Le régime réel d’imposition des revenus fonciers permet de déduire les charges réellement payées des loyers encaissés. Il s’applique de plein droit au-delà de 15 000 € de loyers bruts, ou sur option en dessous.
How it works
Le propriétaire déclare ses loyers et ses charges sur la déclaration spéciale 2044, annexée à la déclaration de revenus. Le résultat, bénéfice ou déficit, est imposé au barème progressif, avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur le bénéfice.
Charges déductibles
- Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (pas de construction ni d’agrandissement).
- Intérêts d’emprunt et frais liés au prêt.
- Taxe foncière et autres impôts non récupérables sur le locataire, primes d’assurance, frais de gestion.
Intérêt et contraintes
Le réel produit un déficit foncier quand les charges excèdent les loyers : la part hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € sous conditions pour certains travaux de rénovation énergétique réalisés au plus tard le 31 décembre 2027), le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
L’option est globale pour le foyer, irrévocable trois ans, puis reconduite chaque année tant que la déclaration 2044 est déposée. Après trois années au moins, un retour au micro-foncier est possible si les loyers restent sous 15 000 €.
Il convient de comparer chaque année le net imposable du réel avec 70 % des loyers du micro-foncier.
Key points to remember
- Charges réelles déductibles, déclaration spéciale 2044.
- Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, optionnel en dessous pour une durée minimale de trois ans.
- Seul le réel permet un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € hors intérêts (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique).
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Définitions liées
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