Après un décès, l’occupant gratuit d’un logement n’a pas partout les mêmes droits. Un héritier qui occupe seul un bien indivis doit, sauf accord contraire, une indemnité d’occupation aux autres héritiers (article 815-9 du Code civil), souvent calculée sur la valeur locative avec une décote d’environ 20 %. Un tiers logé gratuitement dépend de ce qui avait été convenu. Repères au 30 octobre 2026.
Un enfant qui habite la maison de sa mère décédée, un ami hébergé depuis des années par le défunt, un conjoint qui reste dans le logement du couple : tous occupent « à titre gratuit », mais le droit les traite très différemment. La gratuité d’avant le décès ne se prolonge pas automatiquement après. Voici les règles, selon votre situation.
Qui est occupant à titre gratuit dans une succession ?
Quatre profils reviennent dans la pratique, avec quatre régimes distincts :
| Profile | Occupation gratuite après le décès | Starting point |
|---|---|---|
| Conjoint survivant marié | Un an dans le logement en cas d’indivision ; droit d’habitation viager possible si le conjoint se manifeste dans l’année | Death |
| Civil Partnership Partner | Un an, sauf testament contraire | Death |
| Héritier qui occupe seul | Indemnité d’occupation due à l’indivision, sauf accord contraire | Début de la jouissance privative |
| Tiers logé gratuitement (prêt à usage) | Dépend du terme et de l’usage convenus ; l’engagement passe aux héritiers | Décès du prêteur |
Le conjoint ou le partenaire de Pacs peut-il rester gratuitement dans le logement ?
Oui, mais pour une durée limitée dans la plupart des cas. Selon la fiche F1725 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 27 janvier 2026), le conjoint marié qui occupait le logement comme résidence principale peut y rester un an lorsque le bien est en indivision. Le conjoint peut aussi prétendre à un droit d’habitation viager, à condition de manifester son intention dans l’année du décès et d’en informer les autres héritiers.
Le partenaire de Pacs dispose d’un an de jouissance gratuite du logement et du mobilier, sauf testament contraire du défunt (fiche F1621, vérifiée le 16 juin 2026). Le concubin, lui, n’a aucun droit à rester dans un logement dont le défunt était seul propriétaire, sauf testament lui léguant l’usufruit. C’est le cas le plus exposé. Pour comprendre ce que le conjoint peut recevoir en plus du logement, voir l’usufruit du conjoint survivant.
Un héritier qui occupe seul le logement doit-il payer ?
Oui, en principe. L’article 815-9 du Code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Dans une succession non encore partagée, les héritiers sont en indivision : celui qui occupe seul le bien doit donc une indemnité aux autres (service-public.gouv.fr, fiche F1296, vérifiée le 16 avril 2026).
- L’occupation suppose l’accord des autres indivisaires ; à défaut, il faut saisir le président du tribunal judiciaire. Le bien doit être utilisé conformément à sa destination.
- L’indemnité est versée à l’indivision et intégrée aux comptes lors du partage. L’occupant en supporte sa propre quote-part, puisqu’il est lui-même indivisaire.
- Le montant se fixe librement entre héritiers. À défaut d’accord, le juge le détermine, en général à partir de la valeur locative, avec une décote d’environ 20 % pour tenir compte du caractère précaire de l’occupation.
- Le juge peut la réduire, voire la supprimer dans des situations exceptionnelles, par exemple une situation économique très difficile de l’occupant.
- Les travaux n’effacent pas l’indemnité ; ils peuvent être pris en compte au partage.
Qui paie quoi pendant l’occupation ?
L’occupant supporte seul les charges liées à sa jouissance privative : eau, électricité, chauffage. Les dépenses de conservation et de propriété (par exemple la taxe foncière) restent à la charge de l’indivision, réparties entre tous les héritiers selon leurs droits.
Pendant combien de temps l’indemnité peut-elle être réclamée ?
Les notaires indiquent que l’action en paiement se prescrit par cinq ans. Un héritier qui laisse un frère occuper la maison pendant des années ne peut donc pas réclamer indéfiniment l’arriéré : mieux vaut fixer les règles par écrit tôt.
Combien l’occupant doit-il vraiment aux autres héritiers ?
L’indemnité est due à l’indivision, mais l’occupant en est lui-même bénéficiaire à hauteur de sa part. Il ne verse donc effectivement que la fraction qui revient aux autres. Exemple avec une indemnité totale de 15 840 € (880 € par mois pendant 18 mois) :
| Part de l’occupant dans l’indivision | Part de l’indemnité qu’il doit aux autres | Amount |
|---|---|---|
| 1/2 (deux héritiers) | 1/2 | €7,920 |
| 1/3 (trois héritiers) | 2/3 | €10,560 |
| 1/4 (quatre héritiers) | 3/4 | €11,880 |
| 1/5 (cinq héritiers) | 4/5 | €12,672 |
Qui décide pendant que l’un des héritiers occupe le logement ?
Les règles de l’indivision s’appliquent, d’après la fiche F1296 :
- Conservation du bien : chaque indivisaire peut prendre seul une mesure nécessaire, par exemple des travaux urgents.
- Gestion courante : la décision se prend à la majorité des deux tiers des droits indivis. C’est le cas de la conclusion ou du renouvellement d’un bail d’habitation. La décision doit être communiquée aux autres indivisaires, sinon elle ne leur est pas opposable.
- Vente ou donation d’un immeuble : l’unanimité est la règle. Le tribunal peut autoriser la vente à la demande d’indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits, et l’unanimité n’est pas requise si un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté ou met en péril l’intérêt commun.
La majorité des deux tiers des droits et celle des deux tiers des héritiers peuvent différer. Un héritier qui détient 60 % des droits n’atteint pas les deux tiers : il ne décide pas seul.
Que devient la personne logée gratuitement par le défunt ?
Quand le défunt logeait un proche sans loyer, il s’agit en général d’un prêt à usage, ou commodat : un contrat par lequel une partie livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge de la rendre (article 1875 du Code civil), et qui est essentiellement gratuit (article 1876). Ce prêt ne s’éteint pas de plein droit au décès.
- Les engagements passent aux héritiers du prêteur comme de l’emprunteur (article 1879).
- Exception : si le prêt a été consenti uniquement en considération de l’emprunteur, ses héritiers ne peuvent pas continuer à jouir du bien (article 1879).
- Le prêteur ne peut reprendre le bien qu’après le terme convenu, ou, à défaut, après que le bien a servi à l’usage pour lequel il avait été prêté (article 1888). Si un besoin pressant et imprévu survient, le juge peut obliger l’emprunteur à le rendre (article 1889).
Concrètement, des héritiers qui veulent vendre ou louer ne peuvent pas mettre dehors du jour au lendemain une personne logée par le défunt sans terme précis. Sans écrit, la durée et l’usage convenus sont difficiles à prouver, des deux côtés. C’est pourquoi un prêt à usage mérite d’être formalisé de son vivant.
Comment régulariser une occupation gratuite ?
- Signer une convention d’occupation entre héritiers : gratuité, indemnité réduite ou indemnité à la valeur locative. La convention contraire est expressément prévue par l’article 815-9.
- Faire estimer la valeur locative du bien avant toute discussion de chiffres.
- Fixer une date de sortie ou de rachat des parts : un indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf jugement ou convention contraire. Voir l’indivision successorale, ses règles et sa sortie.
- Prévoir qui décide : conclure ou renouveler un bail d’habitation se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis ; vendre exige l’unanimité, sauf exceptions.
Comment sortir de l’occupation : quelles issues ?
| Issue | Ce qu’elle suppose | Term |
|---|---|---|
| Rachat des parts des autres par l’occupant | Un accord sur le prix, et le financement du rachat | Le temps de la négociation et de l’acte notarié |
| Vente du bien | L’unanimité, ou l’autorisation du tribunal sur demande d’indivisaires à deux tiers | Variable selon la vente |
| Convention d’indivision | L’accord de tous les indivisaires | Cinq ans au plus si elle est à durée déterminée, renouvelable ; elle peut aussi être à durée indéterminée |
| Maintien judiciaire dans l’indivision | Une décision du tribunal à la demande des indivisaires qui veulent rester | Cinq ans au plus, renouvelable dans certains cas |
Quelles erreurs éviter quand un héritier occupe le logement ?
- Croire que l’habitude vaut accord. Occuper la maison familiale sans écrit ne supprime pas l’indemnité.
- Laisser l’arriéré s’accumuler. L’action en paiement se prescrit par cinq ans selon les notaires : attendre fait perdre de l’argent aux héritiers qui ne réclament pas.
- Chiffrer sans estimation. Sans valeur locative écrite, la discussion se règle au rapport de force.
- Confondre indemnité et loyer. Elle est versée à l’indivision et réglée au partage, pas à chaque héritier chaque mois.
- Mettre dehors un occupant sans terme précis. Si le défunt l’avait logé, le prêt à usage lie les héritiers jusqu’au terme ou à la fin de l’usage convenu.
Cas concret : un fils dans la maison de sa mère, avec deux frères et sœurs
Situation. Julien, 48 ans, vit seul dans la maison de sa mère dans l’ouest lyonnais depuis son décès. Il a un frère et une sœur ; les trois héritiers sont à parts égales. Valeur locative estimée : 1 100 € par mois. Le partage prend 18 mois.
Issue. Rien n’a été écrit. Sa sœur demande une indemnité d’occupation ; Julien pensait que l’habitude de « garder la maison » valait accord.
Strategy. Les héritiers retiennent la méthode usuelle : valeur locative moins 20 %, soit 880 € par mois. Sur 18 mois, l’indemnité due à l’indivision atteint 15 840 €. Julien est lui-même propriétaire d’un tiers : il ne doit effectivement que les deux tiers aux autres.
Result. Julien doit 10 560 € à ses frère et sœur, soit 5 280 € à chacun, imputés sur sa part au partage. Une convention écrite signée au début aurait pu fixer un loyer symbolique ou une gratuité, et éviter la discussion. Cas fictif, hors charges et travaux.
Deuxième cas : huit ans d’occupation sans rien réclamer
Situation. Sophie, 55 ans, occupe depuis huit ans la maison de ses parents, à Villeurbanne, avec ses trois frères et sœurs : quatre héritiers à parts égales, aucune convention. Valeur locative estimée : 900 € par mois, soit 720 € après une décote de 20 %.
Issue. Les trois autres héritiers veulent enfin partager et réclament l’arriéré. Sur huit ans, l’indemnité théorique atteint 720 € × 96 mois = 69 120 €. Si l’action en paiement se prescrit par cinq ans, comme l’indiquent les notaires, seuls les 60 derniers mois sont réclamables : 720 € × 60 = 43 200 €.
Strategy. Sophie est propriétaire d’un quart de l’indivision : elle ne doit aux autres que les trois quarts de l’indemnité. Les héritiers négocient une convention de partage qui règle l’arriéré et le rachat de leurs parts.
Result. Sur les 60 mois réclamables, Sophie doit 43 200 € × 3/4 = 32 400 €, imputés sur sa part au partage. Selon les notaires, les trois années antérieures (36 mois) ne sont plus réclamables : 720 € × 36 × 3/4 = 19 440 € que les autres héritiers perdent. Une convention signée dès le premier mois aurait évité ce manque à gagner pour les uns et cette incertitude pour l’autre. Cas fictif, hors charges et travaux.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous chiffrons avec vous les scénarios d’une succession avec occupant : indemnité, rachat des parts, vente, avec leur effet sur chaque héritier. Nous préparons les documents à remettre au notaire et la répartition entre héritiers. Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, vous reçoit sur rendez-vous : prenez rendez-vous sur la page de contact.
FAQ
Un enfant qui habite chez ses parents décédés doit-il payer un loyer ?
S’il occupe seul un bien en indivision successorale, il doit une indemnité d’occupation aux autres héritiers, sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil). Ce n’est pas un loyer au sens d’un bail : elle est versée à l’indivision et réglée au partage.
Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?
Les héritiers fixent le montant librement. À défaut d’accord, le juge se fonde sur la valeur locative, avec une décote d’environ 20 % pour précarité. Il peut la réduire ou la supprimer dans des situations exceptionnelles, selon les notaires.
Le concubin survivant peut-il rester dans le logement ?
Si le défunt en était seul propriétaire, le concubin n’a pas de droit à rester, sauf testament lui léguant l’usufruit. Si le bail était à leurs deux noms, il garde un droit exclusif sur le bail (service-public.gouv.fr, fiche F1725).
Les héritiers peuvent-ils expulser la personne logée gratuitement par le défunt ?
Pas immédiatement. Le prêt à usage passe aux héritiers du prêteur (article 1879) ; le bien ne peut être repris qu’après le terme convenu ou l’usage prévu (article 1888), sauf besoin pressant et imprévu reconnu par le juge (article 1889).
Peut-on refuser de payer l’indemnité d’occupation ?
Seulement si les indivisaires ont convenu autrement, ou si le juge réduit ou supprime l’indemnité dans une situation exceptionnelle. Sans convention, elle reste due. L’action en paiement se prescrit par cinq ans selon les notaires.
Peut-on vendre la maison si un héritier l’occupe ?
Oui, mais la vente d’un immeuble indivis exige en principe l’unanimité des héritiers. Le tribunal peut l’autoriser à la demande d’indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits (service-public.gouv.fr, fiche F1296). L’occupant ne peut donc pas bloquer indéfiniment la vente si les autres héritiers détiennent au moins deux tiers des droits.
Un héritier peut-il exiger de sortir de l’indivision ?
Oui. Chaque indivisaire peut demander le partage de tout ou partie des biens à tout moment, sauf jugement ou convention contraire. Si les autres veulent rester en indivision, ils peuvent demander au tribunal de les y autoriser et de leur attribuer la part de celui qui part.
Combien de temps peut durer l’indivision avec un occupant ?
Sans convention, l’indivision dure jusqu’au partage, que chacun peut demander à tout moment. Une convention d’indivision à durée déterminée ne dépasse pas cinq ans, renouvelables ; elle peut aussi être à durée indéterminée. Le maintien judiciaire dans l’indivision est limité à cinq ans, renouvelables dans certains cas.
Sources: « Succession : indivision entre les héritiers » (service-public.gouv.fr, fiche F1296, vérifiée le 16 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Droits du conjoint survivant sur le logement » (service-public.gouv.fr, fiche F1725, vérifiée le 27 janvier 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Décès du partenaire de Pacs » (service-public.gouv.fr, fiche F1621, vérifiée le 16 juin 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; Code civil, articles 815-9 et 1875 à 1891 (legifrance.gouv.fr, consultés le 30 octobre 2026) ; « Occuper seul un bien en indivision : faut-il indemniser les coindivisaires ? » (ten.notaires.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ? » (notenseine.notaires.fr, consultée le 30 octobre 2026).
