IFI des non-résidents : seul l’immobilier situé en France compte, y compris via des sociétés
Un non-résident n’est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière que sur ses biens et droits immobiliers situés en France, à partir de 1,3 million d’euros de valeur nette. Mais l’immobilier détenu indirectement (sociétés françaises ou étrangères, trusts, unités de compte) entre aussi dans le calcul.
- Un non-résident est soumis à l’IFI si la valeur nette de ses biens et droits immobiliers situés en France dépasse 1,3 million d’euros. (§ 1)
- Il est non-résident au sens de l’article 4 B du CGI ou par l’effet d’une convention fiscale. (§ 10)
- Les parts de sociétés, françaises ou étrangères, sont imposées pour la fraction de leur valeur qui représente de l’immobilier situé en France. (§ 40, § 50, § 60)
- Les exclusions de droit commun s’appliquent : par exemple, moins de 10 % d’une société commerciale propriétaire d’un immeuble en France n’entre pas dans l’assiette, sauf exceptions. (§ 70)
- L’immobilier français détenu via un trust, une fiducie ou des unités de compte d’assurance vie est aussi imposable. (§ 90)
L’« impôt sur la fortune improductive » voté en première lecture à l’Assemblée nationale pendant les débats du budget 2026 n’a pas été retenu : la déclaration d’IFI 2026 publiée par l’administration vise toujours un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier 2026.
Source : impots.gouv.fr, déclaration n° 2042-IFI 2026What the text says
« Conformément aux dispositions de l'article 964 du code général des impôts (CGI), les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile fiscal en France sont assujetties à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque la valeur nette de leurs biens et droits immobiliers imposables, détenus directement et indirectement, situés en France, est supérieure à 1,3 million d'euros. »
« L’actif de la société ou de l’organisme, dont le redevable détient des parts ou actions, à prendre en compte est constitué : – des immeubles bâtis ou non bâtis situés sur le territoire français ou des droits immobiliers portant sur ces biens (usufruit, nue propriété, droit d’usage, etc.), donnés ou non en location ; – des titres ou des droits d’une personne morale ou d’un organisme, établi en France ou hors de France, propriétaire, directement ou indirectement, de biens ou droits immobiliers situés sur le territoire français. Si la société ou l'organisme ne détient pas de tels biens dans son actif, le redevable n'est pas imposé sur sa participation. »
« La personne physique qui n'a pas son domicile fiscal en France est également imposée sur les biens et droits immobiliers situés en France dont elle dispose via des modalités particulières de détention : trust (BOI-PAT-IFI-20-20-30-20), fiducie, unités de compte de contrats d'assurance vie ou de contrats de capitalisation, crédit-bail, etc. (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30). »
Texte officiel recopié mot pour mot · BOFiP-Impôts, BOI-PAT-IFI-10-20-30-20180608, § 1, 60 et 90. Lire le document complet sur bofip.impots.gouv.fr
Un couple vit à Londres et possède un appartement à Paris et une maison à Biarritz, ainsi qu’une SCI qui détient un local loué à Lyon. Leur patrimoine financier, même important, n’entre pas dans l’IFI.
Seuls les deux biens et la valeur des parts de SCI correspondant au local lyonnais, nets des dettes déductibles, sont comparés au seuil de 1,3 million d’euros. Il faut aussi vérifier ce que prévoit la convention France–Royaume-Uni.
Les conventions concernées
Pour un non-résident, l’IFI se pilote par la structure de détention et l’endettement de l’immobilier français. Une réorganisation se prépare avant le 1er janvier, date à laquelle le patrimoine est évalué.
Faire le point sur mon IFIVisio · 30 min · sans engagementSource : BOFiP-Impôts, BOI-PAT-IFI-10-20-30-20180608 (Licence ouverte). Explication : Balmont Conseil, à jour de la version du 08/06/2018. Cette page ne se substitue pas au texte qui fait foi. Information générale, pas un conseil personnalisé.
