Pourquoi investir dans l’immobilier ? Le calcul chiffré

Au 30 octobre 2026, on investit dans l’immobilier pour quatre raisons : le crédit finance l’achat, le locataire en rembourse une partie, la résidence principale est exonérée de plus-value, le bien se transmet. Mais le crédit ne profite que si le prix monte : le taux moyen d’emprunt est de 3,30 %.

Beaucoup d’articles sur le sujet s’arrêtent à l’argument « la pierre est sûre ». Celui-ci chiffre ce que l’immobilier apporte réellement, et ce qu’il ne fait pas tout seul.

Pourquoi investir dans l’immobilier plutôt que dans autre chose ?

• Le crédit. Le crédit immobilier permet de contrôler 100 % d’un bien avec un apport limité. Le prêt est un effort d’épargne forcé, que les loyers allègent.
• Les loyers. Ils couvrent une grande part de la mensualité et, révisés dans le temps, suivent en partie le coût de la vie.
• Taxation. La plus-value sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée. Pour un autre bien, l’impôt sur le revenu sur la plus-value disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans. Sur un bien loué, les intérêts d’emprunt et les travaux viennent réduire les revenus fonciers au régime réel.
• Passing on your estate. Un bien se donne, se démembre (usufruit et nue-propriété) et se partage plus facilement que bien des placements financiers.

Quel bien pour quel objectif ?

Le mot « immobilier » recouvre des projets qui n’ont pas la même logique. Le bon point de départ est l’objectif, pas le produit.

• Se loger sans bailleur : la résidence principale. Elle supprime un loyer et sa plus-value est exonérée à la vente.
• Compléter ses revenus ou préparer la retraite : le bien loué en direct. Les loyers couvrent une partie du crédit. Voyez les dispositifs d’investissement locatif encore ouverts en 2026 et le régime du non-professional furnished rental provider.
• Investir dans la pierre sans la gérer : la SCPI. Vous détenez des parts d’une société qui gère les biens à votre place. Le fonctionnement est détaillé dans notre article SCPI : fonctionnement, rendement et fiscalité.

Résidence principale ou investissement locatif : la logique n’est pas la même

Acheter sa résidence principale supprime un loyer, et la plus-value à la revente est exonérée. Acheter pour louer crée au contraire des revenus imposables : les loyers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, et la plus-value n’est exonérée qu’après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le premier projet achète un service : se loger sans bailleur. Le second achète un rendement, qu’il faut comparer à son coût. Mélanger les deux conduit à acheter un bien locatif avec les arguments de la résidence principale.

Quelles sont les règles pour emprunter en 2026 ?

Les banques appliquent les critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), rendus obligatoires par la décision D-HCSF-2021-7 pour les crédits débloqués depuis le 1er janvier 2022. Selon le rapport d’information de l’Assemblée nationale enregistré le 24 juin 2026, ces critères n’ont pas été modifiés.

Pour comprendre ce que vous signez, lisez aussi nos fiches sur le TAEG et le taux d’usure et sur les garanties du prêt immobilier.

L’effet de levier du crédit immobilier : quand fonctionne-t-il ?

Le levier existe quand le bien rapporte plus que la dette ne coûte. Ici, la dette coûte 3,30 % par an. Dans notre cas détaillé plus bas, un bien loué 4,5 % brut du prix ne rapporte plus que 1,6 % une fois déduits les frais d’achat, les charges, la taxe foncière et l’impôt : seul, il ne rembourse pas son crédit. Ce qui fait la différence, c’est la hausse du prix et des loyers sur la durée.

Le tableau ci-dessous compare, pour le cas détaillé plus bas, le rendement annuel après impôt avec crédit et sans crédit (achat comptant), selon l’évolution du prix.

Notre lecture : si les prix stagnent pendant 22 ans, le crédit n’apporte rien. Dès que le bien gagne 1 % par an, il amplifie le résultat. Le levier est donc un pari sur la durée, pas une garantie.

Quelles sont les limites et les risques de l’investissement immobilier ?

• L’effort d’épargne. Les loyers ne couvrent presque jamais toute la mensualité les premières années.
• La fiscalité des loyers. Les revenus fonciers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026. Le micro-foncier (loyers jusqu’à 15 000 €) applique un abattement forfaitaire de 30 % sans déduction des charges. Voir notre fiche sur les prélèvements sociaux sur les loyers.
• Les frais d’acquisition. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien : ils sont perdus dès le jour de l’achat (détail des frais de notaire).
• Le manque de liquidité. Vendre prend des mois et coûte cher. Un bien n’est pas une épargne de précaution.
• La concentration. Un seul bien, dans une seule ville, concentre le risque.

Cas concret : Thomas, 38 ans, un T2 à Lyon

• Situation : Thomas, 38 ans, cadre à Lyon, dans la tranche à 30 %. Il dispose de 40 000 € et veut se constituer un patrimoine pour sa retraite.
• Problème : il hésite entre garder son épargne sur des supports de trésorerie et acheter un bien locatif.
• Strategy : il achète un T2 à 200 000 €, frais de notaire de 7,5 % inclus dans le financement (15 000 €), loué 750 € par mois, avec 40 000 € d’apport. Il emprunte 175 000 € sur 22 ans à 3,30 %, soit une mensualité de 933,24 €. Régime réel, taxe foncière de 1 000 € et charges non récupérables de 600 € par an, loyers révisés de 1,5 % par an, un mois de vacance par an.
• Result : les loyers couvrent 73,7 % de la mensualité. L’effort mensuel après impôt est de 417 € en première année et l’effort cumulé sur 22 ans atteint 118 723 €, en plus des 40 000 € d’apport : 158 723 € sortis de sa poche. À la fin, il possède un bien sans dette, qui vaut 200 000 € si le prix ne bouge pas (+41 277 €), 248 943 € à +1 % par an (+90 220 €) et 309 196 € à +2 % par an (+150 473 €). Sans compter les frais de vente et l’impôt de plus-value éventuel.

Une mensualité de 933,24 € demande, pour rester sous le seuil de 35 %, des revenus de 2 666 € par mois si elle est la seule dette. C’est cette ligne, plus que le prix du bien, qui limite en pratique le nombre de biens qu’un ménage peut acheter.

Qu’est-ce qui pèse le plus sur l’effort d’épargne ?

Reprenons le T2 de Thomas et changeons un paramètre à la fois. Toutes les hypothèses restent celles du cas détaillé : frais de notaire de 7,5 % financés, taxe foncière de 1 000 €, charges de 600 €, loyers révisés de 1,5 % par an, un mois de vacance par an, prélèvements sociaux de 17,2 %.

Quatre lectures. D’abord, la durée pèse plus que le taux : passer de 22 à 25 ans réduit l’effort de première année de 77 € par mois, alors qu’un point de taux en moins (3,80 % contre 2,80 %) le réduit de 22 €. Les durées de 20 et 25 ans changent aussi l’horizon : comparez les efforts mensuels, pas les gains de la dernière colonne.

Ensuite, l’apport joue sur l’effort immédiat : passer de 20 000 € à 60 000 € d’apport fait tomber l’effort de 498 € à 336 € par mois. Troisièmement, la tranche d’imposition change peu l’effort de départ (402 € à 11 %, 426 € à 41 %), parce que les intérêts d’emprunt réduisent les loyers imposables au régime réel. Elle pèse en revanche sur le résultat final : à +1 % par an, le gain atteint 110 471 € à 11 % contre 78 496 € à 41 %.

Enfin, l’effort ne baisse pas avec le temps. Dans le cas de Thomas, il passe de 417 € par mois la première année à 500 € la vingt-deuxième : les intérêts déductibles diminuent, l’impôt sur les loyers augmente. Préparez-vous à un effort stable, pas à un effort qui s’efface.

Deuxième cas : Julie, 41 ans, tranche à 41 %

Situation. Julie, 41 ans, cadre dirigeante à Lyon, dans la tranche à 41 %, dispose de 60 000 €. Elle vise le même T2 à 200 000 €, loué 750 € par mois.

Issue. Elle veut limiter l’effort mensuel et hésite entre un crédit de 22 ans et un crédit de 25 ans.

Strategy. Elle apporte 60 000 € et emprunte 155 000 € sur 25 ans, durée maximale fixée par le HCSF, à 3,30 %. La mensualité est de 759,44 €. Les autres hypothèses sont celles de Thomas.

Result. Les loyers couvrent 90,5 % de la mensualité et l’effort mensuel après impôt est de 283 € la première année. Le total sorti sur 25 ans atteint 158 491 €, apport compris. Le bien vaut 200 000 € si le prix stagne (+41 509 €), 256 486 € à +1 % par an (+97 995 €) et 328 121 € à +2 % par an (+169 630 €), avant frais de vente et impôt de plus-value éventuel. La mensualité demande 2 170 € de revenus par mois pour rester sous 35 %.

Quelles erreurs éviter avant d’acheter ?

• Raisonner sur le loyer brut. Sur le T2 de Thomas, 4,5 % de rendement brut deviennent 1,6 % une fois les frais, les charges, la taxe foncière et l’impôt déduits.
• Oublier les frais d’acquisition. Environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, perdus dès le premier jour.
• Emprunter au maximum de 35 %. Une mensualité à la limite ne laisse aucune marge pour une vacance ou des travaux.
• Compter sur la hausse du prix. À prix stable, Thomas sort 158 723 € pour récupérer un bien de 200 000 € : le crédit n’ajoute rien au rendement.
• Tout mettre dans un seul bien. Un seul bien, une seule ville, un seul locataire : le risque est concentré.

Par où commencer ?

1. Fixer l’objectif : se loger, compléter ses revenus ou transmettre.
2. Calculer la mensualité maximale : 35 % des revenus, sur 25 ans au plus.
3. Chiffrer l’effort net sur toute la durée, après impôt, avec une hypothèse de prix stable.
4. Comparer avec un autre support, par exemple une SCPI, sur le même horizon.
5. Faire relire le financement : TAEG, assurance, garanties.

FAQ

Pourquoi investir dans l’immobilier en 2026 ?

Pour financer un actif avec le crédit, faire rembourser une partie de la dette par un locataire et profiter d’une fiscalité favorable sur la résidence principale et les durées longues. Le rendement dépend surtout de l’évolution du prix.

Quel taux d’intérêt pour un crédit immobilier en 2026 ?

Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat était de 3,30 % en juillet 2026, pour une durée initiale moyenne de 22 ans et 8 mois, selon la Banque de France.

Quel est le taux d’endettement maximum pour un crédit ?

35 % des revenus selon les critères du HCSF. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production de nouveaux crédits.

Quand la plus-value immobilière est-elle exonérée ?

Totalement pour la résidence principale. Pour un autre bien, l’impôt sur le revenu est supprimé après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans.

L’effet de levier est-il toujours positif ?

Non. Il l’est si le bien rapporte plus que le crédit ne coûte, loyers et hausse du prix compris. Avec un prix stable pendant 22 ans, le crédit n’ajoute rien au rendement.

Combien faut-il gagner pour emprunter 175 000 € ?

Sur 22 ans à 3,30 %, la mensualité est de 933,24 €. Pour rester sous 35 % d’endettement, il faut 2 666 € de revenus par mois si c’est la seule dette du ménage.

Peut-on investir dans l’immobilier avec peu d’apport ?

Oui, mais l’effort monte. Dans le cas de Thomas, 20 000 € d’apport au lieu de 40 000 € font passer la mensualité à 1 039,89 € et l’effort mensuel après impôt à 498 €, avec 2 971 € de revenus nécessaires.

L’immobilier locatif est-il rentable en 2026 ?

Un T2 loué 4,5 % brut du prix rapporte 1,6 % une fois les frais, les charges, la taxe foncière et l’impôt déduits. Le résultat final dépend de la hausse du prix sur la durée du crédit.

Ce que fait Balmont Conseil

Nous ne vous disons pas d’acheter de la pierre : nous mesurons, pour votre situation, ce que ce bien apporterait par rapport à d’autres supports, et ce qu’il demande en effort d’épargne et en impôt. Nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires pour le financement. Cabinet à Lyon depuis bientôt 14 ans, nous recevons aussi nos clients à distance. Book an appointment pour chiffrer votre projet.

Sources: « Panorama des prêts à l’habitat des ménages, juillet 2026 » (banque-france.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; rapport d’information n° 2983 de l’Assemblée nationale sur le taux d’effort fixé par le HCSF, enregistré le 24 juin 2026 (assemblee-nationale.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; décisions D-HCSF-2021-7 et D-HCSF-2023-6 ; « Plus-values exonérées » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Impôt sur le revenu – Revenus locatifs (location non meublée) » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Coût de l’achat d’un bien : frais d’acquisition dits frais de notaire » (notaires.fr, consulté le 30 octobre 2026). Les scénarios chiffrés sont calculés par Balmont Conseil sur les hypothèses du cas détaillé.