Bail à construction : fiscalité du propriétaire du terrain

Dans un bail à construction, le propriétaire du terrain devient propriétaire des immeubles construits à la fin du bail, et ce profit est imposable. Si le bail dure 30 ans ou plus, il n’est pas imposé. À 25 ans, 44 % du prix de revient des constructions est imposé en revenus fonciers (BOFiP, consulté le 31 octobre 2026).

Un propriétaire de terrain à qui l’on propose un bail à construction regarde d’abord le loyer. La fin du bail pèse autant : il reçoit un immeuble sans le payer, et l’administration fiscale y voit un revenu. Cinq années de durée en plus ou en moins peuvent changer l’impôt de plusieurs centaines de milliers d’euros. Cet article chiffre l’effet de chaque durée, explique l’étalement sur 15 ans et vous dit quoi vérifier avant de signer.

Qu’est-ce qu’un bail à construction ?

C’est un bail par lequel le preneur s’engage à construire sur le terrain du bailleur et à entretenir les constructions pendant la durée du bail. Il est régi par les articles L251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Sa durée est comprise entre 18 et 99 ans, sans tacite reconduction. Sauf convention contraire, le bailleur devient propriétaire des constructions à la fin du bail et profite des améliorations (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-30).

Le prix du bail peut prendre trois formes :

• un loyer en espèces, révisable tous les trois ans ;
• un loyer en espèces combiné à la remise d’immeubles ou de titres ;
• la seule remise des constructions à la fin du bail, sans indemnité.

Le propriétaire du terrain n’investit rien dans la construction. En échange, il accepte de ne pas disposer librement de son terrain pendant 18 ans au moins. Ce choix se paie en impôt si la durée est trop courte.

Comment sont imposés les loyers pendant le bail ?

Les loyers et les prestations sont des revenus fonciers (article 33 bis du CGI). Le revenu brut correspond aux loyers effectivement encaissés dans l’année. Si le bailleur reçoit aussi des biens en paiement, leur valeur s’ajoute, évaluée à leur prix de revient. Si le bailleur est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, ou si le terrain figure à l’actif d’une entreprise, les revenus suivent un autre régime : bénéfices professionnels ou impôt sur les sociétés.

Un particulier supporte donc deux prélèvements sur ses loyers : l’impôt sur le revenu, au barème progressif, et les prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont de 17,2 % (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026). Pour situer votre tranche, consultez notre page sur le barème de l’impôt sur le revenu 2026 et les tranches marginales.

Que paie le bailleur quand il récupère les constructions ?

Le bailleur reçoit un immeuble sans le payer. L’article 33 ter II du CGI le taxe sur un revenu calculé à partir du prix de revient des constructions. La loi réduit ce revenu selon la durée du bail (article 2 sexies de l’annexe II au CGI) :

• bail de 30 ans ou plus : aucune imposition ;
• bail de 18 à 29 ans : le revenu est réduit d’une décote de 8 % par année au-delà de la dix-huitième.

La base est le prix de revient des constructions, pas leur valeur de marché à la fin du bail. Une valeur qui a monté ne change pas la base.

Comment fonctionne l’étalement sur 15 ans ?

Le bailleur peut demander à étaler ce revenu sur 15 ans : un quinzième dans l’année où il récupère les constructions, puis un quinzième par an pendant les 14 années suivantes. L’étalement se demande expressément : il n’est pas automatique. Sans demande, l’ensemble du revenu s’ajoute à vos autres revenus d’une seule année, et le barème progressif joue à plein.

Deux événements mettent fin à l’étalement :

• la cession : la part non encore taxée est rattachée aux revenus de l’année de la cession. Le bailleur peut alors demander le système du quotient (article 163-0 A du CGI) ;
• le décès : la part non encore taxée devient imposable. Chaque héritier peut demander à imposer la part correspondant à ses droits, répartie sur les années restant à courir dans la période de 15 ans.

Pourquoi la 30e année change tout ?

L’exonération ne démarre pas progressivement : elle tombe d’un coup à 30 ans. Entre 29 et 30 ans, le revenu imposable passe de 12 % du prix de revient à zéro. Sur un prix de revient de 1 500 000 €, un bail de 29 ans laisse 180 000 € de revenu à étaler, soit 12 000 € par an pendant 15 ans. À 41 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (hypothèses), cela représente 6 984 € par an, soit 104 760 € au total. Pour une année de bail de plus.

Hypothèses du tableau : prix de revient de 1 500 000 €, étalement sur 15 ans, impôt sur le revenu à 41 %, prélèvements sociaux à 17,2 %. Le taux d’impôt est un taux marginal de référence. L’impôt réel dépend de vos autres revenus et du quotient familial.

Faut-il préférer un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique ressemble au bail à construction sur trois points : 18 à 99 ans de durée, pas de tacite reconduction, et des constructions qui profitent au bailleur à la fin du bail sans indemnité. Le preneur dispose d’un droit réel : il peut hypothéquer le bien, le louer ou le sous-louer. Il paie un canon emphytéotique, la taxe foncière et les charges. L’acte est établi par un notaire (notaires.fr).

Le BOFiP cité ici ne traite pas le bail emphytéotique. Son régime fiscal est distinct et doit être analysé séparément avant de choisir entre les deux contrats.

Si vous hésitez entre louer et vendre, comparez avec la plus-value immobilière des particuliers, ses abattements et ses exonérations.

Cas concret 1 : Bernard, propriétaire d’un terrain dans l’ouest lyonnais

Situation. Bernard a 63 ans. Il possède un terrain que lui a laissé son père. Un investisseur lui propose un bail à construction de 25 ans, avec un loyer de 18 000 € par an. L’investisseur construira un immeuble de logements, dont le prix de revient est estimé à 1 500 000 € (hypothèse). Bernard est dans la tranche d’imposition à 41 % (hypothèse).

Issue. Bernard regarde le loyer et l’absence d’investissement à faire. Il n’a pas chiffré l’impôt de fin de bail.

Strategy. Nous comparons un bail de 25 ans et un bail de 30 ans.

Result. Allonger le bail de 5 ans supprime 384 120 € d’impôt à la fin du bail et ajoute 90 000 € de loyers bruts. Bernard demande donc un bail de 30 ans, ou davantage. Le taux de 41 % est une hypothèse. Il vérifie aussi que le contrat prévoit bien la remise des constructions au bailleur sans indemnité, car l’exonération repose sur cette remise.

Cas concret 2 : Chantal, un bail de 20 ans à 800 000 € de constructions

Situation. Chantal a 58 ans. Elle est dans la tranche à 30 % (hypothèse). Un promoteur lui propose 20 ans de bail à construction, avec un loyer de 12 000 € par an et des constructions estimées à 800 000 € (hypothèse).

Issue. À 20 ans, 84 % du prix de revient est imposable, soit 672 000 €. Étalé sur 15 ans, cela fait 44 800 € par an, et 21 145,60 € d’impôt et de prélèvements sociaux chaque année (30 % + 17,2 %). Le total atteint 317 184 €.

Strategy. Elle compare plusieurs durées avec la même base.

Result. Passer de 20 à 30 ans supprime 317 184 € d’impôt futur et ajoute 10 années de loyers : 120 000 € bruts. Chantal négocie 30 ans. Si le promoteur refuse, l’écart de 75 520 € entre 28 et 30 ans lui sert de base de discussion sur le loyer.

Quelles erreurs éviter avant de signer ?

• Juger sur le loyer seul. Le loyer se lit avec l’impôt de fin de bail, pas avant.
• Oublier de demander l’étalement. Il est ouvert sur demande expresse du bailleur : sans demande, le revenu tombe sur une seule année.
• S’arrêter à 29 ans. Une année de moins que le seuil coûte 12 % du prix de revient en base imposable.
• Accepter une indemnité de fin de bail. L’exonération repose sur la remise des constructions sans indemnité. Faites relire la clause.
• Ignorer la succession. En cas de décès avant la fin de l’étalement, la part non taxée devient imposable. Les héritiers peuvent l’échelonner sur les années restantes. Pour préparer la transmission du terrain, voir le coût d’une donation, ses droits et ses abattements.
• Confondre les régimes. Un bailleur en société à l’impôt sur les sociétés, ou dont le terrain est inscrit à l’actif d’une entreprise, ne relève pas des revenus fonciers.

La doctrine du BOFiP cité ne détaille pas le cas d’une résiliation anticipée du bail à construction. Si le contrat prévoit une clause de ce type, faites chiffrer son effet fiscal avant de signer.

Et le bail à réhabilitation ?

Le bail à réhabilitation concerne uniquement l’habitation. Il dure au moins 12 ans, et le preneur doit être un organisme HLM, une société d’économie mixte de logement, une collectivité ou un organisme agréé. À la fin du bail, la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement prévus au contrat est exonérée d’impôt sur le revenu. Les travaux d’amélioration ne le sont pas (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-30).

Ce que fait Balmont Conseil

Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les propriétaires fonciers qui valorisent un terrain ou un immeuble sans le vendre. Nous chiffrons avec vous l’effet fiscal de chaque durée de bail et de chaque montage sur votre revenu et votre transmission. Prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier.

FAQ

Quelle est la durée d’un bail à construction ?

Entre 18 et 99 ans, sans tacite reconduction. La durée compte beaucoup : elle détermine la part du prix de revient des constructions imposée au bailleur à la fin du bail.

À partir de quelle durée n’y a-t-il plus d’impôt à la fin du bail ?

À partir de 30 ans. Entre 18 et 29 ans, le revenu imposable est réduit de 8 % par année au-delà de la dix-huitième, selon l’article 2 sexies de l’annexe II au CGI.

Les loyers d’un bail à construction sont-ils des revenus fonciers ?

Oui, selon l’article 33 bis du CGI, quand le bailleur est un particulier qui n’a pas inscrit le terrain à l’actif d’une entreprise. Une société à l’impôt sur les sociétés relève d’un autre régime. Les prélèvements sociaux sur ces revenus sont de 17,2 %.

Peut-on étaler l’impôt de fin de bail ?

Oui, sur demande, sur 15 ans à raison d’un quinzième par an. En cas de cession ou de décès avant la fin de l’étalement, la part non taxée devient imposable.

Que devient l’impôt si le bailleur décède avant la fin de l’étalement ?

La part non encore taxée devient imposable. Chaque héritier peut demander que la part correspondant à ses droits soit imposée à son nom et répartie sur les années restantes de la période de 15 ans.

Quelle différence avec un bail emphytéotique ?

Les deux durent de 18 à 99 ans. Le bail emphytéotique donne au preneur un droit réel sur le bien et s’accompagne d’un canon. Son régime fiscal est distinct de celui décrit ici et doit être étudié séparément.

Le bailleur paie-t-il un impôt si le bail dure 30 ans ?

Pas à la remise des constructions : elle n’est soumise à aucune imposition à partir de 30 ans. Les loyers perçus pendant le bail restent des revenus fonciers imposables.

Bail à construction ou vente du terrain : que choisir ?

Cela dépend de votre objectif. La vente donne un prix immédiat et une plus-value imposable. Le bail conserve le terrain dans le patrimoine, verse un revenu et transmet un immeuble construit, sous réserve de la durée.

Sources: BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-30-20120912, « Constructions sur sol d’autrui, bail à construction et bail à réhabilitation » (consulté le 31 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (fiche F2329, service-public.gouv.fr, vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Le bail emphytéotique » (notaires.fr, consulté le 31 octobre 2026).