Au 31 octobre 2026, un bailleur n’a pas à déclarer les loyers restés impayés lorsque le locataire est défaillant et qu’il a engagé les démarches nécessaires pour être payé : seuls les loyers encaissés sont imposables. Au régime réel, les frais de procédure (huissier, avocat) et les primes d’assurance loyers impayés se déduisent des revenus fonciers.
Un loyer impayé fait perdre de l’argent une première fois. Le déclarer à tort le fait perdre une seconde fois, à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Voici ce que dit la doctrine fiscale, ce qui se déduit, ce qui reste imposable et ce que cela représente en euros.
Faut-il déclarer les loyers impayés ?
Non, dans la plupart des cas. L’impôt sur les revenus fonciers porte sur les loyers encaissés. L’instruction BOI-RFPI-BASE-10-10 pose le principe (§ 140) : le bailleur n’a pas à déclarer les loyers non encaissés ou restés impayés lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et qu’il a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le paiement.
La condition compte. L’administration peut assimiler le non-encaissement à une libéralité (§ 70), surtout si vous invoquez des difficultés du locataire sans les justifier. Conservez donc les preuves de vos démarches.
Quelles preuves conserver pour justifier un loyer non perçu ?
Constituez un dossier chronologique, daté, que vous pourrez remettre au service des impôts :
- les relances écrites au locataire (courriel, courrier simple) ;
- la mise en demeure de payer, de préférence en lettre recommandée avec avis de réception ;
- le commandement de payer délivré par l’huissier de justice, aujourd’hui commissaire de justice ;
- les échanges avec la caution, l’assureur ou le gestionnaire ;
- l’assignation ou la décision de justice, si la procédure va jusque-là ;
- le décompte des sommes dues, mois par mois.
Ces pièces servent deux fois : elles prouvent que le loyer n’est pas un revenu dont vous avez disposé, et elles justifient les frais que vous déduirez au régime réel.
Quels loyers restent imposables même quand on ne les a pas touchés ?
La même instruction liste les cas où l’administration considère que vous avez disposé du revenu :
- Le loyer abandonné. Si vous renoncez à un loyer par libéralité envers le locataire, il reste imposable. Il en va de même quand vous invoquez sans justificatif des difficultés de trésorerie du locataire (§ 70).
- Le loyer saisi ou compensé. Le loyer saisi-arrêté, ou perçu par compensation, est imposable comme un loyer encaissé (§ 40 et 50).
- Le loyer refusé puis consigné. Les loyers déposés à la Caisse des dépôts sont imposables l’année du dépôt (§ 130).
- Le loyer perçu d’avance. Il est imposable en totalité l’année de son encaissement (§ 120).
- L’indemnité de l’assurance loyers impayés. La somme versée par l’assureur au titre de la garantie du risque de loyers impayés est imposable l’année où vous la recevez (§ 100).
Que devient le dépôt de garantie quand le locataire est parti sans payer ?
À la réception, le dépôt de garantie n’est pas une recette imposable : il n’est pas définitivement acquis, puisqu’il doit être restitué (§ 380). Si vous le conservez à la sortie du locataire pour couvrir des loyers impayés, les sommes retenues deviennent des revenus imposables de l’année où elles vous sont acquises (§ 400). Les sommes que vous restituez au locataire ne sont pas des charges déductibles (§ 390).
En clair, retenir le dépôt de garantie sur les arriérés réduit votre perte, mais cette part entre dans vos recettes de l’année du départ.
Que se passe-t-il quand le locataire paie ses arriérés plus tard ?
Les loyers arriérés entrent dans les recettes de l’année où vous les percevez. Ils ne sont pas rattachés aux années auxquelles ils se rapportent, même quand un jugement les accorde rétroactivement (§ 110). Un locataire qui solde sa dette en 2027 vous fait donc déclarer ces loyers en 2027. À l’inverse, les sommes que vous restituez au locataire se déduisent des recettes de l’année du reversement (§ 160).
Que peut-on déduire quand un loyer reste impayé ?
La déduction n’existe qu’au régime réel. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges (fiche F1991) : les frais d’huissier ne se déduisent pas. Au réel, la doctrine admet notamment :
| Spent | Déductible au réel | Reference |
|---|---|---|
| Honoraires d’avocat, d’huissier, de notaire ou d’expert pour un litige avec le locataire | Yes | BOI-RFPI-BASE-20-10, § 90 et 100 |
| Prime d’assurance loyers impayés | Oui, si elle est payée dans l’année et non cumulée avec un crédit d’impôt sur le même contrat | BOI-RFPI-BASE-20-60, § 80 et 110 |
| Honoraires de l’agence ou du gestionnaire | Yes | BOI-RFPI-BASE-20-10, § 60 à 80 |
| Taxe foncière, intérêts d’emprunt | Oui, si payés dans l’année | BOI-RFPI-BASE-20-50 et 20-80 |
| Other management fees | Flat fee of €20 per premises | BOI-RFPI-DECLA-20, § 230 |
| Loyer impayé lui-même | Pas de déduction : il n’est tout simplement pas déclaré | BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140 |
Les dépenses ne sont déductibles que si elles sont effectivement payées dans l’année, engagées pour acquérir ou conserver le revenu, et justifiées. Pour le détail des charges, voir notre page sur les charges déductibles au régime réel ; pour le choix du régime, notre page sur le micro-foncier.
Faut-il rester au micro-foncier ou passer au réel ?
Le micro-foncier s’applique automatiquement tant que les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Le régime réel est possible sur option, même en dessous de ce seuil, et l’option engage pour 3 ans. Si vous avez des frais de procédure importants ou un locataire défaillant, le réel est souvent plus favorable cette année-là, mais l’option vaut pour trois ans : comparez l’effet sur la durée, pas sur un seul exercice.
Une année sans loyer peut-elle créer un déficit foncier ?
Oui. Si les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, le résultat foncier est négatif. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, et sous conditions. L’excédent et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026). Avant de choisir le réel, faites chiffrer l’effet du déficit : les conditions d’imputation sont strictes.
Comment les loyers impayés se remplissent-ils sur la déclaration ?
Vous déclarez les loyers réellement encaissés dans l’année, pas les loyers appelés. Au régime réel, les frais de procédure et les primes s’inscrivent dans les charges de la déclaration 2044. Notre page sur les formulaires 2044, 2042 et 2042 C PRO présente les formulaires à utiliser. Les prélèvements sociaux de 17,2 % portent ensuite sur le revenu net : moins vous déclarez de loyers fictifs, moins vous en payez (voir prélèvements sociaux sur les loyers).
Quelles erreurs éviter avec un locataire défaillant ?
- Déclarer les loyers appelés au lieu des loyers encaissés : vous payez l’impôt sur de l’argent que vous n’avez pas.
- Oublier de documenter les démarches. Sans relance ni mise en demeure, l’abandon du loyer peut être requalifié en libéralité.
- Ne pas déclarer le dépôt de garantie retenu sur les arriérés : il est imposable l’année où il vous est acquis.
- Oublier l’indemnité de l’assureur ou les arriérés encaissés plus tard : ils s’ajoutent aux recettes de l’année de perception.
- Déduire ses frais d’huissier au micro-foncier. L’abattement de 30 % remplace toutes les charges.
- Cumuler prime d’assurance déduite et crédit d’impôt sur le même contrat : le cumul est exclu.
- Déduire une dépense non payée dans l’année. Seules les dépenses effectivement payées comptent.
Cas concret : six mois de loyers impayés
Situation. Julien, 47 ans, propriétaire à Lyon d’un appartement loué 1 100 € par mois en location nue, au régime réel. Son locataire cesse de payer en juillet 2026 : six loyers non perçus, soit 6 600 €. Les loyers de janvier à juin ont été encaissés, soit 6 600 €.
Issue. Il est tenté de déclarer les 12 loyers appelés, soit 13 200 €. Ses charges de l’année : taxe foncière 1 300 €, intérêts d’emprunt 2 400 €, honoraires d’huissier et d’avocat 1 500 €, forfait de 20 €. Total : 5 220 €.
Strategy. Il déclare 6 600 € de loyers encaissés, déduit 5 220 € de charges et conserve le dossier de procédure : relances, mise en demeure, commandement de payer.
Result. Son revenu foncier net est de 6 600 − 5 220 = 1 380 €. Avec une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, il paie environ 414 € d’impôt et 237 € de prélèvements sociaux, soit 651 €. En déclarant à tort les 13 200 €, son revenu net aurait été de 7 980 € et sa facture de 3 766 €. L’écart de 3 115 € est le prix d’une erreur de déclaration, avant même d’avoir récupéré le moindre loyer.
Deuxième cas : le locataire part, le dépôt de garantie est retenu
Marc, 55 ans, loue à Lyon un appartement 900 € par mois, au régime réel. Le locataire paie de janvier à avril, puis cesse de payer jusqu’à son départ fin août : quatre loyers impayés, soit 3 600 €. Marc retient le dépôt de garantie de 900 € sur ces arriérés. Ses charges : taxe foncière 1 100 €, intérêts d’emprunt 1 500 €, commandement de payer 650 €, forfait de 20 €, soit 3 270 €.
| Item | Amount |
|---|---|
| Loyers encaissés (4 × 900 €) | €3,600 |
| Dépôt de garantie retenu sur les arriérés (§ 400) | €900 |
| Recettes de l’année | €4,500 |
| Charges déductibles | €3,270 |
| Revenu foncier net | €1,230 |
| Tax at 30 % | €369.00 |
| Social security contributions at 17.2 % | €211.56 |
| Total à payer | €580.56 |
Marc ne déclare pas les 2 700 € d’arriérés non récupérés (3 600 € − 900 €) : il perd cet argent, mais ne paie pas d’impôt dessus. Chiffres d’école, avec une tranche marginale à 30 %.
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FAQ
Un loyer impayé est-il imposable ?
Non, tant qu’il n’est pas encaissé et que le défaut de paiement vient du locataire, après démarches du bailleur pour être payé. Il devient imposable l’année où vous le percevez, éventuellement des mois ou des années plus tard.
Les frais d’huissier sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Oui, au régime réel, comme honoraires d’huissier, d’avocat ou de notaire liés à un litige avec le locataire. Au micro-foncier, aucune charge n’est déductible : l’abattement de 30 % remplace tout.
L’assurance loyers impayés est-elle déductible ?
Oui, au régime réel, sur justificatif du paiement de la prime dans l’année, sauf si vous demandez un crédit d’impôt sur le même contrat. Vous inscrivez la prime dans les charges de la déclaration 2044.
L’indemnité versée par l’assureur est-elle imposable ?
Oui. L’indemnité reçue au titre de la garantie des loyers impayés est imposable l’année où vous la percevez, comme un loyer encaissé.
Que faire si le locataire rembourse l’année suivante ?
Vous déclarez ces loyers arriérés dans l’année où vous les encaissez, sans les rattacher aux années passées. Ils s’ajoutent aux autres loyers de cette année-là.
Le dépôt de garantie retenu est-il imposable ?
Oui, pour la part que vous conservez afin de couvrir des loyers impayés : elle devient un revenu imposable de l’année où elle vous est acquise. Le dépôt restitué au locataire n’est ni une recette ni une charge.
Peut-on renoncer à un loyer pour aider son locataire ?
Oui, mais l’administration peut considérer le loyer abandonné comme un acte de libéralité et le taxer quand même. Sans justification de difficultés réelles du locataire, le revenu reste imposable.
Peut-on créer un déficit foncier avec des loyers impayés ?
Oui, au régime réel, si les charges dépassent les loyers encaissés. La part hors intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous conditions ; le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Sources: BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10 « Revenus fonciers : revenus bruts imposables » (version du 14 février 2014), consulté le 31 octobre 2026 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-60 « Primes d’assurance » (version du 12 septembre 2012), consulté le 31 octobre 2026 ; BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-20 « Régime réel d’imposition » (version du 13 novembre 2019), consulté le 31 octobre 2026 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-10 « Frais d’administration et de gestion » (version du 6 juillet 2016), BOI-RFPI-BASE-20-50 « Impôts, taxes et redevances » et BOI-RFPI-BASE-20-80 « Intérêts et frais d’emprunt », consultés le 30 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F1991 « Revenus locatifs (location non meublée) », vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026.
