Une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu par défaut : les associés déclarent leur part des loyers au barème progressif, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) l’impose à 25 %, ou à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions.
Au 30 octobre 2026, l’IS l’emporte surtout pour une tranche marginale de 41 % ou 45 % quand on réinvestit dans la société ; l’IR l’emporte à 30 % ou moins.
SCI à l’IR ou à l’IS : les chiffres clés en 2026
| Criteria | SCI subject to income tax | SCI subject to corporate income tax |
|---|---|---|
| Who pays the tax | Chaque associé, sur sa part des loyers, même non distribuée | La société, sur son bénéfice |
| Taux sur les loyers | Barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux | 25 % ; 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions |
| Depreciation of the asset | No | Oui, déduit du résultat |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers : 19 % + 17,2 %, avec abattements pour durée de détention | Prix de vente moins valeur nette comptable, imposée à l’IS |
| Exonération avec le temps | IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans | None |
| Sortie de l’argent | Libre : l’impôt est déjà payé | Dividendes à 31,4 % (prélèvement forfaitaire unique) en 2026 |
| Retour en arrière | Sans objet : c’est le régime par défaut | Option révocable jusqu’au 5e exercice suivant celui où elle est exercée, irrévocable ensuite |
Comment une SCI à l’IR est-elle imposée ?
La SCI est transparente : ses loyers, nets de charges et d’intérêts d’emprunt, sont ajoutés aux autres revenus de chaque associé selon sa part dans le capital, qu’il ait reçu l’argent ou non. Ils subissent le barème de l’impôt sur le revenu, de 0 à 45 %, et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. À 41 % de tranche marginale, chaque euro de revenu foncier net est donc taxé à 58,2 %.
À la vente, la plus-value suit le régime des particuliers, calculé au niveau de chaque associé : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements de 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l’impôt (1,65 % pour les prélèvements sociaux). La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour le détail, voir notre article sur la plus-value immobilière des particuliers.
Comment une SCI à l’IS est-elle imposée ?
La société paie elle-même l’impôt sur son bénéfice : 25 %, ou 15 % sur les 42 500 premiers euros si son chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et si son capital est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques. Son résultat est calculé après amortissement du bien, ce qui réduit fortement la base imposable. L’argent qui reste dans la société n’est pas imposé une seconde fois. Quand les associés le retirent, les dividendes supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou l’option pour le barème : voir notre article sur le PFU à 31,4 % et l’option pour le barème.
Le piège se trouve à la vente. La plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements déjà déduits. Plus on a amorti, plus la plus-value est grande. Il n’y a ni abattement pour durée de détention, ni exonération à 22 ou 30 ans. Pour amortir un bien sans créer de société, la location meublée offre une voie distincte : voir notre article sur l’amortissement en LMNP.
Peut-on passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS, puis revenir en arrière ?
L’option s’exerce auprès du service des impôts des entreprises, avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné. Elle peut être révoquée jusqu’au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée ; passé ce délai, elle devient irrévocable. Le passage de l’IR à l’IS vaut cessation d’activité sur le plan fiscal : ses conséquences se chiffrent avant de signer. Pour le cas d’un associé qui vit à l’étranger, voir SCI et non-résident : IR ou IS.
Cas concret : un couple lyonnais de 52 ans
Situation. Un couple lyonnais de 52 ans, dans la tranche marginale de 41 %, achète par une SCI un immeuble de 500 000 € sans emprunt, dont 400 000 € amortissables à 2,5 % par an, soit 10 000 € par an. Les loyers sont de 30 000 € par an et les charges de 4 000 €.
Issue. À l’IR, le revenu foncier net est de 26 000 € ; l’impôt est de 26 000 € × 58,2 % = 15 132 € par an. Il reste 10 868 € dans la poche du couple.
Strategy. Comparer avec l’IS sur 15 ans, avec une revente à 600 000 € et une distribution intégrale du bénéfice en dividendes chaque année. À l’IS, le résultat est de 30 000 − 4 000 − 10 000 = 16 000 €, imposé à 15 % : 2 400 € par an. Le dividende de 13 600 € supporte 4 270 € de prélèvement forfaitaire, soit 9 330 € nets en poche. Les 10 000 € d’amortissement restent dans la société.
Result. À la revente, l’IR coûte 21 962 € d’impôt (7 600 € d’impôt sur le revenu et 14 362 € de prélèvements sociaux, après 10 ans d’abattements). À l’IS, l’impôt de la société de l’année de vente s’alourdit de 59 850 €, car la plus-value se calcule sur une valeur nette comptable de 350 000 €. Tout compris, y compris la taxation des fonds retirés de la société, le couple détient après 15 ans environ 741 000 € à l’IR et 770 000 € à l’IS, soit 29 000 € de plus à l’IS. Avec une tranche marginale de 30 %, c’est l’inverse : 783 958 € à l’IR contre 770 387 € à l’IS. Cas fictif, donné à titre d’illustration : loyers stables, frais d’acquisition ignorés, et les 150 000 € restés dans la société ne sont pas placés.
Deuxième cas chiffré : le même immeuble selon votre tranche d’imposition
Gardons le même immeuble, les mêmes loyers et la même revente à 600 000 € après 15 ans. Seule la tranche marginale d’imposition change. Le tableau donne le patrimoine détenu à l’arrivée : trésorerie encaissée pendant 15 ans, plus le produit net de la vente, après tous les impôts, y compris ceux de la liquidation de la société à l’IS.
| Marginal tax rate | Patrimoine final à l’IR | Patrimoine final à l’IS | Difference |
|---|---|---|---|
| 11% | €858,058 | €770,387 | IR : + 87 671 € |
| 30% | €783,958 | €770,387 | IR : + 13 571 € |
| 41% | €741,058 | €770,387 | IS : + 29 329 € |
| 45% | €725,458 | €770,387 | IS : + 44 929 € |
Le résultat à l’IS ne bouge pas, puisque la société paie le même impôt quelle que soit votre tranche. À l’IR, chaque point de tranche en plus coûte 3 900 € de patrimoine final sur 15 ans (26 000 € de revenu foncier net × 15 ans × 1 %). Avec ces hypothèses, le point d’égalité se situe vers 33,5 %. Comme les tranches du barème sont 30 % puis 41 %, la frontière tombe entre les deux. Au-dessus, l’IS gagne, à condition de laisser l’argent dans la société et d’accepter de payer l’amortissement à la revente.
Quand choisir l’IR, quand choisir l’IS ?
- Choisissez l’IR si vous avez besoin des loyers pour vivre ou si votre tranche marginale est de 30 % ou moins. Dans notre cas chiffré, l’IR l’emporte à 30 % sur toutes les durées testées (de 8 à 25 ans).
- Choisissez l’IS si votre tranche marginale est de 41 % ou 45 % et si vous pouvez laisser une partie des loyers dans la société pour la réinvestir. Dans notre cas chiffré, l’IS l’emporte à 41 % sur les mêmes durées.
- Gardez en tête le coût de l’IS à la vente : l’amortissement déduit chaque année se paie à la sortie, sans abattement ni exonération.
Quelles erreurs éviter avant d’opter pour l’IS ?
- Comparer seulement l’impôt de l’année. L’amortissement fait baisser l’impôt chaque année, mais il augmente la plus-value à la vente. Seul un calcul de bout en bout, jusqu’à la sortie de l’argent, compte.
- Compter sur les exonérations de 22 et 30 ans. Elles n’existent pas à l’IS.
- Oublier les dividendes. L’argent de la société n’arrive dans votre poche qu’après le prélèvement de 31,4 %, ou le barème si vous l’avez choisi.
- Exercer l’option sans vérifier le délai. Elle se notifie avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné, et devient irrévocable après le 5e exercice qui suit.
- Mélanger location nue et activité commerciale. Une SCI dont l’activité commerciale dépasse un niveau accessoire est imposée à l’IS, que ses associés l’aient choisi ou non.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, chiffre votre projet dans les deux régimes, avec vos loyers, votre tranche marginale, votre horizon de détention et la sortie de l’argent de la société, puis coordonne la mise en place avec votre notaire et votre expert-comptable. Pour un investissement locatif à Lyon, voir aussi notre approche de l’investissement locatif. Book an appointment.
FAQ
Une SCI est-elle à l’IR ou à l’IS par défaut ?
Une SCI est à l’impôt sur le revenu par défaut. Elle est imposée à l’IS si ses associés l’ont choisi, ou si son activité commerciale dépasse un niveau accessoire, que l’administration situe à 10 % du chiffre d’affaires hors taxes.
Quand opter pour l’IS dans une SCI ?
L’option se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné, ou à la création de la société. Elle est révocable jusqu’au 5e exercice suivant celui où elle est exercée, puis irrévocable.
Peut-on amortir un bien dans une SCI à l’IR ?
Non, l’amortissement du bien est réservé à la SCI à l’IS. En SCI à l’IR, les revenus fonciers se calculent après les charges et les intérêts d’emprunt, sans amortissement du bien.
Quelle est la fiscalité des dividendes d’une SCI à l’IS ?
En 2026, les dividendes versés à une personne physique supportent par défaut le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’option pour le barème progressif est possible.
La plus-value d’une SCI à l’IS est-elle exonérée avec le temps ?
Non. Les exonérations de 22 et 30 ans sont propres au régime des particuliers, donc à la SCI à l’IR. À l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable et imposée sans abattement pour durée de détention.
Quel est le taux d’impôt d’une SCI à l’IS ?
25 %. Un taux de 15 % s’applique sur les 42 500 premiers euros de bénéfice si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et si le capital est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.
À partir de quelle tranche d’imposition l’IS devient-il intéressant ?
Dans notre cas chiffré sur 15 ans, l’IS l’emporte à partir de la tranche de 41 % ; l’IR l’emporte à 30 % et en dessous. Le point d’égalité se situe vers 33,5 %. Il dépend des loyers, de la durée de détention et du prix de revente.
Faut-il distribuer les bénéfices d’une SCI à l’IS ?
Non. L’argent laissé dans la société n’est pas imposé une seconde fois. Il ne supporte le prélèvement forfaitaire de 31,4 % que le jour où vous le retirez en dividendes. Laisser l’argent dans la société permet de le réinvestir.
Sources: « Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025, consultée le 30 octobre 2026) ; « Plus-value immobilière des particuliers » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS) sur les revenus du patrimoine et de placements » (service-public.gouv.fr, vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Taux de l’impôt sur les sociétés » (entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 17 février 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Option pour l’IS », BOI-IS-CHAMP-40 et article 239 du CGI (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; BOI-BIC-PVMV-10-20-30-20, calcul des plus-values professionnelles (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « La SCI imposée à l’IR cède un bien : comment est imposée la plus-value ? » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Impôt sur le revenu : tranches et taux d’imposition 2026 » (service-public.gouv.fr, 23 février 2026, consulté le 30 octobre 2026) ; « Évolution du prélèvement forfaitaire unique » (entreprendre.service-public.gouv.fr, 10 février 2026, consulté le 30 octobre 2026). Tableaux et cas chiffrés : calculs du cabinet, refaits et vérifiés le 31 octobre 2026.
