Louer une chambre dans sa résidence principale : l’exonération d’impôt en 2026

Oui : au 31 octobre 2026, le loyer d’une chambre meublée louée dans votre résidence principale est exonéré d’impôt sur le revenu si trois conditions sont réunies, dont un loyer « raisonnable ». Le repère publié pour 2026 est de 159 € par m² et par an hors Île-de-France, et de 215 € en Île-de-France, charges non comprises.

Cette exonération, prévue par l’article 35 bis du Code général des impôts, concerne beaucoup de propriétaires dont les enfants sont partis, et beaucoup de locataires qui sous-louent une pièce. Elle est simple à utiliser, à condition de respecter ses limites. Voici comment elle fonctionne, ce que l’administration regarde et comment éviter de la perdre.

Louer une chambre chez soi est-il vraiment exonéré d’impôt ?

L’article 35 bis, I, du CGI exonère d’impôt sur le revenu les produits de la location ou de la sous-location en meublé d’une partie de l’habitation principale du bailleur. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-BIC-CHAMP-40-20, version en vigueur au 19 août 2026) vise les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026. L’exonération porte sur l’impôt sur le revenu : c’est le loyer de la chambre qui sort de votre base imposable, pas vos autres revenus.

Elle s’adresse à deux profils : le propriétaire qui loue une chambre de son logement, et le locataire qui sous-loue une partie du sien. Dans les deux cas, la pièce doit faire partie de l’habitation que vous occupez vous-même au titre de résidence principale. Pour le locataire qui sous-loue, l’accord du propriétaire relève du droit du bail, pas du droit fiscal : vérifiez-le avant de sous-louer.

Quelles sont les trois conditions à réunir ?

Le BOFiP (paragraphe 90) précise que les trois conditions sont cumulatives. Il suffit qu’une seule manque pour perdre l’exonération.

• Les pièces font partie de votre résidence principale. Elles sont incluses dans un logement affecté à l’habitation. Le caractère autonome de la pièce s’apprécie selon la configuration des lieux : entrée autonome, cuisine ou salle de bains privative, nombre de pièces louées. Des chambres de service sous les combles peuvent entrer dans le champ.
• Le locataire y a sa résidence principale ou temporaire, en meublé. Sont visés notamment les étudiants (lieu de séjour habituel pendant l’année universitaire), les apprentis (lieu d’apprentissage) et les saisonniers (lieu d’exécution du contrat de travail).
• Le prix de location est raisonnable. Il n’existe pas de plafond absolu, mais l’administration publie chaque année des plafonds indicatifs par mètre carré.

Quel est le plafond de loyer en 2026 ?

Le BOFiP (paragraphe 160) fixe pour 2026 les seuils suivants, par mètre carré de surface habitable et par an, charges non comprises. Un loyer situé sous le plafond est toujours regardé comme raisonnable.

Ce que cela donne, calculé à partir de ces seuils :

Que se passe-t-il si mon loyer dépasse le plafond ?

Le BOFiP ne dit pas qu’un dépassement fait automatiquement tomber l’exonération : au-dessus du seuil, le caractère raisonnable du loyer s’apprécie au cas par cas, notamment par comparaison avec la valeur locative du bien (paragraphes 140 et 150). Mais vous perdez la sécurité que donne le plafond, et vous devez pouvoir justifier votre prix. Si l’une des trois conditions n’est pas remplie, l’exonération ne s’applique pas.

Dans ce cas, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel. Pour la location meublée de longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € de loyers encaissés en 2025, avec un abattement de 50 % (impots.gouv.fr). Pour un loueur non professionnel, les déficits ne s’imputent pas sur le revenu global : ils se reportent sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (paragraphes 240 et 250). Voyez LMNP: micro-BIC or actual pour choisir le régime.

Quelles pièces peuvent être louées sans perdre l’exonération ?

La jurisprudence citée par le BOFiP (paragraphes 110 et 120) trace une limite nette. Le Conseil d’État a admis l’exonération pour plusieurs pièces louées à des étudiants, pour un local rattaché à la résidence principale après travaux, et pour une maison de six pièces sur trois niveaux. Il l’a refusée pour des pièces auparavant affectées à un magasin, pour dix pièces louées à des locataires différents avec cuisines et entrées séparées, pour six pièces d’un logement de dix pièces réparti en trois logements à entrées distinctes, et pour des chambres accessibles par les parties communes. Autrement dit, transformer sa maison en petite résidence meublée sort du champ de l’article 35 bis. Cet article vise celui qui partage son logement, pas celui qui le découpe.

Et si le locataire ne fait que passer : la limite de 760 € ?

Une seconde exonération existe pour la location habituelle de pièces de l’habitation principale à des personnes qui n’y élisent pas domicile, comme dans une chambre d’hôtes. Elle joue tant que les recettes brutes annuelles, toutes taxes comprises et prestations annexes comprises (le petit-déjeuner par exemple), n’excèdent pas 760 € (BOFiP, paragraphes 170 à 220). Au-delà, tous les produits nets sont imposés. Le BOFiP admet de cumuler les deux exonérations quand vous louez à des étudiants pendant l’année universitaire et à des vacanciers l’été. Les deux ne se cumulent pas avec le micro-BIC (article 50-0 du CGI).

Faut-il déclarer un loyer exonéré, et que devient la CFE ?

Selon impots.gouv.fr, jusqu’au 31 décembre 2026, vous n’avez pas à déclarer les loyers exonérés dans ces deux cas. Pour la cotisation foncière des entreprises (CFE), la location ou la sous-location d’une partie de la résidence principale à un loyer raisonnable, à un locataire qui en fait sa résidence principale, est exonérée, avec les mêmes plafonds de 215 € et 159 € par m² en 2026. Une exonération existe aussi pour des recettes de 5 000 € ou moins.

Cas pratique : Marc loue une chambre à un étudiant à Lyon

• Situation : Marc, 45 ans, vit à Lyon dans son appartement, qui est sa résidence principale. Il loue à un étudiant une chambre meublée de 22 m² avec salle d’eau, pour 300 € par mois, charges non comprises.
• Problème : sur un an, le loyer atteint 3 600 €. Le plafond hors Île-de-France pour 22 m² est de 22 × 159 = 3 498 € par an, soit 291,50 € par mois. Le loyer dépasse le repère de 102 € par an.
• Strategy : Marc ramène le loyer à 290 € par mois, charges non comprises, et conserve le bail meublé écrit avec le justificatif de la résidence principale de l’étudiant.
• Result : le loyer annuel est de 290 × 12 = 3 480 €, soit sous le plafond de 3 498 €. Il est exonéré d’impôt sur le revenu. À titre de repère, si ces 3 480 € étaient imposés sans aucun abattement au taux marginal de 30 %, l’impôt serait de 1 044 € par an. Marc renonce à 120 € de loyer annuel, et évite jusqu’à 1 044 € d’impôt.

Ce cas est un exemple : le taux marginal de 30 % est une hypothèse et la surface retenue est celle des pièces louées.

Second cas : Camille, 14 m² à Paris, faut-il viser l’exonération ?

• Situation : Camille, 36 ans, loue 14 m² de son appartement parisien à un étudiant, 650 € par mois charges non comprises, soit 7 800 € par an. Son taux marginal est de 30 % (hypothèse).
• Problème : le plafond en Île-de-France est de 14 × 215 = 3 010 € par an, soit 250,83 € par mois. Son loyer le dépasse largement.
• Strategy : elle compare deux options. Option A : ramener le loyer à 250 € par mois, sous le plafond, donc 3 000 € par an exonérés. Option B : garder 650 € et déclarer les loyers au micro-BIC, avec un abattement de 50 %.
• Result : en option A, Camille encaisse 3 000 € sans impôt sur le revenu. En option B, la base imposable est de 3 900 € (50 % de 7 800 €), l’impôt à 30 % de 1 170 €, et il lui reste 6 630 € avant prélèvements sociaux. L’option B laisse 3 630 € de plus. L’exonération n’est donc pas un objectif en soi : à Paris, avec un loyer de marché, il peut être plus rentable d’assumer l’impôt.

Ce cas est un exemple : le taux de 30 % est une hypothèse, et les prélèvements sociaux, non calculés ici, réduisent le gain de l’option B. Ils sont détaillés dans prélèvements sociaux sur les loyers.

Quelles erreurs font perdre l’exonération ?

• Calculer le plafond sur la surface du logement entier au lieu de la surface habitable des pièces louées.
• Inclure les charges dans le loyer comparé au plafond : le repère s’entend charges non comprises.
• Louer une pièce à entrée séparée ou accessible par les parties communes.
• Louer à quelqu’un dont ce n’est pas la résidence principale ou temporaire sans respecter la limite de 760 €.
• Multiplier les pièces et les locataires jusqu’à sortir du partage de logement.
• Oublier de réexaminer le loyer chaque année : les plafonds sont réévalués.

Comment bien documenter la location ?

• Signer un bail écrit en meublé, avec l’inventaire du mobilier. Voir aussi notre article sur le bail meublé et le bail mobilité.
• Conserver la preuve que le locataire y a sa résidence principale ou temporaire (certificat de scolarité, contrat d’apprentissage, contrat saisonnier).
• Noter la surface louée, le loyer hors charges et la méthode de calcul du plafond de l’année.
• Réexaminer le loyer chaque année : les plafonds sont réévalués annuellement et l’exonération est rattachée à une période d’application.

Ce que fait Balmont Conseil

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FAQ

L’exonération supprime-t-elle l’impôt sur le loyer d’une chambre ?

L’exonération de l’article 35 bis supprime l’impôt sur le revenu correspondant, à condition de respecter les trois conditions. Conservez bail, quittances et justificatifs pour pouvoir démontrer votre situation en cas de demande de l’administration.

Peut-on louer une chambre à un salarié ou à un étudiant ?

Oui. Le BOFiP vise la résidence principale ou temporaire du locataire en meublé, avec des exemples pour les étudiants, les apprentis et les saisonniers. Le locataire doit y séjourner habituellement pendant la période concernée.

Le plafond de 159 € par m² est-il obligatoire ?

C’est un repère annuel publié par l’administration. Sous ce seuil, le loyer est toujours regardé comme raisonnable. Au-dessus, il faut pouvoir justifier le prix par comparaison avec la valeur locative du bien.

Que se passe-t-il pour une location en Île-de-France ?

Le repère 2026 est de 215 € par m² et par an, charges non comprises. Le calcul est identique : surface habitable louée multipliée par le plafond, comparée au loyer annuel hors charges.

Et si je loue plusieurs chambres ?

Le nombre de pièces louées entre dans l’appréciation de l’autonomie des locaux. Des pièces à entrées et cuisines séparées, louées à des locataires différents, peuvent sortir du champ de l’exonération.

Quelle différence avec la limite de 760 € par an ?

La limite de 760 € vise la location habituelle à des personnes qui n’élisent pas domicile chez vous, comme en chambre d’hôtes, sans condition de plafond au mètre carré. L’exonération au mètre carré vise le locataire dont la pièce est la résidence principale ou temporaire.

Faut-il déclarer le loyer d’une chambre exonérée ?

Non, jusqu’au 31 décembre 2026, dans les deux cas d’exonération de l’article 35 bis, selon impots.gouv.fr. Conservez néanmoins bail et justificatifs. Au-delà du plafond, ou si une condition manque, les loyers se déclarent en revenus de location meublée.

Jusqu’à quand l’exonération s’applique-t-elle ?

Le BOFiP vise les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026. Les repères de loyer sont réévalués chaque année : consultez le BOFiP avant de fixer un loyer pour une location de 2027.

Sources: BOFiP-Impôts, « BIC – Champ d’application et territorialité – Location meublée – Régime fiscal », BOI-BIC-CHAMP-40-20, version du 19 août 2026 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; BOFiP-Impôts, actualité ACTU-2025-00127, seuil de tolérance 2026 pour l’article 35 bis du CGI (bofip.impots.gouv.fr, consultée le 31 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, « Je souhaite louer une partie de ma résidence principale en location meublée, que dois-je déclarer ? » et « Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE ? » (mises à jour du 8 juillet 2026, consultées le 31 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, FAQ LMNP de mars 2026 (consultée le 31 octobre 2026).