La plus-value sur la maison d’un parent entré en Ehpad est exonérée si la vente a lieu dans les 2 ans suivant son entrée, sans location ni prêt du bien, et si son revenu fiscal de référence reste sous 30 024 € pour une part (cession en 2026, consulté le 30 octobre 2026). Il ne doit pas être soumis à l’IFI.
Que dit la règle sur la plus-value en cas d’entrée en Ehpad ?
La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value. Mais une personne qui entre en établissement quitte son logement : celui-ci cesse d’être sa résidence principale. Le législateur a prévu une règle précise pour ce cas (article 150 U, II, 1° ter du CGI). La plus-value est exonérée si la vente intervient moins de 2 ans après l’entrée dans l’établissement.
Cette règle évite de discuter du « délai normal » de vente exigé par l’administration, que nous détaillons dans notre page sur la résidence principale vendue : délai et dépendances. Elle vise les résidents d’un Ehpad, ainsi que ceux d’un établissement pour adultes handicapés (foyer de vie, maison d’accueil spécialisée).
Quelles sont les conditions de l’exonération ?
| Condition | Règle (cession en 2026) |
|---|---|
| Bien vendu | The former main residence |
| Deadline | Vente dans les 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement |
| Usage du bien | Ni loué ni prêté, sauf au conjoint |
| Reference tax income | 30 024 € pour la 1re part, 7 015 € pour la 1re demi-part supplémentaire, 5 522 € pour les suivantes (montants 2024) |
| IFI | Ne pas être soumis à l’IFI l’avant-dernière année précédant la vente (2024 pour une vente en 2026) |
Le point à surveiller : un enfant qui s’installe dans la maison, ou un prêt à un proche pendant les mois de vente. Le bien est alors prêté, et l’exonération tombe. Seul le prêt au conjoint reste permis.
Quelle autre exonération existe pour les retraités à faibles revenus ?
Une autre voie existe, sans lien avec l’entrée en établissement : l’exonération prévue à l’article 150 U, III du CGI pour les titulaires d’une pension de retraite ou de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité. Le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 12 793 € pour la 1re part, plus 3 428 € par demi-part supplémentaire (montants 2024, cession en 2026), et la personne ne doit pas être soumise à l’IFI l’avant-dernière année.
Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-90) précise plusieurs points utiles :
- toute personne qui perçoit une pension de retraite peut en bénéficier, qu’elle ait ou non d’autres revenus ou une activité ;
- le statut se vérifie à la date de la vente ;
- pour un couple soumis à imposition commune, l’exonération est admise si le conjoint du vendeur détient la pension ou la carte ;
- un conjoint survivant qui perçoit une pension de réversion peut en bénéficier ;
- en indivision, la situation est appréciée séparément pour chaque indivisaire.
Cette exonération vise les cessions d’immeubles, de parties d’immeubles et de droits s’y rapportant, sans la limiter à la résidence principale. Son plafond de revenus (12 793 €) est plus de deux fois inférieur à celui de la voie par l’Ehpad (30 024 €) : pour un parent entré en établissement, la règle spéciale est donc plus accessible.
Quels établissements ouvrent droit à la règle des 2 ans ?
Service-public distingue deux catégories de résidents : les personnes accueillies dans un établissement pour personnes âgées (un Ehpad, par exemple) et celles accueillies dans un établissement d’adultes handicapés (foyer de vie ou maison d’accueil spécialisée, par exemple). Dans les deux cas, la règle porte sur l’ancienne résidence principale du résident. Elle ne vise ni une résidence secondaire ni un bien loué.
Comment se compte le délai de 2 ans ?
Le délai court à partir de l’entrée dans l’établissement. Pour rester à l’abri, retenez la date de l’acte de vente signé chez le notaire, et non celle du compromis : c’est la lecture la plus prudente. Prenez la date d’entrée inscrite sur le contrat de séjour, ajoutez 2 ans, et vous obtenez la date limite de signature.
Exemple : une entrée le 12 mars 2025 donne une date limite au 12 mars 2027. Un compromis signé en février 2027 avec un acte en mai 2027 serait hors délai selon cette lecture prudente. Le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement à l’automne 2026 : demandez au notaire de contrôler que le délai n’a pas changé à la date de votre vente.
Quel revenu fiscal de référence compare-t-on, et pour quelle année ?
Pour une cession en 2026, service-public retient les revenus de 2024, c’est-à-dire ceux de l’avis d’impôt reçu en 2025. Ni l’année de la vente ni l’année précédente ne comptent. Le plafond augmente avec le nombre de parts du foyer fiscal :
| Foyer fiscal | Plafond de revenu fiscal de référence (cession en 2026) |
|---|---|
| 1 part (parent veuf ou célibataire) | €30,024 |
| 1.5 parts | €37,039 (€30,024 + €7,015) |
| 2 parts (couple) | €42,561 (€37,039 + €5,522) |
Les montants de la 1re part et des demi-parts viennent de service-public ; les totaux pour 1,5 part et 2 parts sont additionnés à partir de ces montants. Le revenu fiscal de référence se lit sur l’avis d’impôt de l’année de comparaison.
Qui fait la démarche, et quels papiers rassembler ?
Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable et l’impôt éventuel, établit la déclaration et règle l’impôt auprès du service de la publicité foncière du lieu du bien (service-public). Pour une vente exonérée, il doit pouvoir vérifier chaque condition. Voici une liste pratique, qui n’est pas une liste légale :
- le justificatif de la date d’entrée dans l’établissement (contrat de séjour ou attestation) ;
- l’avis d’impôt de l’année de comparaison, qui porte le revenu fiscal de référence (2024 pour une vente en 2026) ;
- la preuve que le parent n’était pas soumis à l’IFI cette même année ;
- une attestation que la maison n’a été ni louée ni prêtée depuis le départ ;
- l’acte d’achat et les factures de travaux, pour calculer la plus-value si l’exonération échoue.
Si le parent est sous tutelle ou curatelle, la vente de son logement peut exiger des autorisations particulières : demandez au notaire de les vérifier avant les premières visites.
Quelles erreurs font perdre l’exonération ?
- Prêter ou louer la maison. Un enfant qui s’y installe quelques mois, un locataire de passage : l’exonération tombe. Seul le conjoint peut l’occuper.
- Signer trop tard. Le délai de 2 ans ne se prolonge pas parce que la vente a été difficile. Fixez la date limite dès l’entrée en établissement.
- Se tromper d’année de revenu. On compare le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année, pas celui de l’année en cours.
- Oublier l’IFI. Un parent soumis à l’IFI l’avant-dernière année n’a pas droit à la règle.
- Vendre une dépendance à part. Un garage ou une cave vendu séparément, des mois plus tard, peut sortir de l’exonération : voyez notre page sur le délai et les dépendances.
Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas remplies ?
La plus-value est alors taxée selon le droit commun : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après les abattements pour durée de détention (service-public.gouv.fr, fiche F10864). Pour une résidence principale, voyez aussi notre page résidence principale ou secondaire : les définitions fiscales.
Quels abattements pour durée de détention ?
| Length of detention | Income tax | Social charges |
|---|---|---|
| Up to 5 years old | 0% | 0% |
| From grades 6 to 21 | 6 % per year | 1.65 % per year |
| 22nd year | 4% | 1.6% |
| From the 23rd to the 30th year | Exemption | 9 % per year |
| Over 30 years old | Exemption | Exemption |
Pour calculer la plus-value, on part du prix de vente et on retranche le prix d’achat, augmenté des frais d’acquisition (7,5 % du prix d’achat au forfait) et, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, des travaux au forfait de 15 % du prix d’achat. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute (article 1609 nonies G du CGI) : voyez la surtaxe au-delà de 50 000 euros le calcul complet de la plus-value and les abattements et exonérations 2026.
Cas concret : la maison d’une veuve de 86 ans
Situation. Colette, 86 ans, veuve, est entrée dans un Ehpad en mars 2025. Sa maison, achetée en février 2008 pour 200 000 €, n’est ni louée ni prêtée. Elle est vendue 340 000 € en novembre 2026, soit 20 mois après l’entrée. Son revenu fiscal de référence 2024 est de 24 000 € et elle n’est pas soumise à l’IFI.
Issue. Sans exonération, la plus-value brute serait de 125 000 € (340 000 € moins 200 000 € de prix d’achat et 15 000 € de frais d’acquisition au forfait de 7,5 %, sans retenir le forfait travaux de 15 %). Après 18 années de détention, l’abattement est de 78 % pour l’impôt sur le revenu et de 21,45 % pour les prélèvements sociaux. L’impôt serait de 5 225 € (19 % de 27 500 €) et les prélèvements sociaux de 16 888 € (17,2 % de 98 188 €), soit 22 113 €.
Strategy. Ses enfants vérifient trois points avant la signature : la date d’entrée en établissement, l’absence de tout prêt de la maison, et le revenu fiscal de référence de l’année concernée. Ils conservent les justificatifs pour le notaire.
Result. Toutes les conditions sont remplies : la plus-value est exonérée. Les 125 000 € de plus-value ne sont pas taxés, ce qui évite 22 113 € d’impôt. Si la vente avait lieu après mars 2027, soit plus de 2 ans après l’entrée, la règle spéciale ne s’appliquerait plus.
Cas concret n° 2 : la vente est signée deux mois trop tard
Situation. Jacques, 89 ans, veuf, est entré en Ehpad en septembre 2024. Sa maison, achetée 200 000 € en juin 2012, est restée vide, mais elle met du temps à trouver preneur. L’acte est signé en novembre 2026 pour 330 000 €, soit 26 mois après l’entrée. Son revenu fiscal de référence 2024 est de 21 000 € : il passe sous le plafond de 30 024 € mais dépasse celui de 12 793 € de l’exonération des retraités.
Issue. Le délai de 2 ans a expiré en septembre 2026. La règle spéciale ne joue plus, et l’exonération des retraités est fermée par le niveau de revenu. La plus-value redevient imposable.
Strategy. La famille calcule la plus-value. Prix de vente 330 000 €, moins 200 000 € de prix d’achat, 15 000 € de frais d’acquisition (7,5 % au forfait) et 30 000 € de travaux (15 % au forfait, bien détenu depuis plus de 5 ans) : 85 000 € de plus-value brute. Après 14 années de détention, l’abattement est de 54 % pour l’impôt sur le revenu (9 années à 6 %) et de 14,85 % pour les prélèvements sociaux (9 années à 1,65 %).
Result. La base de l’impôt sur le revenu est de 39 100 €, soit 7 429 € à 19 %. La base des prélèvements sociaux est de 72 377,50 €, soit 12 448,93 € à 17,2 %. Le total est de 19 877,93 €. La plus-value imposable reste sous 50 000 € : pas de taxe supplémentaire. Une signature deux mois plus tôt aurait évité cette somme.
Qui doit s’occuper de quoi dans la famille ?
La vente d’un bien parental pose aussi des questions de financement de l’hébergement, de partage entre frères et sœurs et de succession. Nos pages sur les tarifs et aides en Ehpad et sur l’obligation alimentaire complètent ce point.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les familles qui organisent la vente d’un bien parental : calendrier de vente, fiscalité, emploi du prix et préparation de la succession. Nous travaillons avec le notaire chargé du dossier. Pour faire le point sur votre situation, prenez rendez-vous avec le cabinet.
FAQ
Faut-il vendre avant 2 ans pour être exonéré ?
Oui. La vente doit intervenir dans les 2 ans suivant l’entrée en Ehpad ou en établissement pour adultes handicapés. Au-delà, la règle spéciale ne joue plus et la plus-value peut être taxée.
Peut-on louer la maison pendant la vente ?
Non. Le bien ne doit pas avoir été loué ou prêté, sauf au conjoint. Une location ou le prêt à un enfant fait perdre l’exonération.
Quel revenu fiscal de référence faut-il ne pas dépasser ?
Pour un résident d’établissement : 30 024 € pour la 1re part, plus 7 015 € pour la 1re demi-part supplémentaire, puis 5 522 € pour les suivantes (montants 2024, cession en 2026).
L’exonération concerne-t-elle les retraités qui ne vivent pas en Ehpad ?
Une exonération distincte existe pour les retraités ou titulaires de la carte mobilité inclusion invalidité, avec un plafond de 12 793 € pour la 1re part en 2024. Elle ne dépend pas de l’entrée en établissement.
L’IFI joue-t-il un rôle ?
Oui. Dans les deux cas, la personne ne doit pas avoir été soumise à l’IFI l’avant-dernière année précédant la vente, soit 2024 pour une vente en 2026.
Le compromis de vente suffit-il pour respecter le délai de 2 ans ?
Par prudence, non. Comptez jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Entre le compromis et l’acte, plusieurs semaines peuvent s’écouler, le temps de lever les conditions suspensives comme le prêt de l’acheteur.
Quel plafond de revenu pour un couple en Ehpad ?
Pour une cession en 2026, le plafond est de 30 024 € pour la 1re part, plus 7 015 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 522 € pour les suivantes, soit 42 561 € pour 2 parts, sur la base des revenus de 2024.
Qui règle l’impôt si la plus-value est taxée ?
Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, établit la déclaration et règle l’impôt auprès du service de la publicité foncière. Il le prélève sur le prix de vente. La plus-value figure ensuite sur la déclaration de revenus.
Sources: « Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière » (service-public.gouv.fr, fiche F10864 vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; BOI-RFPI-PVI-10-40, plus-values immobilières, exonérations (bofip.impots.gouv.fr, version du 8 août 2023, consulté le 30 octobre 2026) ; BOI-RFPI-PVI-10-40-90, exonération des titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité (bofip.impots.gouv.fr, version du 14 avril 2014, consulté le 30 octobre 2026) ; notice 2048-IMM-NOT-SD, version 05-2026 (impots.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; article 150 U du Code général des impôts et article 1609 nonies G (cités par service-public.gouv.fr, consultés le 31 octobre 2026).
