Au 31 octobre 2026, un donateur ne peut pas vendre un bien qu’il a donné en pleine propriété : une donation transfère la propriété de façon actuelle et irrévocable. S’il a conservé l’usufruit, il peut vendre seulement avec la signature du nu-propriétaire, et le prix se répartit alors entre eux selon la valeur de chacun des droits (article 621 du Code civil).
Qui est propriétaire après une donation ?
Le donataire. L’article 894 du Code civil décrit la donation entre vifs comme l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte. Pour un bien immobilier, la donation passe devant notaire et est publiée au service de la publicité foncière. Dès cet instant, le donateur n’a plus de droit de vendre, d’hypothéquer ou de louer à son profit un bien qui ne lui appartient plus.
Ce principe a une conséquence pratique que beaucoup découvrent trop tard : donner « pour simplifier » ne laisse aucune porte de sortie unilatérale. Les formes et conditions d’une donation sont détaillées sur faire une donation : formes, conditions et formalités.
Le donateur peut-il vendre un bien donné en pleine propriété ?
Non. Il vendrait un bien dont il n’est plus propriétaire. Le notaire vérifie la chaîne de propriété et ne peut pas établir l’acte. La seule voie est que le donataire, devenu propriétaire, vende lui-même, ou accepte d’accompagner une vente dont il décide les conditions.
Et si le donateur a conservé l’usufruit ?
C’est le cas le plus fréquent : le parent donne la nue-propriété à ses enfants et garde l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter ou de louer et d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès. Chacun ne possède alors qu’une partie du bien. Aucun des deux ne peut vendre la pleine propriété seul.
| Qui vend ? | Qu’est-ce qui est vendu ? | Accord nécessaire |
|---|---|---|
| Le donateur seul | Son usufruit seulement, ce qui est rarement intéressant pour un acquéreur | Aucun, mais l’acquéreur n’a que l’usufruit |
| Le donataire seul | Sa nue-propriété seulement, le donateur reste usufruitier | Aucun, sauf clause contraire dans l’acte |
| The two together | La pleine propriété | Signature des deux, devant notaire |
Pour vendre la pleine propriété, il faut donc les deux signatures. Le donataire peut refuser : il n’est pas tenu de vendre parce que son parent le souhaite. Quand l’usufruit s’éteint au décès, il se réunit à la nue-propriété sans nouvelle donation, voir décès de l’usufruitier : réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
Que peut faire chacun tant que le bien n’est pas vendu ?
Selon la fiche F934 de service-public.gouv.fr, les droits et les charges se répartissent ainsi :
| Subject | Le donateur usufruitier | Le donataire nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le bien | Yes | No |
| Louer le bien et percevoir les loyers | Oui ; l’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels | Non, mais il donne son accord pour ces baux |
| Céder son droit | Oui, vendre ou céder gratuitement son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire | Oui, vendre sa nue-propriété |
| Vendre la pleine propriété | Non, sans l’accord du nu-propriétaire | Non, sans l’accord de l’usufruitier |
| Entretien et taxe foncière | À sa charge, avec l’impôt sur la fortune immobilière selon la valeur du bien | No |
| Major repairs | Non, sauf si elles résultent d’un manque d’entretien de sa part | À sa charge (gros œuvre pour un immeuble) |
Comment le prix se répartit-il en cas de vente conjointe ?
L’article 621 du Code civil prévoit que le prix se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de chacun de leurs droits. Les parties peuvent aussi convenir de reporter l’usufruit sur le prix de vente. Cet accord doit être formalisé dans l’acte de vente, avec les droits de chacun précisés dès la signature.
Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts donne une base de chiffrage, qui varie avec l’âge de l’usufruitier :
| Age of the usufructuary | Usufruct | Bare ownership |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
Ce barème est la référence pour les droits de donation. Selon service-public.gouv.fr, il sert aussi à calculer la part de chacun lors d’une vente. Pour une maison vendue 400 000 €, l’usufruitier perçoit 200 000 € entre 51 et 60 ans, 160 000 € entre 61 et 70 ans, 120 000 € entre 71 et 80 ans et 80 000 € entre 81 et 90 ans. Plus l’usufruitier est âgé au jour de la vente, plus la part du nu-propriétaire grandit. Les parties restent libres de convenir d’une autre répartition. Voir aussi donation et réserve d’usufruit : valeur de la nue-propriété et la page sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (article 669).
Une clause d’inaliénabilité peut-elle interdire la vente ?
Oui, mais dans un cadre strict. Selon l’article 900-1 du Code civil, une clause d’inaliénabilité insérée dans une donation n’est valable que si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Même valable, le donataire peut être autorisé par le juge à vendre si l’intérêt qui la justifiait a disparu ou si un intérêt plus important l’exige. Cette clause encadre la liberté du donataire. Elle ne donne pas au donateur le droit de vendre à sa place.
Le donateur peut-il récupérer le bien donné ?
En principe, une donation ne peut pas être révoquée. Selon service-public, les exceptions sont limitées :
- Vice de forme : donation non acceptée expressément ou non faite devant notaire, action dans les 5 ans.
- Inexécution des charges : le donataire n’exécute pas les obligations fixées dans l’acte (par exemple loger ou aider le donateur), action dans les 5 ans de l’arrêt des obligations.
- Ingratitude : tentative d’homicide, délits ou sévices graves, refus d’aliments, action dans l’année où le donateur en a connaissance.
- Naissance ou adoption plénière d’un enfant du donateur, si l’acte le prévoit : action dans les 5 ans. Ce cas ne concerne pas les donations entre époux.
- Droit de retour conventionnel (article 951 du Code civil) : le donateur peut prévoir que le bien lui revient si le donataire meurt avant lui. Son exercice annule les ventes et transferts faits par le donataire (article 952). Un droit de retour légal existe aussi : le donateur récupère les biens donnés si l’enfant donataire meurt sans descendance.
Hors de ces cas, la donation tient. Pour la donation entre époux, le régime est distinct : voir donation entre époux au dernier vivant.
Que faire si le donateur a besoin de vendre ou de récupérer de l’argent ?
- Demander au donataire une vente conjointe de la pleine propriété. Le prix se répartit selon la valeur des droits, comme dans les cas chiffrés ci-dessous.
- Vendre son usufruit seul, sans l’accord du donataire. L’acquéreur n’obtient que l’usufruit, ce qui limite le prix.
- Convenir d’un report de l’usufruit sur le prix de vente, formalisé dans l’acte (article 621).
- Vérifier si l’acte de donation contient une clause de retour, une charge ou une clause d’inaliénabilité qui encadre la décision.
- Avant de donner : prévoir la liquidité dont on pourrait avoir besoin, en gardant d’autres actifs ou en donnant une part seulement du patrimoine.
Combien coûte une donation de nue-propriété avant de vendre ?
Trois postes s’additionnent. Les droits de donation d’abord : l’abattement en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, et le solde est taxé de 5 % à 45 % selon la tranche (voir donation : abattement de 100 000 €, rappel de 15 ans, barème). Les émoluments du notaire ensuite, proportionnels à la valeur en pleine propriété. Pour une donation d’un bien autre qu’une somme d’argent, la fiche F1404 indique 4,837 % HT de 0 à 6 500 €, 1,995 % HT de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % HT de 17 000 à 60 000 € et 0,998 % HT au-delà de 60 000 €. Pour une maison de 400 000 €, les émoluments atteignent environ 4 489 € HT, et environ 3 491 € HT pour un bien de 300 000 €. Les frais de publicité foncière s’y ajoutent.
Ces coûts sont payés une fois, au moment de la donation. Ils sont à comparer avec l’économie de droits de succession attendue : donner puis vendre n’a de sens que si la transmission est bien l’objectif premier.
Que paie le donataire s’il vend le bien reçu ?
Le donataire, pleinement propriétaire, paie l’impôt sur la plus-value éventuelle, calculée à partir de la valeur retenue lors de la donation. Voir plus-value immobilière : abattements et exonérations.
Cas concret : un père qui veut vendre la maison donnée à sa fille
Situation. M. Girard, 68 ans, donne à sa fille Camille la nue-propriété de sa maison de 400 000 € près de Lyon, en conservant l’usufruit. À 68 ans, selon le barème de l’article 669, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété, soit 240 000 €. Après l’abattement de 100 000 €, la base taxable est de 140 000 €, soit 26 194,35 € de droits selon le barème en ligne directe, en l’absence de donation antérieure.
Issue. À 74 ans, M. Girard veut vendre pour s’installer dans un logement adapté. Il pense pouvoir décider seul, puisqu’il « habite » la maison.
Strategy. La vente exige la signature de Camille. Le notaire propose une vente conjointe à 400 000 €, avec répartition du prix selon la valeur des droits. À 74 ans, M. Girard est dans la tranche 71 à 80 ans.
Résultat chiffré. Avec le barème de l’article 669 comme référence, M. Girard perçoit 30 % du prix, soit 120 000 €, et Camille 70 %, soit 280 000 €. Sans l’accord de Camille, aucune vente de la pleine propriété n’est possible. Camille a payé 26 194,35 € de droits au moment de la donation. En contrepartie, la décision de vendre est devenue une décision partagée : donner la nue-propriété, c’est aussi accepter de ne plus décider seul.
Deuxième cas : deux enfants et une vente tardive
Situation. Mme Lefèvre, 77 ans, donne à ses deux fils la nue-propriété de son appartement de 300 000 €, en gardant l’usufruit. À 77 ans, la nue-propriété vaut 70 % de la pleine propriété, soit 210 000 €, donc 105 000 € par fils.
Issue. Après l’abattement de 100 000 € par enfant, il reste 5 000 € taxables par fils. Six ans plus tard, à 83 ans, Mme Lefèvre souhaite entrer en résidence services et vendre l’appartement, valorisé 330 000 €.
Strategy. Les deux fils doivent signer. Ils proposent une vente conjointe avec répartition selon le barème de l’article 669, au jour de la vente. À 83 ans, Mme Lefèvre se situe dans la tranche 81 à 90 ans : usufruit à 20 %.
Résultat chiffré. Les droits de donation sont de 250 € par fils, soit 500 € au total (5 % de 5 000 € chacun). À la vente, Mme Lefèvre perçoit 66 000 € (20 % de 330 000 €) et chaque fils 132 000 € (soit 264 000 € à eux deux). Si la vente avait eu lieu à 77 ans au même prix, sa part aurait été de 99 000 € (30 %). L’âge à la vente, et non la date de la donation, fixe la répartition : attendre réduit la part de l’usufruitier. Hypothèses : valeur stable à 330 000 €, aucune donation antérieure, répartition conforme au barème, hors frais de vente.
Quelles erreurs éviter avant de donner un bien ?
- Donner un bien dont on pourrait avoir besoin de vendre à court terme pour financer un déménagement ou une dépendance.
- Ne pas prévoir dans l’acte la façon dont se répartira le prix en cas de vente conjointe.
- Omettre le droit de retour conventionnel alors que le donataire pourrait décéder avant le donateur.
- Ne pas parler à l’enfant de ce que l’on compte faire du bien : son accord à la vente ne s’obtient pas par avance.
- Confondre le droit de louer, que garde l’usufruitier, avec le droit de vendre, qui exige l’accord du nu-propriétaire.
- Oublier que l’usufruitier supporte la taxe foncière et l’entretien, et que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.
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FAQ
Le donateur peut-il vendre un bien donné ?
Non, s’il a donné la pleine propriété : il n’est plus propriétaire. S’il a gardé l’usufruit, il ne peut vendre la pleine propriété qu’avec la signature du nu-propriétaire.
Peut-on annuler une donation pour vendre le bien ?
En principe non. La révocation est limitée à des cas précis : vice de forme, inexécution des charges, ingratitude, naissance d’un enfant si l’acte le prévoit, droit de retour conventionnel. Le simple besoin de vendre n’en fait pas partie.
Qui touche l’argent quand un bien démembré est vendu ?
Le prix se répartit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits (article 621 du Code civil), ou l’usufruit est reporté sur le prix si les deux en conviennent.
Une clause d’inaliénabilité est-elle toujours valable ?
Non. Elle doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (article 900-1 du Code civil). Le juge peut autoriser la vente si l’intérêt a disparu ou si un intérêt plus important l’exige.
Le donataire peut-il vendre le bien reçu en donation ?
Oui, s’il en est pleinement propriétaire et qu’aucune clause ne l’interdit. Il paie l’impôt sur la plus-value éventuelle, calculée à partir de la valeur retenue lors de la donation.
Le donateur usufruitier peut-il louer le bien donné ?
Oui. Selon service-public.gouv.fr, l’usufruitier peut utiliser le bien ou le louer et percevoir les loyers. Pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels, l’accord du nu-propriétaire est nécessaire.
Le donateur peut-il vendre uniquement son usufruit ?
Oui, sans l’accord du nu-propriétaire, selon service-public.gouv.fr. L’acquéreur n’obtient alors que l’usufruit, qui prend fin au décès du donateur : le prix en est réduit.
Combien coûte le notaire pour donner un bien immobilier ?
Les émoluments sont proportionnels à la valeur en pleine propriété : 4,837 % HT de 0 à 6 500 €, 1,995 % HT jusqu’à 17 000 €, 1,330 % HT jusqu’à 60 000 € et 0,998 % HT au-delà. Les droits de donation et les frais de publicité foncière s’ajoutent.
Sources : « Faire une donation », fiche F1404 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 5 octobre 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « En quoi consiste l’usufruit ? », fiche F934 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 3 juillet 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Barème des droits de succession en ligne directe », fiche F14198 (service-public.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; Code civil, articles 894, 900-1, 621, 951 et 952 (legifrance.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; Code général des impôts, article 669 (legifrance.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026). Calculs : barème en ligne directe et barème de l’article 669, hypothèses indiquées dans chaque cas.
