Vous vendez un bien ou des titres entre la France et la Croatie : quel pays impose la plus-value ? L’article 13
Une plus-value immobilière est imposable dans le pays où se trouve le bien. Les titres de sociétés dont la valeur provient surtout d’immeubles suivent la même logique. Les autres titres ne sont imposables que dans l’État de résidence du vendeur.
- Les gains tirés de la vente d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 1, a).
- Les gains sur actions ou parts qui, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 1, b).
- Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ne sont pas pris en compte pour ce calcul (article 13, paragraphe 1, b).
- Les gains sur tous les autres biens, dont les autres actions, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
Qui impose votre plus-value ?
La règle des 365 jours et du seuil de 50 % résulte de l’application de la Convention multilatérale (article 9 de la CML).
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. b) Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précédent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant […] »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Paragraphe 1, b, de l’article 13 dans sa rédaction issue de l’article 9 de la Convention multilatérale. Texte publié par impots.gouv.fr.
Avant de vendre : trois questions
Pour savoir qui impose la plus-value :
- 1Nature du bienUn immeuble est imposable là où il se trouve (article 13, paragraphe 1, a).
- 2Real estate-focused companyPlus de 50 % de la valeur en immeubles de l’autre État à un moment quelconque des 365 jours précédents : l’État des immeubles peut imposer (article 13, paragraphe 1, b).
- 3Résidence du vendeurPour les autres titres, seul compte l’État de résidence du cédant au jour de la vente (article 13, paragraphe 4).
- 4Elimination of double taxationEn France, l’impôt croate sur une plus-value immobilière ouvre droit à un crédit plafonné à l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Pour un portefeuille de titres ordinaires, la convention ne laisse le droit d’imposer qu’à l’État de résidence du vendeur au moment de la vente : le calendrier entre installation et cession compte donc. Pour un immeuble ou une société qui détient surtout de l’immobilier, l’État de situation garde la main, quelle que soit la résidence. Toute cession importante autour d’un départ mérite d’être placée au bon moment.
Préparer ma cession avant le départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres autour d’une installation en Croatie ?
Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Un résident de Croatie qui vend des actions d’une société française est-il imposé en France ?
Non pour des actions ordinaires : seul l’État de résidence du cédant peut imposer (article 13, paragraphe 4). La règle change si la société tire plus de 50 % de sa valeur d’immeubles situés en France (article 13, paragraphe 1, b).
Une SCI qui possède un immeuble en France est-elle visée ?
Les droits dans une société dont la valeur provient pour plus de 50 % d’immeubles situés en France sont imposables en France, sauf si ces immeubles sont affectés à l’exploitation propre de la société (article 13, paragraphe 1, b).
Comment la France évite-t-elle la double imposition sur une plus-value immobilière croate ?
Par un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Croatie, sans pouvoir excéder l’impôt français correspondant à ce gain (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Source : Convention signée à Paris le 19 juin 2003, modifiée par la Convention multilatérale (CML) signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec la Croatie modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er septembre 2005 ; la CML s’applique à la convention depuis son entrée en vigueur pour la Croatie, le 1er juin 2021. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
