Une SCI ne défiscalise rien par elle-même : elle transmet à ses associés les avantages fiscaux de l’immeuble qu’elle détient. Au 31 octobre 2026, les leviers réels d’une SCI à l’impôt sur le revenu sont le déficit foncier (10 700 € imputables par an sur le revenu global, jusqu’à 21 400 € pour certains travaux énergétiques payés jusqu’au 31 décembre 2027), la réduction Malraux et le régime des monuments historiques.
Une SCI permet-elle de défiscaliser ?
La SCI est une enveloppe, pas un dispositif. Tout dépend de son régime d’imposition :
- SCI à l’impôt sur le revenu (IR). Elle est transparente : le résultat foncier est imposé chez chaque associé, selon sa part. Les dispositifs qui réduisent l’impôt des particuliers (déficit foncier, Malraux, monuments historiques) lui sont ouverts.
- SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Elle paie elle-même l’impôt : 15 % sur la part du bénéfice jusqu’à 42 500 € si son capital est entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques et si son chiffre d’affaires reste sous 10 millions d’euros, 25 % au-delà. Le déficit foncier et les réductions d’impôt des particuliers ne s’y appliquent pas.
Choisir entre les deux est la première décision de « défiscalisation » : nous l’avons détaillée dans SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir. Ce choix se prépare avant l’achat, pas après.
| Point | SCI subject to income tax | SCI subject to corporate income tax |
|---|---|---|
| Qui paie l’impôt sur les loyers | Chaque associé, selon sa part | La société elle-même |
| Déficit foncier sur le revenu global | Oui, jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux énergétiques) | Non, le déficit reste dans la société |
| Malraux et monuments historiques | Oui, pour les associés personnes physiques | No |
| Building depreciation | No | Oui, il réduit le bénéfice |
| Taxation of profits | Barème de l’impôt sur le revenu de chaque associé | 15 % jusqu’à 42 500 € sous conditions, puis 25 % |
| Change your diet | Option pour l’IS possible | Option pour l’IS en pratique définitive après la 5e année |
Comment le déficit foncier fonctionne-t-il dans une SCI à l’IR ?
Quand les charges déductibles d’un immeuble loué nu dépassent les loyers, la SCI dégage un déficit foncier. Il se répartit entre les associés au prorata de leurs parts. Les règles, issues de l’article 156 du CGI et de la doctrine fiscale (BOI-RFPI-BASE-30-20) :
- la fraction du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ;
- cette limite passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique permettant un changement de classe énergétique, pour des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 sur devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 (notice de la déclaration 2044, revenus 2025) ;
- l’excédent, ainsi que le déficit venant des intérêts d’emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
- l’immeuble doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sinon elle est remise en cause ;
- pour les associés, le plafond s’apprécie sur la déclaration de revenus de chacun, et ils doivent aussi conserver leurs parts pendant trois ans.
Les travaux déductibles sont les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, pas l’agrandissement ni la construction. Nous traitons le détail dans nos pages sur le plafond, le report et l’obligation de location et sur les travaux déductibles.
Faut-il choisir le régime réel pour utiliser le déficit foncier ?
Oui. Le micro-foncier s’applique automatiquement sous 15 000 € de revenus fonciers bruts par an : il applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet de déduire ni travaux ni charges, donc aucun déficit. Le régime réel est facultatif sous ce seuil, obligatoire au-delà, et son choix sous 15 000 € vous engage pour 3 ans. Le détail des charges se déclare sur la déclaration 2044 : voir revenus fonciers au réel, charges déductibles et justificatifs. Une SCI dépose en plus sa propre déclaration 2072 : voir qui dépose quoi.
Malraux et monuments historiques : que permet la SCI ?
Ces deux régimes concernent des immeubles anciens ou protégés et passent souvent par une SCI, parce qu’elle permet d’investir à plusieurs :
- Malraux. Lorsque l’immeuble est détenu par une société civile non soumise à l’IS, les associés personnes physiques bénéficient de la réduction d’impôt pour la quote-part de dépenses qu’ils supportent (BOI-IR-RICI-200-30, § 80). Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. Voir notre page Malraux.
- Monuments historiques. Les charges de l’immeuble s’imputent sur le revenu global, à condition notamment que les associés soient membres d’une même famille et conservent leurs parts au moins quinze ans. Une cession de parts avant ce terme entraîne une majoration d’un tiers des charges indûment imputées (BOI-RFPI-SPEC-30-30). Voir notre page monuments historiques.
Ces avantages se vérifient avant l’achat, pas après : un immeuble qui ne remplit pas les conditions d’éligibilité ne peut pas être régularisé.
Que peut faire une SCI à l’IS pour réduire l’impôt ?
La logique est différente. La SCI à l’IS comptabilise l’immeuble à son actif et peut l’amortir, ce qui réduit son bénéfice imposable pendant des années. Elle déduit aussi ses intérêts d’emprunt de son bénéfice. Le prix à payer arrive à la revente : l’amortissement déduit diminue la valeur nette comptable, donc augmente la plus-value taxée. Et sortir l’argent de la société (dividendes) est une seconde imposition chez l’associé. L’IS convient à un patrimoine qui se constitue sur longue durée, rarement à un bien que l’on revendra dans dix ans.
Le choix est lourd à défaire. Une société peut renoncer à son option pour l’IS jusqu’à la 5e année après celle où elle l’a exercée ; passé ce délai, l’option devient irrévocable. Elle se décide donc avec l’horizon de détention en tête, avant la signature chez le notaire. Si la SCI loue en meublé, d’autres règles s’appliquent : voir SCI et location meublée, seuil de 10 % et IS.
Comment la plus-value est-elle imposée à la revente ?
À l’IR, la vente par la SCI suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. L’impôt sur le revenu est de 19 % de la plus-value imposable, après abattement pour durée de détention :
| Length of detention | Income tax allowance | Social security contribution reduction |
|---|---|---|
| Up to 5 years old | 0% | 0% |
| grades 6 to 21 | 6 % per year | 1.65 % per year |
| 22nd year | 4 % (l’abattement atteint 100 %) | 1.6% |
| 23rd to 30th year | Exemption | 9 % per year |
| Over 30 years old | Exemption | Exemption |
Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Exemple : une plus-value de 80 000 € après 15 ans de détention bénéficie de 60 % d’abattement pour l’impôt sur le revenu (10 années à 6 %). Il reste 32 000 € imposables, soit 6 080 € à 19 %. À l’IS, il n’y a pas d’abattement : la plus-value est l’écart entre le prix de vente et la valeur nette comptable, donc après amortissements. Pour le détail côté associés, voir SCI à l’IR, la plus-value de l’associé et notre article sur les abattements et exonérations 2026.
La SCI aide-t-elle aussi à transmettre ?
Oui, mais ce n’est pas de la défiscalisation au sens strict : elle permet de donner des parts progressivement plutôt qu’un immeuble entier, de garder la gérance, et de prévoir les règles de succession dans les statuts. Cet outil relève de la transmission, avec ses propres règles de valorisation des parts.
Cas concret : 40 000 € de travaux dans une SCI à deux associés
Situation. Deux frères, associés à 50 % d’une SCI à l’IR, détiennent un appartement ancien loué nu : 8 000 € de loyers par an, 1 500 € de charges courantes et 3 000 € d’intérêts d’emprunt. Chacun a 90 000 € de revenu imposable, célibataire, taxé à 41 % pour la tranche marginale.
Issue. Sans travaux, le revenu foncier de la SCI est modeste mais positif et s’ajoute à leur revenu imposable. Ils veulent rénover pour 40 000 € sans que l’opération pèse sur leur impôt.
Strategy. La SCI réalise les travaux de réparation et d’amélioration, les déduit des loyers, et s’engage à maintenir le bien loué au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Result. Le résultat avant intérêts est de 8 000 € − 40 000 € − 1 500 €, soit −33 500 €. La fraction imputable sur le revenu global est plafonnée à 10 700 €, soit 5 350 € par associé. Chaque frère économise 5 350 € × 41 % = 2 193,50 € d’impôt, soit 4 387 € pour les deux. Le solde du déficit, 25 800 € (22 800 € d’excédent plus 3 000 € d’intérêts), se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si les travaux permettent de changer de classe énergétique et que les dépenses sont payées avant le 31 décembre 2027, le plafond d’imputation peut atteindre 21 400 €.
Cas concret : un couple et 60 000 € de rénovation énergétique
Situation. Marc et Léa, mariés, détiennent à 50 % chacun une SCI à l’IR avec un appartement ancien loué nu : 12 000 € de loyers par an et 2 000 € de charges courantes, sans emprunt. Le revenu imposable de leur foyer est de 120 000 € pour 2 parts. Les travaux, payés en 2027 sur devis acceptés après le 5 novembre 2022, font passer le logement d’une classe énergétique F à C et coûtent 60 000 €.
Issue. Ils pensent que le plafond de 10 700 € s’applique et que le reste du déficit est perdu.
Strategy. Ils vérifient que le projet remplit chaque condition du plafond porté à 21 400 € : changement de classe, devis, paiement avant le 31 décembre 2027, travaux achevés à cette date, location maintenue.
Result. Le résultat est de 12 000 € − 60 000 € − 2 000 €, soit −50 000 €. L’imputation sur le revenu global est de 21 400 €. Dans la tranche à 30 %, le foyer économise 6 420 € d’impôt : 22 208 € avant, 15 788 € après. Le solde de 28 600 € se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Avec 10 000 € de revenu foncier net par an, il est absorbé en moins de trois ans.
Nota : exemples fictifs, calculés le 31 octobre 2026 avec le barème de l’imposition 2026 des revenus 2025, sans décote ni plafonnement du quotient familial.
Quelles erreurs éviter avec une SCI qui vise la défiscalisation ?
- Créer une SCI à l’IS pour faire du déficit foncier. Il reste dans la société et ne s’impute pas sur votre revenu global.
- Choisir IR ou IS après l’achat. L’option pour l’IS devient irrévocable après la 5e année.
- Arrêter de louer trop tôt. L’imputation du déficit sur le revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué avant le 31 décembre de la troisième année suivante.
- Déduire des travaux qui n’en sont pas. L’agrandissement et la construction ne sont pas déductibles du revenu foncier.
- Raisonner sans la sortie. L’amortissement de l’IS et l’abattement de l’IR changent complètement la fiscalité de la revente.
Les questions fréquentes
Une SCI permet-elle de payer moins d’impôt sur les loyers ?
Pas par elle-même. À l’IR, elle ne change pas l’imposition des loyers : ils sont taxés chez les associés. Elle ouvre en revanche l’accès au déficit foncier et à certains dispositifs, à condition de remplir leurs conditions.
Une SCI à l’IS peut-elle utiliser le déficit foncier ?
Non. Le déficit foncier imputable sur le revenu global concerne les immeubles détenus par une société de personnes non soumise à l’IS, comme une SCI à l’IR. À l’IS, le déficit reste dans la société.
Que se passe-t-il si l’immeuble n’est plus loué après le déficit foncier ?
L’imputation sur le revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué avant le 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Des exceptions existent notamment en cas de licenciement, d’invalidité ou de décès.
Le déficit foncier peut-il dépasser 10 700 € par an ?
Oui, jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique permettant un changement de classe, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Au-delà du plafond, l’excédent se reporte sur les revenus fonciers pendant dix ans.
Quelle est la fiscalité d’une SCI à l’IS ?
Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux de 15 % s’applique à la part du bénéfice jusqu’à 42 500 € si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et si le capital est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
L’option pour l’IS est-elle définitive ?
En pratique, oui. Une société peut renoncer à son option jusqu’à la 5e année après celle où elle l’a exercée. Passé ce délai, l’option devient irrévocable. Il faut donc choisir entre IR et IS avant l’achat.
Faut-il choisir le régime réel pour déduire des travaux ?
Oui. Le micro-foncier, applicable sous 15 000 € de revenus fonciers bruts, applique un abattement de 30 % et interdit de déduire travaux et charges. Le régime réel est nécessaire pour dégager un déficit foncier.
Après combien d’années la plus-value d’une SCI à l’IR est-elle exonérée ?
L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, les abattements annuels réduisent progressivement la plus-value imposable.
Sources: fiche « Revenus locatifs (location non meublée) » (service-public.gouv.fr, F1991, vérifiée le 15 avril 2026), fiche « Plus-value immobilière » (service-public.gouv.fr, F10864, vérifiée le 15 avril 2026), fiche « Taux de l’impôt sur les sociétés » (entreprendre.service-public.gouv.fr, F23575, vérifiée le 17 février 2026), barème de l’impôt sur le revenu 2026 (service-public.gouv.fr, F1419), toutes consultées le 31 octobre 2026 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025, BOI-IR-RICI-200-30 et BOI-RFPI-SPEC-30-30 (bofip.impots.gouv.fr), notice n° 2044 (impots.gouv.fr), consultés le 30 octobre 2026. Calculs : Python, hypothèses indiquées dans les cas.
Ce que fait Balmont Conseil
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