Vous louez un bien en Estonie ou en France : quel pays impose les loyers ? L’article 6 de la convention
Les loyers d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où le bien est situé. Le pays de résidence du propriétaire en tient compte, mais l’article 23 organise l’élimination de la double imposition, par un crédit d’impôt des deux côtés.
- Les revenus de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés (article 6, paragraphe 1).
- La règle vaut pour la location, l’affermage, l’exploitation directe et toute autre forme d’exploitation des biens (article 6, paragraphe 3).
- Les revenus tirés du droit de jouissance d’un bien immobilier détenu via des actions ou parts d’une société sont imposables dans l’État où le bien est situé (article 6, paragraphe 5).
- Pour un résident de France, les loyers estoniens sont pris en compte dans l’impôt français, avec un crédit égal à l’impôt français correspondant, à condition d’être soumis à l’impôt en Estonie sur ces revenus (article 23, paragraphe 1, a, i).
Qui impose vos loyers ?
Le protocole précise que l’expression « biens immobiliers » comprend les options, promesses de ventes et droits semblables relatifs à ces biens (point 2).
Le texte de la convention
« Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) sont imposables dans l'État contractant où ces biens immobiliers sont situés. »
« Sous réserve que les dispositions de la législation interne estonienne ne prévoient pas un traitement plus favorable, lorsqu'un résident d'Estonie reçoit des revenus ou possède de la fortune qui conformément aux dispositions de la Convention sont imposables en France, l'Estonie accorde : i) en déduction de l'impôt sur le revenu de ce résident, un crédit d'impôt d'un montant égal à l'impôt payé sur ce revenu en France ; »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Le circuit des loyers estoniens d’un résident de France
Pour un résident de France qui loue un bien situé en Estonie :
- 1Imposition en EstonieL’Estonie peut imposer les loyers du bien situé sur son territoire (article 6, paragraphe 1).
- 2Déclaration en FranceLes loyers sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français ; l’impôt estonien n’en est pas déductible (article 23, paragraphe 1, a).
- 3Tax creditLe crédit est égal au montant de l’impôt français correspondant à ces loyers, si le résident y est soumis à l’impôt en Estonie (article 23, paragraphe 1, a, i).
- 4Effect on the rateAvec un barème progressif, l’impôt correspondant se calcule au taux moyen du revenu global (article 23, paragraphe 1, c, i).
Posséder un bien locatif en Estonie depuis la France, ou garder un bien loué en France après une installation en Estonie, crée des obligations dans les deux pays. Le pays du bien impose en premier ; le pays de résidence intègre les loyers à ses calculs mais évite la double imposition. Le crédit français suppose que les loyers soient effectivement soumis à l’impôt en Estonie : cette condition mérite d’être vérifiée et documentée.
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Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Les loyers d’un appartement à Tallinn sont-ils imposés en France si je suis résident français ?
Ils sont pris en compte dans le calcul de l’impôt français, mais un crédit égal à l’impôt français correspondant évite la double imposition, si vous êtes soumis à l’impôt en Estonie sur ces loyers (article 23, paragraphe 1, a, i).
Je pars vivre en Estonie et je garde un bien loué en France : qui impose ?
La France peut imposer ces loyers (article 6, paragraphe 1). L’Estonie accorde un crédit égal à l’impôt payé en France, dans la limite de l’impôt estonien correspondant (article 23, paragraphe 2, a).
La règle vaut-elle pour une location de courte durée ?
L’article 6, paragraphe 3, vise la location et toute autre forme d’exploitation des biens immobiliers, sans distinguer selon la durée.
Source : Convention signée à Paris le 28 octobre 1997 (avec un protocole) ; articles 11 et 12 modifiés par l’activation des clauses de la nation la plus favorisée du protocole, à la suite de la convention signée par l’Estonie avec le Luxembourg le 7 juillet 2014 — Version consolidée de la convention avec l'Estonie modifiée par la clause de la nation la plus favorisée – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er mai 2001. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
