Pour garder la maison familiale au divorce, l’époux qui la conserve rachète la part de l’autre et lui verse une soulte. Le partage supporte un droit de 1,10 % de l’actif net partagé (article 746 du CGI), contre 2,5 % avant la réforme. Sur 580 000 € nets, la facture est de 6 380 € (au 31 octobre 2026).
La maison est souvent l’actif principal du couple et la première source de blocage. Voici les options, le calcul de la soulte, les droits à prévoir, l’impôt sur la plus-value, le financement et deux cas chiffrés.
Quelles options pour la maison familiale en cas de divorce ?
Le logement familial peut suivre trois chemins, selon la date d’acquisition et son financement :
- La vente commune : le prix, net du prêt, est partagé.
- Le rachat de la part de l’autre par l’un des époux, avec une soulte.
- Le maintien en indivision, encadré par une convention d’indivision signée devant notaire (usage du bien, loyers, charges).
Le juge peut aussi accorder à l’époux non propriétaire un bail sur le logement, qui peut courir jusqu’à la majorité du plus jeune enfant commun.
Qui est propriétaire de la maison, et que prévoit la loi ?
La réponse dépend de la date d’achat et de la façon dont la maison a été payée. Service-public.gouv.fr distingue les situations suivantes :
| Situation de la maison | Ruler |
|---|---|
| Achetée avant le mariage par les deux époux | Elle ne rentre pas dans la communauté. La part de chacun est fixée par l’acte authentique. Ils peuvent se racheter la part, vendre ensemble ou rester en indivision. |
| Achetée avant le mariage par un seul époux | Il reste seul propriétaire, mais peut devoir une récompense à la communauté si l’argent commun a payé le crédit ou les travaux. |
| Achetée pendant le mariage, en communauté | Elle est en principe commune. Elle est vendue, ou conservée par un époux contre une soulte. |
| Achetée avec des fonds propres ou construite sur un terrain propre | Elle appartient à l’époux concerné, avec une récompense possible. |
| Époux séparés de biens | Les biens indivis sont partagés selon l’acte, ou par moitié à défaut. Le notaire établit si besoin le compte d’indivision. |
Qu’est-ce qu’une soulte et comment se calcule-t-elle ?
La liquidation chiffre l’actif et le passif des époux pour déterminer la valeur de la part de chacun. Quand les lots ne peuvent pas être d’égale valeur, l’époux qui reçoit davantage verse une soulte à l’autre. En communauté, les biens communs sont partagés par moitié ; en séparation de biens, le notaire établit les comptes de partage et les créances entre époux.
Le calcul tient en trois lignes : valeur nette de tous les biens communs (maison moins prêt, plus épargne), moitié de ce total pour chacun, puis différence entre ce que chacun reçoit et sa moitié. Cette différence est la soulte.
La soulte est-elle toujours obligatoire ?
Non. Pour un bien commun, la soulte n’est pas obligatoire si l’autre époux reçoit d’autres biens en compensation : l’épargne, un autre bien, un lot équivalent (service-public.gouv.fr). Elle devient inévitable quand la maison absorbe l’essentiel de la valeur à partager.
Un point de droit pèse sur la négociation. Pour une communauté dissoute par divorce, l’article 1476 du Code civil précise que l’attribution préférentielle n’est jamais de droit : aucun époux ne peut exiger de garder la maison. Il précise aussi qu’il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte est payable comptant. Celui qui garde la maison doit donc prouver qu’il peut la financer.
Quel droit de partage paie-t-on en 2026 ?
| Type de partage | Rate |
|---|---|
| Partage général (article 746 du CGI) | 2.50% |
| Partage après divorce, séparation de corps ou rupture de PACS, en 2021 | 1.80% |
| Même partage, depuis le 1er janvier 2022 | 1.10% |
| Partage entre concubins qui se séparent | 2.50% |
Le droit se calcule sur l’actif net partagé, c’est-à-dire les biens moins les dettes. Pour un partage de communauté ou d’indivision entre époux ou partenaires de PACS, l’article 748 du CGI veut que le droit soit calculé sur la valeur nette de l’actif, sans déduire la soulte (BOFiP, BOI-ENR-PTG) : la soulte ne diminue donc pas la facture. C’est la date à laquelle le partage prend effet, et non la date du divorce, qui détermine le taux applicable : un divorce ancien partagé aujourd’hui profite du taux de 1,10 %. La loi de finances pour 2020 (article 108) a organisé cette baisse progressive.
Partage ou licitation : quelle différence pour l’impôt ?
C’est l’erreur qui coûte le plus cher, parce que le taux réduit de 1,10 % vise le partage. Une licitation est une vente d’un bien indivis à l’un des indivisaires ou à un tiers. Selon le BOFiP (BOI-ENR-PTG) :
- une licitation au profit d’un tiers est une vente, taxée aux droits de mutation sur la totalité du prix ;
- une licitation au profit d’un colicitant relève de l’article 750 du CGI et du tarif de mutation à titre onéreux ;
- pour des biens issus d’une succession, d’une communauté ou d’une indivision assimilée, la licitation supporte 2,5 %.
Avant de signer, demandez à votre notaire de qualifier l’opération : partage avec soulte, ou licitation. Le même rachat de part peut coûter 1,10 % ou 2,5 % de l’actif net selon cette qualification.
Faut-il vendre avant ou après le divorce ?
Vendre la maison commune avant le divorce ne déclenche pas de droit de partage : les époux communs en biens ne peuvent pas partager, même partiellement, avant la dissolution du régime, et les fonds restent communs. En revanche, selon la réponse ministérielle n° 10159 du 1er septembre 2020, le droit est dû en principe quand les époux se partagent ensuite le prix dans la convention de divorce par consentement mutuel. Le prix de vente, ou ce qu’il en reste, doit alors figurer dans l’actif de communauté ; l’omettre serait une fraude fiscale.
Autre voie : une convention d’indivision, qui laisse les époux propriétaires ensemble après le divorce et permet de se partager un prix de vente ultérieur. Elle ne doit pas avoir pour but principal d’éluder l’impôt.
Y a-t-il un impôt sur la plus-value ?
Si vous vendez la maison à un tiers, en général non. La plus-value sur la vente d’une résidence principale est exonérée si le bien était la résidence habituelle du propriétaire à la vente. L’exonération vaut aussi pour l’époux ou ex-conjoint parti du logement, à quatre conditions :
- le logement était la résidence principale du couple au moment de la séparation ;
- l’ex-conjoint l’a occupé jusqu’à sa mise en vente ;
- la vente intervient dans un délai normal, un an étant en principe le maximum ;
- le bien n’a pas été loué ni occupé gratuitement par des tiers entre la mise en vente et la cession.
Les concubins séparés et les partenaires de PACS qui rompent peuvent bénéficier de la même exonération. Pour une résidence secondaire, voir notre article sur la plus-value immobilière des particuliers.
Cas concret : garder la maison à Lyon
Situation. Antoine et Claire, mariés sous la communauté légale, divorcent par consentement mutuel. Leur maison de Lyon 5e vaut 640 000 €, avec 160 000 € de capital restant dû. Ils ont 100 000 € d’épargne commune.
Issue. Antoine veut garder la maison. Valeur nette commune : 640 000 − 160 000 + 100 000 = 580 000 €, soit 290 000 € chacun. La maison nette (480 000 €) dépasse sa moitié : il doit une soulte.
Strategy. Dans la liquidation, Claire reçoit l’épargne de 100 000 € et Antoine garde la maison avec son prêt. Antoine finance la soulte et obtient de la banque la prise en charge du prêt à son seul nom ; tant que la banque ne libère pas Claire, elle reste tenue envers elle.
Result. Soulte : 290 000 − 100 000 = 190 000 €. Droit de partage : 1,10 % × 580 000 = 6 380 €, contre 14 500 € à 2,5 %, soit 8 120 € d’économie grâce à la réforme.
Deuxième cas : époux séparés de biens, maison achetée à deux
Situation. Julie et Karim, mariés sous le régime de la séparation de biens, ont acheté en 2016 une maison de 450 000 € à 50 % chacun. Au divorce, elle vaut 450 000 € et il reste 130 000 € de capital à rembourser.
Issue. Karim veut garder la maison, mais ne sait pas si le notaire parlera de partage ou de licitation, ni ce que chaque option coûte.
Strategy. Le notaire établit le compte d’indivision. Valeur nette de la maison : 450 000 − 130 000 = 320 000 €, soit 160 000 € par époux. Karim rachète la moitié de Julie, soit une soulte de 160 000 €, par un partage mettant fin à l’indivision entre époux.
Result. Droit de partage : 1,10 % × 320 000 = 3 520 €. À 2,5 %, le même acte coûterait 8 000 € : 4 480 € de plus. Les concubins qui se séparent restent au taux de 2,5 %, soit 8 000 € pour la même maison. Une licitation au taux de 2,5 % donnerait la même facture de 8 000 €.
| Case | Actif net | Rate | Right |
|---|---|---|---|
| Antoine et Claire, communauté, divorce | €580,000 | 1.10% | €6,380 |
| Julie et Karim, séparation de biens, divorce | €320,000 | 1.10% | €3,520 |
| Même maison, concubins ou licitation à 2,5 % | €320,000 | 2.50% | €8,000 |
Comment financer la soulte ?
Trois sources : l’épargne personnelle, un déblocage d’assurance-vie ou de PEA (à examiner sous l’angle fiscal) et un crédit. Le plus souvent, on combine rachat de la part et refinancement du prêt existant. Le dossier doit préciser qui rembourse quoi, et la banque doit accepter de libérer l’ex-conjoint.
Un ordre de grandeur aide à décider. Pour une soulte de 190 000 € financée par un crédit sur 20 ans, avec une hypothèse de taux de 3,5 % et hors assurance, la mensualité est d’environ 1 102 €, soit 264 462 € remboursés au total dont 74 462 € d’intérêts. Pour une soulte de 160 000 €, elle est d’environ 928 €. La banque étudie ces montants au regard des revenus de l’époux qui reste seul dans la maison, pas de ceux du couple d’avant : calculez-les avant de vous engager sur le rachat.
Quelles erreurs éviter avant de racheter la part de l’autre ?
- Signer sans avoir fait chiffrer la soulte par un notaire sur une valeur de marché réaliste de la maison.
- Oublier que la soulte ne diminue pas l’assiette du droit de partage.
- Confondre partage et licitation : 1,10 % d’un côté, 2,5 % de l’autre.
- Partir du principe que l’on peut exiger de garder la maison : l’attribution préférentielle n’est jamais de droit au divorce.
- Laisser l’ex-conjoint co-emprunteur : tant que la banque ne l’a pas libéré, il reste tenu envers elle.
- Vendre avant le divorce en pensant éviter tout droit, alors que le partage du prix dans la convention de divorce peut le déclencher.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, chiffre avant la liquidation chaque scénario pour la maison : vente, rachat avec soulte, indivision. Nous mettons en relation avec nos partenaires bancaires pour financer la soulte et coordonnons les échanges avec votre notaire et votre avocat. Book an appointment pour comparer les options.
To learn more: vendre sa résidence principale avant ou après un départ à l’étranger, régimes matrimoniaux : comparatif et changement de régime and divorce international et patrimoine.
FAQ
Quel est le taux du droit de partage après un divorce ?
1,10 % de l’actif net partagé depuis le 1er janvier 2022, d’après l’article 746 du CGI en vigueur au 29 octobre 2026. Le taux général des partages reste de 2,50 %.
Quels frais pour le partage ?
Le droit de partage de 1,10 % porte sur l’actif net partagé : biens moins dettes. Sur 580 000 € nets, il représente 6 380 €. La vente de la résidence principale à un tiers est en général exonérée de plus-value.
Peut-on rester en indivision après le divorce ?
Oui, avec une convention d’indivision devant notaire. Elle fixe l’usage du bien, les loyers et les charges. Elle ne doit pas servir à éluder l’impôt.
Le notaire intervient-il dans le partage de la maison ?
Oui. En séparation de biens, il établit les comptes de partage, et les conventions de partage ou d’indivision se concluent devant lui.
Que devient le prêt immobilier au divorce ?
Les crédits communs sont partagés par moitié. Tant que la banque n’a pas libéré un co-emprunteur, il reste tenu envers elle, même si l’autre garde la maison.
Peut-on exiger de garder la maison au divorce ?
Non. Pour une communauté dissoute par divorce, l’attribution préférentielle n’est jamais de droit (article 1476 du Code civil). L’époux qui souhaite la garder doit s’accorder avec l’autre, ou convaincre le juge, et démontrer qu’il peut la financer.
La soulte peut-elle être exigée comptant ?
Oui. L’article 1476 du Code civil prévoit qu’il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte est payable comptant. Prévoyez le financement avant la signature, pas après.
La soulte réduit-elle le droit de partage ?
Non, pour un partage entre époux ou partenaires de PACS. L’article 748 du CGI calcule le droit sur la valeur nette de l’actif, sans déduire la soulte. Sur 580 000 € d’actif net, le droit reste de 6 380 € même avec une soulte de 190 000 €.
Sources: article 746 du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr, en vigueur au 29 octobre 2026, consulté le 30 octobre 2026) ; article 1476 du Code civil (legifrance.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; « Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? » (service-public.gouv.fr, fiche F36328, vérifiée le 22 juillet 2025, consultée le 31 octobre 2026) ; BOI-ENR-PTG « Partages et opérations assimilées » (bofip.impots.gouv.fr, version du 30 juin 2020, consulté le 31 octobre 2026) ; BOI-ENR-PTG-10-20 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Nous nous séparons et vendons notre résidence principale, allons-nous payer un impôt sur la plus-value ? » (impots.gouv.fr, modifiée le 9 juillet 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Divorce, séparation de corps ou rupture de PACS : baisse du droit de partage » (notaires du Grand Paris, consulté le 31 octobre 2026) ; « Des époux communs en biens sont-ils assujettis au droit de partage en vendant leur maison avant leur divorce ? » (paris.notaires.fr, réponse ministérielle n° 10159, JOAN du 1er septembre 2020, consulté le 30 octobre 2026) ; « Divorce : droit de partage à 1,1 % mais pas pour les licitations » (trienbach-reims.notaires.fr, consulté le 30 octobre 2026).
