Gestion de patrimoine à Paris 7e : IFI, immobilier familial et transmission

Le 7e arrondissement de Paris est l’endroit de France où les grandes fortunes immobilières sont les plus nombreuses : 19,1 % des foyers y paient l’impôt sur la fortune immobilière, soit près d’un sur cinq. En 2025, ses 4 558 redevables ont payé en moyenne 21 881 euros d’IFI chacun, le montant le plus élevé de Paris. Leur patrimoine immobilier taxable moyen atteint 3,6 millions d’euros. Ce sont souvent des familles installées depuis longtemps, qui ont fait de la pierre leur sécurité, et qui voient aujourd’hui cette sécurité devenir un poids.

Le 7e en chiffres

• 4 558 foyers redevables de l’IFI en 2025, au deuxième rang de France après le 16e ;
• un IFI moyen de 21 881 euros, le plus élevé de tous les arrondissements parisiens ;
• 19,1 % des foyers soumis à l’IFI en 2024, la proportion la plus forte du pays parmi les villes et arrondissements de plus de 20 000 habitants ;
• un patrimoine immobilier taxable moyen de 3,6 millions d’euros, devant le 6e et Cannes (3,2 millions d’euros) et le 16e (3 millions d’euros).

Autrement dit, dans certaines rues du Gros-Caillou ou du faubourg Saint-Germain, la moitié des voisins d’un immeuble peuvent être assujettis à l’IFI (voir la carte de l’IFI).

Une richesse ancienne et immobilière

Le 7e est l’arrondissement des ministères, des ambassades, des grandes familles et des hauts fonctionnaires. Les patrimoines y sont souvent anciens, transmis sur plusieurs générations, et très concentrés dans la pierre : le grand appartement familial, un ou deux appartements loués dans l’arrondissement ou à côté, une maison de campagne. Beaucoup de propriétaires ont acheté il y a vingt ou trente ans, à des prix sans rapport avec ceux d’aujourd’hui.

Cette réussite a un revers. L’immobilier est le seul actif encore taxé chaque année au titre de la fortune. Les loyers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Et à la succession, un patrimoine immobilier se partage mal : il faut souvent vendre pour payer les droits, ou pour que chaque enfant reçoive sa part.

Ce que 2027 peut changer

Plusieurs programmes pour 2027 envisagent d’élargir l’IFI, de le remplacer par un impôt sur la fortune plus large, ou d’alourdir les droits de succession sur les patrimoines importants (voir ce que prévoient les programmes). Dans le 7e, où l’âge moyen des redevables est élevé, la question de la transmission se pose à court terme. Les familles qui ont vu passer l’ISF, sa suppression puis l’IFI le savent : ce qui se prépare dans le cadre des règles actuelles reste acquis (voir faut-il quitter la France avant 2027 ?).

Un cas concret : alléger l’IFI sans toucher à la maison familiale

Situation. Hélène, 78 ans, veuve, vit dans l’appartement familial de la rue de Grenelle, estimé à 5 millions d’euros. Elle possède aussi un appartement loué dans l’arrondissement, acheté en 1992 et estimé à 2 millions d’euros, qui lui rapporte environ 60 000 euros de loyers par an. Elle a deux enfants.

Issue. Hélène paie environ 41 900 euros d’IFI par an : sa résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % (article 973 du CGI), mais l’appartement loué est taxé à 100 %. Ses loyers supportent environ 35 000 euros d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux chaque année. Et à son décès, ses deux enfants paieraient environ 2,58 millions d’euros de droits de succession sur 7 millions d’euros.

Strategy. Hélène vend l’appartement loué. Comme elle le détient depuis plus de trente ans, la plus-value immobilière est entièrement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux (article 150 VC du CGI). Elle place les 2 millions d’euros sur un contrat d’assurance-vie investi en supports financiers, au profit de ses deux enfants. Elle garde l’appartement familial, sa vie ne change pas.

Result.

• l’IFI tombe à environ 20 700 euros par an, soit 21 250 euros d’économie chaque année : un contrat d’assurance-vie investi hors immobilier n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (article 972 du CGI) ;
• les 35 000 euros d’impôt annuel sur les loyers disparaissent : les gains du contrat ne sont imposés qu’en cas de retrait, et Hélène ne retire que ce dont elle a besoin ;
• à la succession, les versements faits après 70 ans ne sont taxés qu’au-delà de 30 500 euros, et tous les gains du contrat sont transmis sans droits (article 757 B du CGI). Si le contrat atteint 2,6 millions d’euros dans dix ans, 600 000 euros passent aux enfants hors droits, soit environ 270 000 euros d’économie au taux de 45 %.

Sur dix ans, l’effet cumulé dépasse 800 000 euros, sans donation, sans montage, et en gardant la pleine maîtrise de son argent.

Les autres leviers

Chaque famille est différente. Selon l’âge, le nombre d’enfants et la composition du patrimoine, d’autres outils peuvent compléter : donation de la nue-propriété de l’appartement familial (voir division of ownership), donation-partage pour figer l’équilibre entre les enfants, ou organisation spécifique quand un enfant vit à l’étranger (voir tax residence). Nous les comparons toujours en euros, scénario par scénario.

Comment Balmont Conseil intervient

Vous avez un notaire de famille, et souvent un avocat et un expert-comptable. Nous ne les remplaçons pas : nous travaillons avec eux. Notre rôle est de chiffrer chaque option, de vous montrer ce que chaque décision change pour vous aujourd’hui et pour vos enfants demain, et de coordonner la mise en œuvre.

Le premier échange dure 30 minutes. Il est confidentiel et sans engagement. Vous repartez en sachant où vous en êtes et ce qui mérite votre attention (voir préparer mon rendez-vous).

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Sources : DGFiP, statistiques IFI par commune 2024 et 2025 (classements MoneyVox et Observatoire des inégalités) ; Code général des impôts, articles 150 VC, 757 B, 779, 972 et 973.