Vous vendez un bien ou des titres en étant résident du Portugal ou de France : qui impose la plus-value ? L’article 14
La plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve, et la règle s’étend aux sociétés dont la valeur repose surtout sur des immeubles. Les autres gains, notamment sur la plupart des titres, ne sont imposables que dans le pays de résidence du vendeur.
- Les gains tirés de la vente d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé (article 14, paragraphe 1).
- Il en va de même des parts de sociétés donnant droit à la propriété ou à la jouissance d’immeubles, et des titres qui, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État (article 14, paragraphe 1).
- Les biens d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans l’État où ils se trouvent (article 14, paragraphe 2).
- Les gains sur tous les autres biens, par exemple des titres de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière, ne sont imposables que dans l’État de résidence du vendeur (article 14, paragraphe 3).
Qui impose votre plus-value ?
L’article 14 n’exclut pas l’impôt portugais sur les gains liés à l’incorporation de réserves au capital de sociétés portugaises ou à l’émission d’actions avec droit de préférence (article 14, paragraphe 4).
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers, tels qu’ils sont définis à l’article 6, sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés. […] Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant »
« Les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1 et 2 ne sont imposables que dans l’Etat contractant dont le cédant est un résident. »
La règle des 365 jours résulte de l’application combinée de la troisième phrase de l’article 14, paragraphe 1, et de l’article 9 de la Convention multilatérale. Texte publié par impots.gouv.fr.
Le test de la prépondérance immobilière
Pour des titres, la question décisive est la composition de l’actif de la société (article 14, paragraphe 1) :
- 1Quels titres ?Actions, droits ou participations similaires, y compris dans une société de personnes ou une fiducie (trust).
- 2Quel seuil ?Plus de 50 % de la valeur tirée, directement ou indirectement, d’immeubles situés dans l’autre État.
- 3Sur quelle période ?À tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la vente.
- 4ConsequenceSeuil atteint : le pays des immeubles peut imposer. Sinon, seul le pays de résidence impose (paragraphe 3).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Salarié se disant résident portugais mais imposé en commun avec son épouse en France : la CSG et la CRDS sur une plus-value de 2 350 000 € sont maintenues
Lire la décision →Résidente au Portugal vendant deux immeubles dans les Landes : prélèvements sociaux maintenus, l'affiliation à la sécurité sociale portugaise n'étant pas prouvée aux dates utiles
Lire la décision →Comptes au Portugal régularisés spontanément : ni le droit à l'erreur ni la procédure de régularisation de l'article L. 62 du LPF n'effacent l'amende pour défaut de déclaration
Lire la décision →Pour un résident du Portugal, une plus-value sur des titres de sociétés non immobilières relève du seul Portugal, alors que la vente d’un immeuble ou de parts d’une société immobilière reste imposable dans le pays du bien. Dans les affaires jugées, une résidente du Portugal vendant des immeubles en France est restée redevable des prélèvements sociaux, faute de prouver son affiliation à la sécurité sociale portugaise à la date de la cession. Ces points se vérifient avant toute vente.
Préparer la vente d’un bien ou de titresVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres de société avant ou après votre installation au Portugal ?
Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Je vends mon ancienne résidence en France après m’être installé au Portugal : quel pays impose ?
La France, pays où le bien est situé (article 14, paragraphe 1). Le Portugal, s’il impose aussi le gain, déduit de son impôt un montant égal à l’impôt français, dans les limites de l’article 24, paragraphe 2.
Mes actions de sociétés françaises sont-elles imposées en France si je réside au Portugal ?
Au regard de l’article 14, paragraphe 3, les gains sur des titres non visés aux paragraphes 1 et 2 ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant, donc au Portugal. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière en France font exception.
Comment savoir si une société est à prépondérance immobilière ?
Les titres tirent, directement ou indirectement, plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la vente (article 14, paragraphe 1).
Source : Convention du 14 janvier 1971, modifiée par l’avenant du 25 août 2016 et par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec le Portugal modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
