La vente d’un terrain à bâtir par un particulier est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, après abattements pour durée de détention. Au 31 octobre 2026, la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € ne s’applique pas aux terrains à bâtir, mais deux taxes spécifiques peuvent s’y ajouter lorsque le terrain est devenu constructible.
Comment est imposée la plus-value sur la vente d’un terrain à bâtir ?
La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, corrigés des frais et des dépenses justifiés. Elle subit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), selon le formulaire officiel 2048-TAB-SD (édition avril 2025) et la fiche F10864 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 15 avril 2026).
Les abattements pour durée de détention sont les mêmes que pour les autres biens immobiliers :
| Length of detention | Income tax | Social charges |
|---|---|---|
| From grades 6 to 21 | 6 % per year | 1.65 % per year |
| 22nd year | 4% | 1.60% |
| From the 23rd to the 30th year | exonération (acquise après 22 ans) | 9 % per year |
| Over 30 years old | exemption | exemption |
L’impôt sur le revenu est donc supprimé après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Voici ce que cela donne en cumul :
| Années de détention | Abattement cumulé, impôt sur le revenu | Abattement cumulé, prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0% | 0% |
| 10 years | 30% | 8.25% |
| 15 years | 60% | 16.5% |
| 20 years | 90% | 24.75% |
| 22 years old | 100% | 28% |
| 25 years old | 100% | 55% |
| 30 years | 100% | 100% |
Notre article sur la plus-value immobilière des particuliers détaille les exonérations générales.
Comment calculer le prix d’acquisition d’un terrain ?
Le formulaire 2048-TAB-SD retient les éléments suivants :
- le prix d’acquisition, ou la valeur vénale si le terrain a été reçu par donation ou succession, avec les charges et indemnités que vous avez supportées ;
- les frais d’acquisition, au montant réel, ou au forfait de 7,5 % du prix pour une acquisition à titre onéreux ;
- les dépenses d’amélioration et les frais de voirie, réseaux et distribution, pour leur montant réel.
Pour un terrain, ce sont donc les factures de viabilisation (raccordements, voirie, réseaux) qui font baisser la plus-value. Conservez-les : sans justificatif, seul le forfait de 7,5 % est admis. Côté prix de vente, on retient le prix de cession, majoré des charges prises par l’acquéreur et diminué des frais et taxes que vous supportez.
Pour un terrain reçu par donation ou succession, la valeur retenue comme prix d’acquisition est celle qui a servi au calcul des droits de donation ou de succession. Si la succession a déclaré le terrain 90 000 € et que vous le vendez 260 000 €, la plus-value brute est de 170 000 €. Retrouvez donc la déclaration de succession ou l’acte de donation avant toute promesse de vente.
La surtaxe sur les plus-values élevées s’applique-t-elle ?
Non. La taxe sur les plus-values immobilières nettes de plus de 50 000 € (de 2 % à 6 %, puis 6 % au-delà de 260 000 €) s’applique aux biens « autres que des terrains à bâtir » (impots.gouv.fr, rubrique Taxes annexes). Un terrain à bâtir vendu avec une forte plus-value n’est donc pas soumis à cette surtaxe, contrairement à un appartement ou à une maison. La fiche F10864 de service-public.gouv.fr le confirme : la taxe supplémentaire de 2 % à 6 % ne s’applique pas aux ventes de terrains à bâtir. Pour comparer avec un bien bâti, voir notre page sur la surtaxe au-delà de 50 000 €.
Quelles taxes s’ajoutent quand le terrain est devenu constructible ?
Deux taxes visent la première vente d’un terrain nu après son classement en zone constructible. Elles se liquident sur le même formulaire que l’impôt.
- La taxe forfaitaire communale (article 1529 du CGI) : 10 % de la plus-value, uniquement si la commune ou l’intercommunalité l’a instituée. Elle ne s’applique pas si le prix de vente est inférieur à trois fois le prix d’acquisition, si la vente est exonérée de plus-value, ou si la cession intervient plus de 18 ans après le classement en terrain constructible. Sa base est calculée sans abattement pour durée de détention, avec un prix d’acquisition actualisé selon l’indice des prix à la consommation.
- La taxe nationale (article 1605 nonies du CGI) : elle vise les terrains agricoles rendus constructibles après le 13 janvier 2010. Elle est de 5 % de la plus-value lorsque le prix de vente représente de 10 à 30 fois le prix d’acquisition, et de 10 % au-delà. Elle ne s’applique pas aux ventes de moins de 15 000 €, ni quand le prix de vente est inférieur à dix fois le prix d’acquisition, ni plus de 18 ans après le classement.
Ces seuils expliquent pourquoi le prix de vente doit être comparé au prix d’achat avant de signer : un terrain acheté 80 000 € et vendu 220 000 € reste sous le seuil de trois fois le prix d’acquisition (240 000 €).
Quelles exonérations s’appliquent à la vente d’un terrain ?
La fiche F10864 de service-public.gouv.fr liste les exonérations de plus-value immobilière. Voici celles qui concernent le plus souvent un terrain :
| Situation | Effect |
|---|---|
| Terrain détenu depuis plus de 22 ans | Exonération d’impôt sur le revenu ; prélèvements sociaux supprimés au-delà de 30 ans |
| Prix de vente de 15 000 € ou moins | Exonération de plus-value |
| Terrain constituant une dépendance de la résidence principale (jardin, par exemple) | Exonération avec la résidence principale, sous conditions précises |
| Vente à un organisme de logement social, ou à un opérateur qui s’engage à construire du logement social | Exonération jusqu’au 31 décembre 2027 |
| Expropriation ou droit de délaissement | Exonération si le prix est réemployé dans les 12 mois |
| Vendeur retraité ou titulaire de la carte mobilité inclusion à revenus modestes | Exonération sous plafond de revenu fiscal de référence (12 793 € pour la première part, chiffres 2024 cités par la fiche) et conditions d’IFI |
La première cession d’un logement autre que la résidence principale est aussi exonérée quand le prix sert à acheter ou construire la résidence principale sous deux ans. Elle vise un logement, pas un terrain nu : voir notre page sur la première cession et le remploi.
Les abattements exceptionnels de 60 %, 70 % et 85 % concernent-ils un terrain nu ?
Pas en principe. Ces abattements visent la démolition puis la reconstruction de logements collectifs dans certaines zones d’opération d’urbanisme ou de revitalisation : 70 % (jusqu’à 85 % si les logements sociaux ou intermédiaires représentent au moins la moitié de la surface), et 60 % en zones A, A bis et B1. La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027 et les travaux doivent être achevés dans les 4 ans. Ils ne jouent pas pour une vente à un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin, ascendant, descendant) ou à une société dont il est associé. Ne bâtissez pas votre calcul sur eux sans avoir fait vérifier la zone et la nature du projet.
Qui déclare et paie l’impôt ?
Le notaire dépose la déclaration de plus-value (2048-TAB pour un terrain à bâtir) et règle l’impôt au moment de la publication de l’acte. Il appartient au vendeur de lui fournir les justificatifs de prix d’achat, de frais et de travaux. La plus-value doit aussi figurer sur votre déclaration de revenus : vous reportez le montant déclaré par le notaire l’année suivant la vente. Une vente de 2026 se reporte ainsi sur la déclaration d’avril 2027. Si le terrain est détaché du jardin de votre résidence principale, l’exonération de résidence principale dépend de conditions précises : voir notre page résidence principale, délai raisonnable et dépendances.
Cas concret : la vente d’une parcelle après douze ans
Situation. Un couple de la région lyonnaise vend une parcelle constructible achetée 80 000 € il y a 12 ans. Le prix de vente est de 220 000 €. Ils ont payé 14 000 € de travaux de voirie et de raccordement, factures à l’appui.
Issue. Ils redoutent la surtaxe sur les plus-values élevées et les taxes sur les terrains devenus constructibles, et ne savent pas quels frais déduire.
Strategy. Ils retiennent le forfait de 7,5 % de frais d’acquisition (6 000 €) et les 14 000 € de travaux réels. Le prix de revient est de 100 000 € (80 000 + 6 000 + 14 000). La plus-value brute est de 120 000 €. Ils vérifient les seuils : le prix de vente (220 000 €) est inférieur à trois fois le prix d’achat (240 000 €), donc la taxe communale de 10 % n’est pas due, et la surtaxe ne s’applique pas à un terrain à bâtir.
Result. Après douze ans, l’abattement est de 42 % pour l’impôt sur le revenu (7 années au-delà de la 5e × 6 %) et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 × 1,65 %). L’impôt sur le revenu s’élève à 13 224 € (120 000 € × 58 % × 19 %), les prélèvements sociaux à 18 256 € (120 000 € × 88,45 % × 17,2 %). Le total est de 31 480 €, soit 26,2 % de la plus-value brute.
Second cas : un terrain hérité et vendu après vingt-cinq ans
Situation. Claire, 62 ans, a hérité d’un terrain il y a 25 ans. La succession l’avait déclaré 90 000 €. Elle le vend aujourd’hui 260 000 €, sans travaux.
Issue. La plus-value brute est de 170 000 € (260 000 − 90 000). Claire craint une imposition de plus de 60 000 €, ce qui serait le cas sans abattement (170 000 € × 19 % + 170 000 € × 17,2 % = 61 540 €).
Strategy. Elle vérifie sa durée de détention : 25 ans. Au-delà de 22 ans, l’impôt sur le revenu est supprimé. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement cumulé est de 55 % (16 × 1,65 % + 1,60 % + 3 × 9 %). Elle conserve la déclaration de succession pour prouver la valeur d’entrée et vérifie que sa commune n’a pas institué la taxe forfaitaire.
Result. Impôt sur le revenu : 0 €. Prélèvements sociaux : 170 000 € × 45 % × 17,2 % = 13 158 €, soit 7,7 % de la plus-value. Attendre cinq ans de plus ferait encore baisser ce chiffre, jusqu’à zéro à 30 ans. Cas fictif, hypothèses simplifiées.
Les erreurs fréquentes lors de la vente d’un terrain
- Ne pas conserver les factures de viabilisation : sans elles, seul le forfait de 7,5 % de frais d’acquisition s’applique.
- Craindre la surtaxe de 2 % à 6 % : elle ne concerne pas les terrains à bâtir.
- Oublier de comparer prix de vente et prix d’achat avant la promesse : trois fois le prix d’acquisition déclenche la taxe communale quand elle existe.
- Perdre la trace de la valeur d’entrée d’un terrain hérité : c’est la valeur de la déclaration de succession ou de l’acte de donation.
- Confondre les abattements exceptionnels de 60 % à 85 % avec ceux de la durée de détention : ils visent des projets de démolition-reconstruction précis.
- Oublier de reporter la plus-value sur la déclaration de revenus de l’année suivante.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, examine avec vous, avant la signature d’une promesse de vente, le calcul de la plus-value, les justificatifs à réunir et les seuils des taxes spécifiques. Nous replaçons ensuite le produit de la vente dans votre stratégie patrimoniale. Pour faire ce point, prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier.
Frequently asked questions
Quel est le taux d’imposition de la plus-value sur un terrain à bâtir ?
19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. L’impôt sur le revenu est supprimé après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.
La taxe sur les plus-values de plus de 50 000 € concerne-t-elle un terrain à bâtir ?
Non. Elle s’applique aux biens immobiliers autres que les terrains à bâtir. Les taxes spécifiques aux terrains devenus constructibles peuvent en revanche s’appliquer.
Peut-on déduire les frais de viabilisation du terrain ?
Oui, pour leur montant réel, si vous détenez les factures. Le formulaire 2048-TAB-SD retient les dépenses d’amélioration et les frais de voirie, réseaux et distribution. Sans justificatif, seul le forfait de 7,5 % de frais d’acquisition est admis.
La taxe de 10 % sur les terrains devenus constructibles est-elle automatique ?
Non. La taxe forfaitaire communale n’existe que si la commune ou l’intercommunalité l’a instituée. Elle ne s’applique pas si le prix de vente est inférieur à trois fois le prix d’acquisition.
Qui déclare la plus-value lors de la vente chez le notaire ?
Le notaire dépose la déclaration (formulaire 2048-TAB pour un terrain à bâtir) et paie l’impôt lors de la publication de l’acte. Le vendeur fournit les justificatifs de prix, de frais et de travaux.
Quel prix d’acquisition retenir pour un terrain hérité ou reçu en donation ?
La valeur retenue pour le calcul des droits de succession ou de donation. Conservez la déclaration de succession ou l’acte de donation : c’est le document qui prouve cette valeur au notaire.
Un terrain détenu depuis plus de 22 ans est-il exonéré ?
D’impôt sur le revenu, oui. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans de détention, avec un abattement qui augmente chaque année. Au-delà de 30 ans, l’exonération est totale.
Une vente à 15 000 € ou moins est-elle imposable ?
Non. La fiche de service-public.gouv.fr exonère de plus-value les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €. Ce seuil est distinct de ceux des taxes sur les terrains devenus constructibles.
Sources : « Plus-value immobilière : imposition des particuliers » (service-public.gouv.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; formulaire 2048-TAB-SD, déclaration de plus-value de cession de terrains à bâtir (impots.gouv.fr, édition d’avril 2025, consulté le 30 octobre 2026) ; « Taxes annexes » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; BOFiP BOI-RFPI-TDC-20-20, taxe sur la cession de terrains nus rendus constructibles (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Plus-values imposées » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026).
