Un patrimoine est taxé à quatre moments : quand il rapporte des revenus (PFU de 31,4 % sur les placements, barème de 0 à 45 % pour les loyers), quand on le vend (19 % + 17,2 % sur une plus-value immobilière), quand on le détient (IFI au-delà de 1 300 000 € nets, taxe foncière) et quand on le transmet (de 5 % à 45 % en ligne directe). Chiffres au 31 octobre 2026.
Beaucoup de propriétaires regardent chaque bien isolément et découvrent l’impôt au moment de payer. Regarder son patrimoine sous l’angle fiscal, c’est faire l’inverse : savoir, pour chaque bien, à quel moment et à quel taux l’administration prélève sa part. Voici la carte des impôts qui touchent un patrimoine en 2026, avec les seuils et les taux à connaître.
Quels impôts frappent un patrimoine quand il rapporte des revenus ?
Deux régimes se côtoient. Les revenus de placement (intérêts, dividendes) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, ou PFU, de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers, eux, vont au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
| Revenu du patrimoine | Income tax | Prélèvements sociaux (2026) |
|---|---|---|
| Intérêts, dividendes | 12,8 % (PFU) ou barème sur option | 18.6% |
| Land income | progressive scale | 17.2% |
| Gains d’assurance-vie | Selon l’ancienneté et le montant des rachats | 17.2% |
| Livret A, LEP, livret jeune, LDD | Exempt | Exempt |
Le barème de l’impôt sur le revenu en vigueur pour 2026 (revenus 2025) comporte cinq tranches, pour une part : 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % jusqu’à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €, 41 % jusqu’à 181 917 €, puis 45 %. Notre article sur le seuil et le barème de l’IFI et notre page sur la contribution sur les hauts revenus complètent ce tableau pour les gros patrimoines.
Combien reste-t-il de 10 000 € de revenus selon leur nature ?
Le même montant de revenu ne subit pas la même charge selon sa catégorie. Voici l’impôt sur 10 000 € perçus en 2026, avant toute déduction particulière :
| Nature of income | Calculation | Taxes and levies |
|---|---|---|
| Intérêts ou dividendes au PFU | 31.4% | €3,140 |
| Revenus fonciers, tranche à 11 % | 11% + 17.2% | €2,820 |
| Revenus fonciers, tranche à 30 % | 30% + 17.2% | €4,720 |
| Revenus fonciers, tranche à 41 % | 41% + 17.2% | €5,820 |
Votre tranche marginale décide donc du régime le plus lourd. Pour un contribuable imposé à 30 % ou plus, les loyers coûtent nettement plus cher que les intérêts. Sur les capitaux mobiliers, notre article sur le PFU et l’option pour le barème détaille le choix.
Quels impôts s’appliquent quand on vend un bien immobilier ?
La plus-value immobilière d’un particulier est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total sur la plus-value imposable. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Deux dispositifs allègent la facture :
- Abattement pour durée de détention : pour l’impôt sur le revenu, 0 % les 5 premières années, 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e ; exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, exonération totale après 30 ans.
- Résidence principale : la plus-value est exonérée si le bien était votre résidence principale au moment de la vente.
Quels impôts se paient chaque année sur le seul fait de posséder ?
Deux impôts frappent la détention, sans qu’il y ait de revenu ni de vente. La taxe foncière est due par le propriétaire ou l’usufruitier d’un bien bâti au 1er janvier de l’année, même si le logement est loué. Notre page sur le calcul de la taxe foncière He elaborates on this point.
L’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, l’impôt se calcule dès 800 000 € :
| Net taxable real estate assets | Rate |
|---|---|
| Up to €800,000 | 0% |
| From €800,001 to €1,300,000 | 0.50% |
| From €1,300,001 to €2,570,000 | 0.70% |
| From €2,570,001 to €5,000,000 | 1% |
| From €5,000,001 to €10,000,000 | 1.25% |
| Over €10,000,000 | 1.50% |
Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote s’applique : 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Pour 1 350 000 €, l’IFI brut de 2 850 € tombe ainsi à 2 225 €. Seule la partie immobilière est visée : les placements financiers n’entrent pas dans la base, sauf les parts de sociétés ou d’entités qui détiennent de l’immobilier.
Qu’est-ce qui entre dans l’assiette de l’IFI ?
L’IFI vise le patrimoine immobilier non professionnel du foyer fiscal au 1er janvier. Entrent dans la base :
- les biens bâtis et leurs dépendances (garage, cave), les terrains non bâtis et les constructions en cours ;
- les parts de sociétés immobilières, à hauteur de leur valeur immobilière ;
- l’usufruit, le droit d’usage et le droit d’habitation : en règle générale, l’usufruitier déclare le bien en pleine propriété et le nu-propriétaire ne le déclare pas ;
- les biens placés en fiducie ou en trust, à leur valeur vénale ;
- la fraction immobilière des unités de compte d’assurance-vie et, pendant la phase d’épargne, celle des PER en comptes titres. Notre article sur les SCPI montre un cas fréquent de détention indirecte.
Sont déductibles les dettes justifiées liées aux biens imposables : emprunts immobiliers, travaux, entretien à la charge du propriétaire, impôts fonciers, droits de succession. Ne le sont pas les impositions qui incombent à l’occupant, comme la taxe d’habitation, ni la part d’impôt sur le revenu correspondant aux revenus de ces biens. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. Un foyer domicilié à l’étranger n’est imposé que sur ses biens situés en France. Un nouvel arrivant, domicilié à l’étranger pendant les 5 années précédentes, n’est imposé que sur ses biens situés en France pendant 5 ans. Notre page sur l’immobilier à Dubaï pour un résident français montre comment un bien situé à l’étranger se traite pour un résident fiscal français.
Quels impôts s’appliquent quand on transmet son patrimoine ?
La transmission est le dernier moment de taxation. En ligne directe, les droits de succession s’appliquent après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, selon le barème ci-dessous :
| Taxable portion | Rate |
|---|---|
| Up to €8,072 | 5% |
| From €8,073 to €12,109 | 10% |
| From €12,110 to €15,932 | 15% |
| From €15,933 to €552,324 | 20% |
| From €552,325 to €902,838 | 30% |
| From €902,839 to €1,805,677 | 40% |
| Above €1,805,677 | 45% |
Les liens plus éloignés sont plus taxés : un frère ou une sœur dispose de 15 932 € d’abattement puis paie 35 % jusqu’à 24 430 € et 45 % au-delà, sauf exonération sous conditions. Une résidence principale bénéficie d’un abattement de 20 % sous conditions. Pour un enfant, voir notre page sur les abattements et le rappel de 15 ans.
Quelles erreurs coûtent le plus cher ?
- Confondre le seuil et le début du barème. L’IFI n’est dû qu’au-delà de 1 300 000 €, mais le calcul part de 800 000 € une fois ce seuil franchi.
- Oublier l’abattement de 30 % sur la résidence principale. Il réduit la base de plusieurs centaines de milliers d’euros.
- Oublier une dette déductible, ou en déduire une qui ne l’est pas.
- Ignorer l’immobilier détenu indirectement : sociétés, unités de compte d’assurance-vie, PER en comptes titres.
- Vendre sans compter les années de détention. Les abattements montent chaque année : l’exonération d’impôt sur le revenu arrive après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
- Croire la résidence secondaire exonérée. Seule la résidence principale l’est à la revente.
- Négliger les donations de moins de 15 ans avant de transmettre : elles comptent pour l’abattement, comme le rappelle notre article sur le coût d’une donation.
Cas concret : un patrimoine de 1 300 000 € ne paie pas forcément l’IFI
Situation. Un chef d’entreprise lyonnais de 52 ans possède sa résidence principale (700 000 €), un appartement loué (600 000 €) et de l’assurance-vie. Il reste 150 000 € de crédit sur l’appartement. Son patrimoine immobilier brut est de 1 300 000 €.
Issue. Il craint d’être redevable de l’IFI, puisqu’il atteint le seuil de 1 300 000 €.
Strategy. On calcule la base réelle de l’IFI : la résidence principale est retenue pour 70 % de sa valeur après l’abattement de 30 %, soit 490 000 € ; l’appartement vaut 600 000 € ; la dette justifiée de 150 000 € est déduite. Les placements financiers n’entrent pas dans la base, sous réserve des parts de sociétés immobilières et de la fraction immobilière des unités de compte d’assurance-vie.
Result. Le patrimoine immobilier net taxable est de 490 000 + 600 000 − 150 000 = 940 000 €, sous le seuil de 1 300 000 €. L’IFI est de 0 €. Pour mémoire, à 1 350 000 € nets, l’IFI serait de 2 225 €. Ce qui pèse chaque année dans son cas, c’est la taxe foncière sur les deux biens et l’impôt sur les loyers au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce calcul simplifié suppose que la dette est déductible en totalité.
Deuxième cas : une résidence secondaire vendue après 14 ans
Situation. Sophie, 58 ans, vit à Lyon. Elle a acheté une résidence secondaire 200 000 € en novembre 2012 et la vend 290 000 € en novembre 2026. Elle retient le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition (15 000 €) et n’a ni travaux ni frais de vente à déduire.
Issue. La plus-value brute est de 290 000 − 215 000 = 75 000 €. Sans abattement, elle paierait 19 % + 17,2 %, soit 27 150 €.
Strategy. Après 14 ans, l’abattement atteint 54 % pour l’impôt sur le revenu (6 % × 9 années) et 14,85 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % × 9). La plus-value imposable à l’impôt sur le revenu tombe à 34 500 €, sous le seuil de 50 000 € : pas de taxe supplémentaire. Le notaire calcule l’impôt et le règle lors de la vente.
| Années de détention | Income tax (19 %) | Social security contributions (17.2 %) | Total |
|---|---|---|---|
| 14 ans | €6,555.00 | €10,984.35 | €17,539.35 |
| 18 years old | €3,135.00 | €10,132.95 | €13,267.95 |
| 22 years old | €0 | €9,288.00 | €9,288.00 |
| 30 years | €0 | €0 | €0 |
Result. Les abattements ramènent l’impôt de 27 150 € à 17 539,35 €, soit 9 610,65 € d’économie. Attendre 4 ans de plus l’abaisserait à 13 267,95 €, à prix de vente constant. Calcul simplifié : il suppose un prix de vente identique et aucun autre dispositif.
Comment réduire l’ensemble de ces impôts sans les subir ?
Chaque impôt a son levier, et ils interagissent : un bien détenu longtemps allège la plus-value, une dette réduit l’IFI, une donation anticipée réduit les droits de succession. L’erreur la plus courante est de traiter chaque impôt séparément, alors qu’une décision (acheter, vendre, donner, changer de pays) déplace la charge d’un moment à un autre. La bonne méthode consiste à dresser la carte de ses biens et à y placer, pour chacun, le moment où il sera taxé.
Ce que fait Balmont Conseil
Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, dresse avec vous la cartographie fiscale de votre patrimoine : revenus, plus-values, détention et transmission, en France comme à l’étranger. Pour étudier votre situation, Make an appointment.
FAQ
Quels sont les principaux impôts sur le patrimoine en France ?
L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, la taxe sur les plus-values, l’impôt sur la fortune immobilière, la taxe foncière, ainsi que les droits de succession et de donation à la transmission.
From what asset threshold does the IFI (French wealth tax) apply?
Au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. L’impôt se calcule alors à partir de 800 000 €. La résidence principale compte pour 70 % de sa valeur, et les dettes justifiées sont déductibles.
Quel est le taux du PFU en 2026 ?
31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, pour les intérêts perçus à compter du 1er janvier 2026. Une option pour le barème progressif est possible selon les revenus.
Les placements financiers entrent-ils dans l’IFI ?
Pas les placements purement financiers : l’IFI vise l’immobilier non professionnel. Mais les parts de sociétés immobilières, la fraction immobilière des unités de compte d’assurance-vie et celle des PER en comptes titres sont retenues, sous conditions.
Une résidence principale est-elle taxée à la revente ?
Non. La plus-value sur la vente de votre résidence principale est exonérée si le bien était votre résidence principale au moment de la vente. Les autres biens immobiliers suivent le régime de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Quel impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire ?
19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value imposable, après abattements pour durée de détention. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Does a non-resident pay the IFI (French wealth tax)?
Oui, mais seulement sur ses biens immobiliers situés en France, si leur valeur nette taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.
Les unités de compte immobilières d’une assurance-vie comptent-elles dans l’IFI ?
Oui, pour leur fraction immobilière. Il en va de même pour les PER en comptes titres pendant la phase d’épargne.
Sources: « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement » (fiche F2329, service-public.gouv.fr, vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; fiche sur le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (fiche F34982, service-public.gouv.fr, vérifiée le 12 octobre 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? » (fiche F1419, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Plus-value immobilière des particuliers » (fiche F10864, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) » (fiche F138, service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 mars 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « IFI : personnes et biens concernés » (fiche F563, service-public.gouv.fr, vérifiée le 6 mars 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Taxe foncière sur les propriétés bâties » (fiche F59, service-public.gouv.fr, vérifiée le 25 septembre 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Succession : barème des droits en ligne directe et abattements » (fiche F14198, service-public.gouv.fr, vérifiée le 9 février 2026, consultée le 31 octobre 2026).
