Racheter un usufruit, c’est faire payer au nu-propriétaire la valeur de l’usufruit pour retrouver la pleine propriété du bien avant le décès de l’usufruitier. Les droits se calculent sur la valeur du barème de l’article 669 du CGI : à 74 ans, l’usufruit vaut 30 % du bien. Attendre l’extinction naturelle ne coûte aucun impôt. Voici ce que coûte chaque option au 31 octobre 2026, avec deux cas chiffrés.
Qu’est-ce que le rachat d’un usufruit ?
Un bien est démembré quand une personne en détient l’usufruit (le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les loyers) et une autre la nue-propriété (le droit de devenir pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit). Le démembrement naît le plus souvent d’une donation avec réserve d’usufruit ou d’une succession. Notre page usufruit, nue-propriété, pleine propriété pose les définitions.
Le rachat d’usufruit est la convention par laquelle le nu-propriétaire achète l’usufruit à l’usufruitier. Les deux droits se réunissent alors sur une seule tête : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, tout de suite et non au décès de l’usufruitier. L’acte passe devant notaire, car il porte sur un droit immobilier.
Pourquoi racheter plutôt qu’attendre ?
Trois situations reviennent le plus souvent :
- L’usufruitier a besoin de liquidités, et le nu-propriétaire peut les lui verser.
- Le nu-propriétaire veut vendre, rénover ou emprunter sur le bien, ce que l’usufruit rend difficile ou impossible sans l’accord de l’autre partie.
- L’usufruitier ne veut plus assumer les charges et la gestion du bien.
Si aucune de ces raisons n’existe, attendre est l’option la moins chère. Quand la réunion arrive au terme prévu ou au décès de l’usufruitier, elle ne donne lieu à aucun impôt, selon le Bulletin officiel des finances publiques. Les droits éventuels de la succession sont un autre sujet, que traite notre article sur le décès de l’usufruitier.
Comment calcule-t-on la valeur de l’usufruit ?
Pour un usufruit viager, la valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du code général des impôts. Plus l’usufruitier est âgé, plus l’usufruit vaut peu.
| Age of the usufructuary | Value of the usufruct | Value of bare ownership |
|---|---|---|
| Under 51 years old | 60% | 40% |
| Under 61 years old | 50% | 50% |
| Under 71 years old | 40% | 60% |
| Under 81 years old | 30% | 70% |
| Under 91 years old | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Les tranches plus jeunes existent aussi (90 % de l’usufruit avant 21 ans, jusqu’à 70 % avant 41 ans), mais elles concernent rarement un rachat. Le détail figure dans notre page sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, et un exemple de calcul dans l’article usufruit et nue-propriété : barème fiscal et économie de droits. L’âge retenu est celui de l’usufruitier au moment de l’acte.
Quels droits payer sur un rachat d’usufruit ?
Un rachat à titre onéreux est une mutation d’un droit immobilier. Il relève des droits de mutation à titre onéreux, prévus par l’article 683 du CGI, et l’usufruit d’un immeuble est lui-même considéré comme un immeuble. Pour la liquidation, l’assiette est déterminée selon le barème de l’article 669. Le prix reste libre entre les parties, mais la base des droits suit les règles du barème.
Le taux dépend du département. Le tableau publié par la Direction générale des Finances publiques pour les taux applicables à compter du 1er juin 2026 indique un taux voté de 5 % pour le Rhône hors métropole de Lyon. Ce taux n’est qu’une part du total : d’autres prélèvements locaux s’y ajoutent, et c’est le notaire qui fait le calcul exact. Dans l’exemple ci-dessous, nous retenons 5 % : c’est donc un minimum.
En principe, les frais d’un acte de vente sont supportés par l’acquéreur, donc par le nu-propriétaire, sauf clause contraire.
L’usufruitier est-il imposé sur la somme reçue ?
La cession de l’usufruit est une cession à titre onéreux : une plus-value peut donc être imposée selon les règles des particuliers pour les immeubles. Le prix d’acquisition à retenir dépend de l’origine du droit, selon le BOFiP :
- Droit issu d’un bien acquis en pleine propriété : le prix d’acquisition est la fraction du prix de la pleine propriété correspondant au droit cédé, selon le barème de l’article 669 et l’âge du cédant à la vente.
- Droit acquis isolément : le prix effectivement payé, tel qu’il figure dans l’acte.
- Droit reçu à titre gratuit : la valeur retenue pour les droits de mutation.
La plus-value immobilière est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Faites calculer la plus-value avant de signer : elle vient en déduction de ce que l’usufruitier encaisse réellement.
Renoncer gratuitement : quelle différence ?
L’usufruitier peut aussi renoncer à son usufruit sans contrepartie. La réunion intervient plus tôt que prévu, et l’impôt de mutation est dû sur l’acte. Quand l’abandon est gratuit, il s’analyse comme une libéralité et suit les règles des donations.
En ligne directe, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, et cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Au-delà, le barème applicable est le suivant :
| Taxable portion after allowance | Rate |
|---|---|
| Up to €8,072 | 5% |
| From €8,073 to €12,109 | 10% |
| From €12,110 to €15,932 | 15% |
| From €15,933 to €552,324 | 20% |
La renonciation gratuite ne rapporte rien à l’usufruitier, mais elle peut coûter moins cher qu’un rachat quand l’abattement est disponible. Notre article sur la gift with reservation of usufruct détaille le cas voisin.
Rachat, renonciation, vente conjointe ou attente : comment choisir ?
| Option | Coût fiscal | L’usufruitier encaisse |
|---|---|---|
| Attendre l’extinction | Aucun impôt sur la réunion | No |
| Rachat par le nu-propriétaire | Droits de mutation, plus-value éventuelle | Oui, la valeur convenue |
| Renonciation gratuite | Droits de donation après abattement | No |
| Vente conjointe en pleine propriété | Plus-value de chacun sur sa part | Oui, sa part du prix |
Le bon choix répond à une seule question : qui a besoin d’argent, et qui doit le payer ? Une famille qui veut vendre le bien à un tiers évite en général le rachat : la vente conjointe réunit usufruitier et nu-propriétaire à l’acte et répartit le prix.
Comment se déroule un rachat d’usufruit, étape par étape ?
- Fixer la valeur du bien en pleine propriété, avec un avis de valeur ou une estimation récente.
- Calculer la valeur de l’usufruit avec le barème de l’article 669 et l’âge de l’usufruitier à la date de l’acte.
- Convenir du prix entre usufruitier et nu-propriétaire, sachant que la base des droits suit le barème.
- Faire établir l’acte par le notaire, qui liquide aussi les droits de mutation.
- Régler le prix et les droits à la signature, puis publier l’acte au service de publicité foncière.
Cas concret : une mère, son fils et un appartement lyonnais
- Situation : Hélène, 74 ans, est usufruitière d’un appartement de 400 000 € en pleine propriété. Elle a donné la nue-propriété à son fils Julien en 2008. Julien veut regrouper les droits pour emprunter sur le bien.
- Problème : quel est le prix de l’usufruit, et que coûte la réunion selon la formule retenue ?
- Strategy : à 74 ans, le barème de l’article 669 retient 30 % pour l’usufruit, soit 120 000 €. Deux voies sont comparées : un rachat à 120 000 €, ou une renonciation gratuite. La donation de 2008 date de plus de 15 ans, donc l’abattement de 100 000 € est de nouveau disponible.
- Résultat (calculé) : en cas de rachat, droits d’au moins 5 % × 120 000 = 6 000 € (minimum, hors autres prélèvements locaux), pour qu’Hélène encaisse 120 000 € avant plus-value éventuelle. En cas de renonciation gratuite, base taxable 120 000 − 100 000 = 20 000 €, soit 403,60 + 403,70 + 573,45 + 813,60 = 2 194,35 € de droits, et Hélène n’encaisse rien. L’écart de coût est d’au moins 3 806 €.
Si Hélène n’a pas besoin de liquidités, la renonciation est moins chère. Si elle en a besoin, le rachat est la seule voie qui lui verse de l’argent, et son coût est le prix de cette liquidité.
Deuxième cas : le même bien selon l’âge de l’usufruitier
L’âge de l’usufruitier change tout, parce qu’il fixe la valeur du barème. Le tableau suit un appartement de 500 000 € en pleine propriété, avec l’abattement de 100 000 € disponible pour la renonciation. Les droits de rachat sont calculés au taux minimum de 5 % retenu plus haut.
| Age of the usufructuary | Value of the usufruct | Droits en cas de rachat (minimum) | Droits en cas de renonciation gratuite |
|---|---|---|---|
| 58 years old | €250,000 (50%) | €12,500 | €28,194.35 |
| 68 years old | €200,000 (40%) | €10,000 | €18,194.35 |
| 78 years old | €150,000 (30%) | €7,500 | €8,194.35 |
| 88 ans | €100,000 (20%) | €5,000 | €0 |
La lecture est simple. Jusqu’à 78 ans, le rachat coûte moins cher en droits que la renonciation (7 500 € contre 8 194,35 € à 78 ans), mais le nu-propriétaire doit en plus verser le prix à l’usufruitier. À 88 ans, l’usufruit vaut 100 000 € et l’abattement l’absorbe en entier : la renonciation ne coûte aucun droit. Plus l’usufruitier est âgé, plus la renonciation gratuite devient avantageuse pour la famille, à condition que l’usufruitier n’ait pas besoin du capital.
Quelles erreurs éviter ?
- Fixer le prix sans partir du barème de l’article 669 : la base des droits suit le barème, pas le prix négocié.
- Oublier la plus-value de l’usufruitier : elle diminue la somme qu’il garde réellement.
- Supposer l’abattement de 100 000 € disponible : il se reconstitue 15 ans après la donation précédente, pas avant.
- Négliger le financement : le nu-propriétaire doit payer le prix et les droits, souvent en même temps.
- Racheter alors qu’une vente conjointe à un tiers aurait réglé le problème, ou qu’attendre ne coûtait rien.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous chiffrons avec vous les quatre options (attente, rachat, renonciation, vente conjointe) en tenant compte de l’âge de l’usufruitier, de l’abattement disponible et de la plus-value, puis nous préparons le dossier avec votre notaire. Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les familles sur ces arbitrages. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil avant de signer.
FAQ
Combien coûte le rachat d’un usufruit ?
Des droits de mutation à titre onéreux, calculés sur la valeur de l’usufruit selon le barème de l’article 669 du CGI. Le taux dépend du département : 5 % voté dans le Rhône hors métropole de Lyon, auxquels s’ajoutent d’autres prélèvements locaux.
Comment calcule-t-on la valeur d’un usufruit viager ?
Selon l’âge de l’usufruitier : 60 % avant 51 ans, 50 % avant 61 ans, 40 % avant 71 ans, 30 % avant 81 ans, 20 % avant 91 ans, 10 % au-delà.
Faut-il passer par un notaire pour racheter un usufruit ?
Oui, dès que l’usufruit porte sur un bien immobilier : l’acte doit être authentique, car il transfère un droit immobilier. Le notaire liquide aussi les droits.
La réunion de l’usufruit au décès coûte-t-elle quelque chose ?
La réunion elle-même n’est pas taxée quand elle intervient au terme prévu ou au décès de l’usufruitier. Les droits de succession éventuels suivent leurs propres règles.
Peut-on renoncer à un usufruit gratuitement ?
Oui, mais l’abandon gratuit suit les règles des donations. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant s’applique, renouvelable tous les 15 ans.
Qui paie les frais du rachat d’un usufruit ?
En principe, l’acquéreur, donc le nu-propriétaire, sauf clause contraire dans l’acte. Il règle les droits de mutation et les frais de notaire, en plus du prix versé à l’usufruitier.
À quel âge l’usufruit coûte-t-il le moins cher à racheter ?
Plus l’usufruitier est âgé, moins l’usufruit vaut selon le barème : 10 % de la valeur du bien au-delà de 91 ans, contre 60 % avant 51 ans. Le rachat coûte donc moins cher en droits à un âge avancé.
L’usufruitier paie-t-il un impôt sur le prix reçu ?
Une plus-value immobilière peut être imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Elle se calcule avant la signature.
Sources : BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 « Mutations de propriété à titre onéreux d’immeubles », version du 19 novembre 2013 (consulté le 30 octobre 2026) ; BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, prix d’acquisition des droits démembrés (consulté le 30 octobre 2026) ; BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, barème de l’article 669 du CGI (consulté le 30 octobre 2026) ; Direction générale des Finances publiques, tableau des taux de droits de mutation applicables à compter du 1er juin 2026 (consulté le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche « Droits de donation : calcul et paiement » (consultée le 30 octobre 2026).
