers et viticoles, en lien avec leur notaire et leur chartered accountant. Nous chiffrons les leviers sur la durée, nous organisons le financement des soultes par l’assurance-vie, et nous traitons le volet international quand un enfant vit à l’étranger ou que les parents envisagent de partir : les parts d’un groupement foncier français restent taxables en France, et la résidence des héritiers compte.
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Sources : Code général des impôts, articles 669, 777, 779, 787 B, 790, 793, 793 bis, 975, 976 ; Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 8 (pacte Dutreil : engagement individuel porté à six ans, exclusion des biens somptuaires), commenté au BOFiP le 10 août 2026 ; Loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, article 24 (plafond de 500 000 euros sous condition de conservation de dix ans) ; Code rural et de la pêche maritime, articles L. 416-1 et suivants (bail à long terme) et L. 322-1 et suivants (groupements fonciers agricoles) ; Journal du Net, IFI moyen par commune (données DGFiP).
