Un Français qui loue un bien en Espagne paie 19 % d’impôt espagnol sur ses loyers nets, les déclare aussi en France avec un crédit d’impôt, et inclut le bien dans son IFI au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net (règles au 30 octobre 2026). Voici ce que cela change, impôt par impôt, avant de signer chez le notaire.
Quels impôts espagnols touchent un Français qui investit en immobilier en Espagne ?
Un Français qui possède un bien en Espagne sans y résider relève de l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR), géré par l’Agencia Tributaria. Les taux dépendent de votre pays de résidence : 19 % pour un résident de l’Union européenne, d’Islande, de Norvège ou du Liechtenstein, 24 % pour les autres contribuables. Un résident de France est donc au taux de 19 %.
| Situation | Impôt espagnol | Key points to remember |
|---|---|---|
| Well rented | IRNR à 19 % | Un résident de l’UE ou de l’EEE peut déduire les charges liées directement aux loyers perçus en Espagne |
| Mois sans location | Revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale | Les mois où le bien n’est pas loué sont taxés au prorata de ce revenu imputé |
| Achat d’un logement neuf | TVA de 10 % (4 % pour certains logements protégés) | Payée au vendeur |
| Achat d’un logement ancien | ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) | Payé par l’acheteur à l’administration de la communauté autonome du bien |
| Revente | 19 % sur la plus-value | L’acheteur retient 3 % du prix et le verse à l’administration espagnole |
Ces règles viennent des pages de l’Agencia Tributaria sur l’IRNR, les loyers de biens immobiliers et la retenue de l’acquéreur. À elles seules, elles ne disent pas combien coûte l’achat : l’ITP est un impôt cédé aux communautés autonomes, donc son taux change d’une région à l’autre. En Andalousie, le taux général est de 7 % pour un bien immobilier depuis le 28 avril 2021, et celui de l’impôt sur les actes juridiques documentés de 1,2 %, selon la Junta de Andalucía. Avant de choisir une ville, comparez donc le coût d’entrée de la communauté autonome : à prix égal, la facture d’achat ne sera pas la même.
S’ajoutent des taxes locales annuelles sur le bien, comme l’impôt municipal sur les biens immobiliers, et, selon la valeur du patrimoine détenu en Espagne, l’impôt espagnol sur le patrimoine, présenté dans notre page sur l’wealth tax in Spain.
Comment fonctionne l’IRNR sur les loyers perçus en Espagne ?
L’impôt se calcule sur les loyers encaissés, hors TVA, moins les charges déductibles pour les résidents de l’UE et de l’EEE : la personne physique applique la liste de charges de la loi espagnole sur l’impôt sur le revenu, à condition de prouver le lien direct avec les revenus perçus en Espagne. Le taux est de 19 % sur le résultat. Les déclarations passent par le modèle 210.
Un point d’attention : si vous employez en Espagne une personne à temps plein pour gérer la location, l’administration espagnole peut y voir une activité exercée par l’intermédiaire d’un établissement stable, avec des règles différentes. Pour un propriétaire qui confie la gestion à une agence, ce cas ne se présente pas.
Que devient cet impôt en France : double imposition ou crédit d’impôt ?
La convention fiscale France-Espagne évite la double imposition par un crédit d’impôt. La notice de la déclaration 2047 classe l’Espagne parmi les conventions prévoyant un crédit d’impôt égal à l’impôt français, y compris pour les revenus immobiliers. Concrètement, vous déclarez vos loyers espagnols en France (déclaration des revenus fonciers 2044, cadre 4 de l’annexe 2047), l’impôt français correspondant est calculé, puis annulé par un crédit d’impôt du même montant. L’impôt réellement supporté sur ces loyers est donc l’impôt espagnol, à condition de bien remplir les cases prévues.
Oublier de déclarer ces loyers en France reste l’erreur la plus fréquente : le crédit d’impôt n’est accordé que sur déclaration. Les prélèvements sociaux suivent des règles distinctes, qui dépendent de votre affiliation à la sécurité sociale : nous les vérifions au cas par cas avant l’achat. Pour le détail de la convention, voyez notre page France-Spain tax treaty.
Un bien en Espagne entre-t-il dans l’IFI d’un résident français ?
Oui. Selon service-public.gouv.fr, l’impôt sur la fortune immobilière porte sur tous les biens et droits immobiliers détenus en France et à l’étranger lorsque votre domicile fiscal est en France. Le bien est évalué à sa valeur vénale au 1er janvier. L’IFI n’est dû que si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €, et le barème commence à 0,5 % à partir de 800 000 €. Les dettes liées au bien, comme l’emprunt contracté pour l’acheter, viennent en déduction à condition d’exister au 1er janvier.
Un appartement espagnol peut donc faire basculer un patrimoine immobilier juste en dessous du seuil. Pour savoir où vous vous situez, relisez notre page sur l’IFI des résidents : seuil, barème et dettes.
Comment est taxée la revente d’un bien en Espagne ?
La plus-value d’un non-résident est taxée à 19 % en Espagne. Elle correspond à la différence entre le prix de vente, diminué des frais et taxes supportés par le vendeur, et le prix d’acquisition, augmenté des améliorations, frais et taxes d’achat, puis diminué des amortissements. L’acheteur retient 3 % du prix convenu et le verse dans le mois suivant la vente avec le modèle 211. Cette retenue est une avance : si elle dépasse l’impôt réellement dû, la différence se récupère par la déclaration du vendeur. La plus-value reste à déclarer en France, dans la partie des revenus de source étrangère.
Quelles déclarations faire chaque année ?
- En Espagne : la déclaration de l’IRNR, par le modèle 210, pour les loyers perçus et, le cas échéant, pour le revenu imputé des périodes sans location.
- En France, pour les revenus : la déclaration des revenus fonciers 2044 et le cadre 4 de l’annexe 2047, qui ouvrent droit au crédit d’impôt.
- En France, pour le patrimoine : l’IFI, si le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.
- En France, pour les comptes : la déclaration des comptes ouverts à l’étranger. Un IBAN qui ne commence pas par FR doit être déclaré, y compris celui d’une banque en ligne. L’amende est de 1 500 € par compte non déclaré (service-public.gouv.fr, fiche F34342 vérifiée le 9 juillet 2026).
La fiche officielle sur les comptes à l’étranger vise les comptes bancaires, les comptes d’actifs numériques et les contrats d’assurance-vie ouverts à l’étranger. Si vous ouvrez un compte espagnol pour encaisser les loyers et payer la taxe locale, il entre dans cette obligation.
Cas concret : un couple lyonnais achète un appartement à Málaga
Situation. Un couple lyonnais achète un appartement de 220 000 € en Andalousie pour le louer 1 100 € par mois, soit 13 200 € par an.
Issue. Ils calculent leur rendement sur le prix affiché, sans tenir compte des taxes d’achat ni de l’impôt sur les loyers, et ils ne savent pas où déclarer ces revenus.
Strategy. Ils intègrent d’abord l’ITP de 7 % (15 400 €), ce qui porte le coût d’entrée à 235 400 €. Ils supposent 3 000 € de charges déductibles par an, soit 10 200 € de résultat imposable, et déclarent ces loyers en France pour obtenir le crédit d’impôt.
Result. L’impôt espagnol est de 1 938 € (19 % de 10 200 €). Il reste 8 262 € par an, soit un rendement net de 3,51 % sur 235 400 €, contre 6,0 % de rendement brut affiché sur 220 000 €. À la revente à 260 000 €, la plus-value imposable ressort à 24 600 €, soit 4 674 € d’impôt ; l’acheteur retient 7 800 €, et 3 126 € sont à récupérer. Ce calcul est simplifié : hors honoraires de notaire, frais de gestion, emprunt et amortissements.
Deuxième cas : le même appartement, loué huit mois par an
Situation. Le couple garde l’appartement quatre mois par an pour ses vacances et le loue huit mois à 1 100 € par mois. Hypothèse : la valeur cadastrale du bien est de 80 000 €.
Issue. Les quatre mois sans location ne rapportent rien, mais l’administration espagnole y applique un revenu imputé de 1,1 % ou de 2 % de la valeur cadastrale, taxé à 19 %.
Strategy. Ils chiffrent l’impôt sur les mois vides avant d’acheter, et non après le premier avis.
Result. Sur une année entière sans location, le revenu imputé serait de 880 € à 1,1 % (impôt de 167,20 €) ou de 1 600 € à 2 % (impôt de 304 €). Pour quatre mois, il est de 293,33 € ou 533,33 €, soit 55,73 € ou 101,33 € d’impôt espagnol. Les loyers de huit mois sont de 8 800 €, imposés à 19 % après charges. Le revenu imputé pèse peu, mais il doit figurer dans la déclaration. Cas fictif, valeur cadastrale supposée.
| Situation de l’appartement | Revenu imputé à 1,1 % | Impôt à 19 % | Revenu imputé à 2 % | Impôt à 19 % |
|---|---|---|---|---|
| Vide toute l’année | €880.00 | €167.20 | €1,600.00 | €304.00 |
| Vide 4 mois | €293.33 | €55.73 | €533.33 | €101.33 |
Quelles erreurs éviter avant d’investir en Espagne ?
- Calculer le rendement avant l’ITP ou la TVA, alors que la taxe d’achat varie selon la communauté autonome.
- Oublier la retenue de 3 % à la revente et la démarche pour récupérer le trop-perçu.
- Ne pas déclarer les loyers en France, ce qui prive du crédit d’impôt.
- Oublier le bien dans le calcul de l’IFI, ou ne pas y déduire l’emprunt.
- Laisser le bien vide sans anticiper l’imposition du revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale.
- Ouvrir un compte espagnol sans le déclarer à l’administration française : 1 500 € d’amende par compte non déclaré.
Si vous envisagez non pas d’investir mais de vous installer en Espagne, lisez plutôt quitter la France pour l’Espagne and vivre en Espagne : résidence fiscale, épargne et patrimoine.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, chiffre l’opération avant l’achat : taxes d’entrée, impôt espagnol, déclaration française, effet sur l’IFI et sur le reste de votre patrimoine. Nous travaillons sur les situations qui touchent plusieurs pays. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil pour étudier votre projet.
Frequently asked questions
Faut-il payer des impôts en Espagne sur un bien loué ?
Oui. Les loyers d’un bien situé en Espagne sont imposés en Espagne, au taux de 19 % pour un résident de l’Union européenne, sur le revenu net des charges déductibles. Vous les déclarez aussi en France, avec un crédit d’impôt.
Quel est le taux de l’impôt sur les loyers espagnols pour un Français ?
19 %. Ce taux s’applique aux résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein. Les autres non-résidents sont taxés à 24 %.
Un appartement en Espagne compte-t-il pour l’IFI ?
Oui, si votre domicile fiscal est en France : l’IFI porte sur les biens immobiliers détenus en France et à l’étranger. Il est dû au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable, avec un barème démarrant à 800 000 €.
Qui paie la retenue de 3 % à la revente en Espagne ?
Elle est prélevée sur le prix par l’acheteur, qui la verse à l’administration espagnole avec le modèle 211 dans le mois suivant la vente. Elle s’impute sur l’impôt du vendeur, et l’excédent se récupère.
L’achat en Espagne est-il taxé de la même façon partout ?
Non. Le neuf supporte une TVA de 10 %, l’ancien l’ITP, dont le taux dépend de la communauté autonome : 7 % en Andalousie pour le taux général, par exemple.
Que se passe-t-il si le bien reste vide une partie de l’année ?
Les mois sans location sont taxés sur un revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au taux de 19 %. Pour une valeur cadastrale de 80 000 €, une année entière sans location coûte 167,20 € ou 304 € d’impôt espagnol.
Faut-il déclarer un compte bancaire ouvert en Espagne ?
Oui, si votre domicile fiscal est en France. Tout compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l’étranger dans l’année se déclare avec la déclaration de revenus. L’amende est de 1 500 € par compte non déclaré.
Sources : Agencia Tributaria, « Tipos de gravamen en el IRNR sin establecimiento permanente » ; « Rendimientos de inmuebles arrendados » ; « Retención del adquirente de un inmueble » ; « Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles » ; « Compro una vivienda : ¿tengo que pagar IVA o ITP ? » (sede.agenciatributaria.gob.es, consultés le 30 octobre 2026) ; Junta de Andalucía, « Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados » (consulté le 30 octobre 2026) ; « Comment sont imposés mes revenus perçus de l’étranger » et notice 2047 revenus 2025 (impots.gouv.fr, consultés le 30 octobre 2026) ; « Calcul de l’IFI » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 6 mars 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Déclaration des comptes ouverts à l’étranger » (service-public.gouv.fr, fiche F34342 vérifiée le 9 juillet 2026, consultée le 31 octobre 2026).
