Une SCI familiale est une société civile immobilière dont les associés sont membres d’une même famille : deux associés au minimum, un capital libre à partir de 1 €, l’impôt sur le revenu par défaut. Au 31 octobre 2026, donner ses parts permet d’utiliser l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale et à quoi sert-elle ?
La « SCI familiale » n’est pas une forme juridique à part : c’est une SCI ordinaire, créée entre parents, enfants, frères et sœurs ou conjoints. Service-public.gouv.fr la définit comme une société civile de gestion d’immeubles : elle détient, gère et loue des biens pour plusieurs associés. Son activité reste civile. Elle peut avoir une activité commerciale accessoire, comme la location meublée, mais l’achat-revente n’est pas permis (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F38553, vérifiée le 7 octobre 2025).
Elle sert à trois choses : détenir un bien à plusieurs sans l’indivision, organiser la gestion par des statuts, et transmettre des parts plutôt qu’un immeuble.
Quelles sont les règles de base d’une SCI ?
| Point | Ruler |
|---|---|
| Partners | Au moins deux, personnes physiques ou morales ; deux époux peuvent la former, quel que soit leur régime matrimonial |
| Capital | Libre, 1 € minimum ; apports en numéraire ou en nature |
| Responsabilité | Indéfinie, non solidaire, proportionnelle aux parts |
| Impôt par défaut | Impôt sur le revenu, au nom de chaque associé, que les bénéfices soient distribués ou non |
| Option | Impôt sur les sociétés : 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice sous conditions |
| Manager | Associé ou tiers, désigné par les statuts, un acte séparé ou une décision des associés |
| Bonds | Tenir une comptabilité, rendre compte aux associés au moins une fois par an, déposer une déclaration fiscale annuelle |
Les associés d’une SCI répondent-ils des dettes ?
Oui, sans limite, mais pas solidairement. Un créancier doit d’abord poursuivre la société, puis chaque associé seulement à proportion de sa part du capital. Si vous détenez 25 % des parts, vous répondez de 25 % des dettes non payées par la société. Cette règle compte surtout quand la SCI emprunte : une SCI ne protège pas votre patrimoine personnel comme une société à responsabilité limitée.
Comment la SCI est-elle dirigée ?
Le gérant peut être un associé ou un tiers. Sauf clause contraire des statuts, sa révocation exige les associés détenant plus de la moitié des parts. Dans une SCI de famille, on nomme souvent les parents gérants. Les statuts peuvent y ajouter une clause d’agrément, qui soumet l’entrée d’un nouvel associé à l’accord des autres. Cette clause protège le groupe familial contre l’arrivée d’un conjoint de l’un des enfants ou d’un tiers.
SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ?
La SCI est à l’impôt sur le revenu tant qu’elle n’opte pas. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat, même sans distribution. Pour l’impôt sur les sociétés, l’option se fait à la création ou plus tard, avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné. Elle reste révocable jusqu’au 5e exercice qui suit celui de l’option, puis devient définitive.
Deux points à retenir. Si les recettes commerciales dépassent 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, la SCI bascule d’office à l’impôt sur les sociétés. Et sur un bénéfice de 60 000 €, l’impôt sur les sociétés s’élève à 10 750 € (42 500 € × 15 % + 17 500 € × 25 %) si le taux réduit s’applique. Le choix se calcule, cas par cas : voyez par exemple l’achat de locaux professionnels par une SCI à l’IR ou à l’IS.
Comment donner des parts de SCI à ses enfants ?
La fiche F36017 de service-public.gouv.fr décrit les étapes pour une société civile.
- Choisir le mode de donation. Une donation simple est toujours possible. La donation-partage ne vise que les héritiers présomptifs du donateur ou leurs enfants (voir la donation-partage).
- Vérifier l’agrément. Le conjoint associé a en principe besoin d’un agrément. Les ascendants et descendants en sont en principe dispensés, sauf si les statuts l’exigent. Un tiers doit être agréé. Sans réponse en 6 mois, l’agrément est tacite.
- Passer devant le notaire. La donation de parts est obligatoirement notariée, à peine de nullité.
- Prévoir, si besoin, une garantie d’actif ou de passif. Elle protège le donataire contre une surévaluation ou une dette cachée.
- Modifier les statuts si le donataire n’est pas déjà associé, et déclarer les bénéficiaires effectifs si la donation fait franchir le seuil de 25 % ou change le contrôle.
- Rendre la donation opposable à la société (signification, acceptation par le gérant dans l’acte ou transfert sur les registres), puis la déclarer au registre du commerce dans un délai d’un mois.
Le notaire dépose la déclaration fiscale et règle les droits pour le compte des parties. Le pacte Dutreil n’est pas ouvert aux SCI, d’après la même fiche (voir the Dutreil pact).
Combien coûte une donation de parts de SCI ?
Les droits dépendent de la valeur donnée, des abattements et du lien de parenté. Les abattements sont, par donateur et par bénéficiaire :
- 100 000 € pour chaque enfant (article 779 du CGI) ;
- 31 865 € pour chaque petit-enfant (article 790 B) ;
- 5 310 € pour chaque arrière-petit-enfant (article 790 D).
Ils se reconstituent après 15 ans : l’article 784 ne rappelle pas les donations passées depuis plus de quinze ans. Au-delà de l’abattement, le barème en ligne directe (article 777) est le suivant :
| Net taxable portion | Rate |
|---|---|
| Up to €8,072 | 5% |
| From €8,072 to €12,109 | 10% |
| From €12,109 to €15,932 | 15% |
| From €15,932 to €552,324 | 20% |
| From €552,324 to €902,838 | 30% |
| From €902,838 to €1,805,677 | 40% |
| Above €1,805,677 | 45% |
La valeur des parts est leur valeur vénale, que vous fixez avec le notaire. Aucun texte ne fixe une décote officielle, et nous n’en chiffrons donc aucune. Pour le détail des abattements, voyez le coût d’une donation.
Peut-on donner la nue-propriété des parts ?
Oui : vous gardez l’usufruit, donc les revenus et, si les statuts le prévoient, la gérance. Les droits se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI) :
| Age of the usufructuary | Usufruct | Bare ownership |
|---|---|---|
| Under 21 years old | 90% | 10% |
| Under 31 years old | 80% | 20% |
| Under 41 years old | 70% | 30% |
| Under 51 years old | 60% | 40% |
| Under 61 years old | 50% | 50% |
| Under 71 years old | 40% | 60% |
| Under 81 years old | 30% | 70% |
| Under 91 years old | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété vaut peu, et moins la donation coûte. Les détails figurent dans notre article sur l’usufruit et la nue-propriété et dans celui sur le décès de l’usufruitier.
Quelle fiscalité à la revente de l’immeuble ?
La vente d’un immeuble par une SCI qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés relève du régime des plus-values immobilières décrit par service-public.gouv.fr (fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026) :
- impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % ;
- abattement pour durée de détention sur l’impôt : 0 % les cinq premières années, 6 % par an de la 6e à la 21e, 4 % la 22e ; exonération au-delà de 22 ans ;
- abattement sur les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e ; exonération au-delà de 30 ans ;
- surtaxe de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Exemple : une SCI à l’impôt sur le revenu vend après 12 ans un bien acheté 300 000 € pour 340 000 €. La plus-value brute est de 40 000 €, avant frais et travaux déductibles. L’abattement de l’impôt est de 42 % (7 années × 6 %), ce qui laisse 23 200 € imposables : 4 408 € d’impôt. L’abattement des prélèvements sociaux est de 11,55 % (7 × 1,65 %) : 35 380 € imposables, 6 085,36 € de prélèvements. Total : 10 493,36 €.
Vendre les parts plutôt que l’immeuble coûte 5 % de droits d’enregistrement quand la SCI est à prépondérance immobilière (article 726 du CGI).
Quels sont les avantages et les limites d’une SCI familiale ?
- Benefits. Transmission progressive, gestion centralisée par le gérant, fin de l’indivision, abattements réutilisables tous les 15 ans.
- Limites. Responsabilité indéfinie des associés, coût de la comptabilité et des assemblées, impossibilité d’activité d’achat-revente, et risque fiscal si le montage est mal pensé.
Pour la fiscalité d’une SCI détenue depuis l’étranger, voyez SCI et non-résident.
Quelles sont les erreurs les plus fréquentes ?
- Oublier que les statuts décident de tout : pouvoirs du gérant, agrément, majorités.
- Donner les parts sans acte notarié : la donation serait nulle.
- Ne pas déclarer le changement d’associé au registre du commerce dans le mois.
- Choisir l’impôt sur les sociétés sans mesurer qu’il devient définitif après le 5e exercice.
- Se croire protégé de la dette de la SCI : la responsabilité reste indéfinie.
- Compter une décote sur les parts : aucune n’est prévue par les textes.
Cas concret : deux parents lyonnais et un immeuble de 2,4 M€
Situation. Deux parents de 62 ans détiennent chacun 50 % d’une SCI à l’impôt sur le revenu. L’immeuble vaut 2 400 000 € ; la SCI doit encore 600 000 €. Ils ont trois enfants.
Issue. En retenant pour valeur des parts celle de l’immeuble moins la dette de la SCI, soit 1 800 000 €, donner la pleine propriété coûte cher en droits.
Strategy. Chaque parent donne à chaque enfant le tiers de ses parts. Deux scénarios :
- Full ownership. Chaque enfant reçoit 300 000 € de chaque parent. Après l’abattement de 100 000 €, 200 000 € sont taxables : 38 194,35 € de droits par parent et par enfant, soit 229 166,10 € au total.
- Nue-propriété, usufruit réservé. À 62 ans, la nue-propriété vaut 60 % (article 669) : 180 000 € par enfant et par parent. Après abattement, 80 000 € sont taxables : 14 194,35 € de droits par parent et par enfant, soit 85 166,10 € au total.
Result. La donation de la nue-propriété économise 144 000 € de droits (229 166,10 € − 85 166,10 €). Les parents gardent les loyers et la gérance. Ce qui se passe au décès des usufruitiers est expliqué dans notre article sur le décès de l’usufruitier. Les abattements se reconstituent après 15 ans.
Frequently asked questions
Faut-il un capital minimum pour créer une SCI ?
Non. Les associés fixent librement le capital, à partir de 1 €. Il peut être apporté en numéraire ou en nature.
Combien d’associés faut-il pour une SCI familiale ?
Au moins deux, personnes physiques ou morales. Deux époux peuvent former une SCI, quel que soit leur régime matrimonial.
Une SCI protège-t-elle de toute responsabilité ?
Non. Les associés répondent des dettes de manière indéfinie, mais non solidaire, à proportion de leurs parts, après poursuite de la société.
Peut-on donner des parts de SCI à ses enfants ?
Oui, par acte notarié obligatoire. Les descendants sont en principe dispensés d’agrément, sauf clause contraire des statuts. Les abattements habituels s’appliquent, tous les 15 ans.
Quel est l’abattement pour un don à un enfant ?
100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI), renouvelable après 15 ans. Pour un petit-enfant, 31 865 € ; pour un arrière-petit-enfant, 5 310 €.
Peut-on opter pour l’impôt sur les sociétés ?
Oui, à la création ou plus tard, avant la fin du 3e mois de l’exercice. L’option est révocable jusqu’au 5e exercice suivant, puis définitive. Le taux est de 25 %, dont 15 % jusqu’à 42 500 € sous conditions.
Quelle plus-value en cas de revente ?
Pour une SCI à l’impôt sur le revenu : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements selon la durée de détention. L’impôt disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans.
Quand la SCI passe-t-elle d’office à l’impôt sur les sociétés ?
Quand ses recettes commerciales dépassent 10 % de son chiffre d’affaires hors taxes : la part commerciale n’est alors plus considérée comme accessoire (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F38553).
Sources : entreprendre.service-public.gouv.fr (fiche F38553, vérifiée le 7 octobre 2025, et fiche F36017 sur la donation de parts d’une société civile) ; service-public.gouv.fr (fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026) ; Code général des impôts, articles 669, 726, 777, 779, 784, 790 B et 790 D (Légifrance, versions en vigueur au 31 octobre 2026) ; consultés le 31 octobre 2026.
Ce que fait Balmont Conseil
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