Les loyers d’un local commercial ou professionnel loué nu à un exploitant sont des revenus fonciers : ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Au 31 octobre 2026, le micro-foncier (abattement de 30 %) n’est possible que sous 15 000 € de loyers annuels, hors TVA si vous y êtes assujetti ; au-delà, le régime réel est obligatoire. La TVA est facultative et s’exerce sur option du bailleur.
Comment sont imposés les loyers d’un local commercial loué nu ?
Un local commercial, un bureau ou un entrepôt loué sans meubles à une entreprise relève de la catégorie des revenus fonciers, comme un logement loué vide. Le loyer net s’ajoute à vos autres revenus et subit votre tranche marginale d’imposition. Les prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) s’y ajoutent, selon service-public.gouv.fr (fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026).
Le bail commercial ne change donc pas la catégorie fiscale. Il change tout le reste : durée, révision du loyer, répartition des charges et TVA.
Micro-foncier ou régime réel : lequel s’applique ?
Le micro-foncier s’applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts totaux (tous biens confondus) ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans déduction de charges réelles, et vous déclarez le montant brut sur la déclaration 2042. Pour un bailleur assujetti à la TVA, la limite de 15 000 € s’apprécie hors TVA (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10).
Au-delà de 15 000 €, ou si vous optez, le régime réel s’applique : vous déduisez les charges réelles sur la déclaration 2044. L’option est irrévocable pendant trois ans. Le détail des formulaires est dans notre page déclarer ses loyers : 2044, 2042 ou 2042 C Pro.
| Diet | Seuil de loyers | Charges | Form |
|---|---|---|---|
| Micro-land | 15 000 € maximum | Abattement forfaitaire de 30 % | 2042 |
| Actual regime | Obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option (3 ans) | Charges réelles déduites | 2044 + 2042 |
Quelles charges pouvez-vous déduire au réel ?
La notice de la déclaration 2044 (revenus 2025) permet notamment de déduire :
- la taxe foncière pour la part que vous supportez, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire ; la taxe sur les bureaux d’Île-de-France n’est pas déductible ;
- les primes d’assurance, y compris l’assurance propriétaire non occupant et la garantie des loyers impayés ;
- les frais de gestion (honoraires d’administrateur de biens, de comptable, frais juridiques) et un forfait de 20 € par local pour les autres frais ;
- les travaux d’entretien et de réparation à votre charge ;
- les intérêts d’emprunt et les frais de dossier, de garantie et d’assurance du prêt, si le prêt a financé l’acquisition ou les travaux.
Si le bail met la taxe foncière à la charge du locataire, vous la déclarez en recette (ligne 212) et vous la déduisez en charge (ligne 227) : l’opération est neutre sur votre résultat. Un déficit hors intérêts d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l’excédent et le déficit lié aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes (impots.gouv.fr). Voir aussi notre article sur le land deficit et notre page sur l’assurance de prêt locatif.
Faut-il opter pour la TVA sur les loyers ?
La location de locaux nus à usage professionnel n’est pas soumise à la TVA de plein droit. Le bailleur peut y opter (article 260, 2° du CGI) par simple lettre au service des impôts. Le locataire doit être assujetti à la TVA ; s’il ne l’est pas, le bail doit mentionner l’option (BOFiP BOI-TVA-CHAMP-50-10).
- Advantage : vous pouvez déduire la TVA supportée sur les dépenses liées à l’immeuble (dans les règles du droit à déduction), et le locataire assujetti récupère celle qu’il vous verse.
- Contrainte : l’option s’applique à tous les locaux éligibles de l’immeuble, vous suivez ce secteur séparément, et vous êtes soumis aux obligations déclaratives d’un redevable de TVA.
- Term : l’option est dénonçable à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle où vous l’avez exercée. Une dénonciation avant la dix-neuvième année suivant l’ouverture du droit à déduction entraîne une régularisation de la TVA déduite, réduite d’un vingtième par année écoulée.
Une fois la TVA appliquée, vos loyers et vos charges se déclarent hors taxe sur la 2044.
Quelles clauses du bail pèsent sur votre rendement net ?
Trois points du bail commercial pèsent directement sur le revenu que vous déclarerez (service-public.gouv.fr, Entreprendre).
- Le loyer initial est libre. Chaque partie peut demander une révision tous les trois ans, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice. L’indice est l’ILC pour les activités commerciales ou artisanales, l’ILAT pour les autres. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la hausse ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l’année précédente lors de la première révision et du lissage après un déplafonnement (fiche F31925).
- Les charges doivent être listées. Sans inventaire précis et limitatif annexé au bail, vous ne pouvez rien refacturer au locataire. La taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage ne sont refacturables que si le bail les désigne. Vous supportez toujours les grosses réparations de structure et les travaux de mise aux normes. Un état récapitulatif des charges doit être envoyé avant le 30 septembre de l’année suivante, et un état des travaux passés et prévus tous les trois ans (fiche F32336).
- Le dépôt de garantie est facultatif. Pour les baux signés ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, il est plafonné à trois mois de loyer pour les locaux de commerce et de services commerciaux ou artisanaux, mais pas pour les bureaux ni les entrepôts. Il doit être restitué dans un délai raisonnable ne pouvant pas dépasser trois mois après la remise des clés (fiche F36538, vérifiée le 28 mai 2026).
Comment le bail commercial répartit-il les charges entre bailleur et locataire ?
La répartition se lit dans le bail et son inventaire de charges. Elle fixe la partie de la dépense que vous déduisez de vos loyers :
| À votre charge de bailleur | À la charge du locataire |
|---|---|
| Grosses réparations du bâtiment (toiture, charpente, murs de soutènement) | Entretien et réparations courantes |
| Travaux liés à la vétusté ou à une mise aux normes | Eau, gaz, électricité |
| Honoraires de gestion locative | CFE et CVAE, toujours à sa charge |
| Charges des locaux vacants | Charges de copropriété courantes (ascenseur, parties communes) |
| Taxe foncière si le bail ne la met pas à la charge du locataire | Taxe foncière, ordures ménagères et balayage si le bail les désigne |
Les charges refacturées au locataire s’ajoutent à vos recettes déclarées. Celles que vous supportez se déduisent au réel. Un bail rédigé sans inventaire de charges laisse tout à votre compte et fait baisser votre résultat net.
Micro-foncier ou réel : à partir de quand les charges font-elles basculer le choix ?
Le micro-foncier retire 30 % de vos loyers bruts, quelles que soient vos charges. Le réel est plus favorable dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers. Deuxième cas chiffré. Un contribuable en tranche à 41 % loue un bureau 14 000 € par an, sous le seuil de 15 000 € :
| Assumption | Taxable base | Impôt à 41 % | Prélèvements sociaux 17,2 % | Total |
|---|---|---|---|---|
| Micro-land | €9,800 | €4,018 | €1,686 | €5,704 |
| Réel avec 3 000 € de charges | €11,000 | €4,510 | €1,892 | €6,402 |
| Réel avec 6 000 € de charges | €8,000 | €3,280 | €1,376 | €4,656 |
Le seuil de bascule est à 4 200 € de charges (30 % de 14 000 €). Dessous, le micro-foncier coûte 698 € de moins ; au-dessus, par exemple avec 6 000 € de charges, le réel économise 1 048 €. Les intérêts d’emprunt et les travaux font vite franchir ce seuil l’année de l’achat. Le régime réel est de toute façon obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers.
Quelles erreurs éviter quand on loue un local commercial ?
- Ignorer le seuil de 15 000 € tous biens confondus. Les loyers de tous vos biens loués nus s’additionnent pour apprécier le seuil du micro-foncier.
- Oublier de déclarer la taxe foncière refacturée. Elle se déclare en recette, puis se déduit en charge.
- Appliquer la TVA sans option. La location nue de locaux professionnels n’est soumise à la TVA que si vous y avez opté.
- Signer un bail sans inventaire de charges. Vous supportez ensuite les charges que vous auriez pu refacturer.
- Croire que le dépôt de garantie est limité à trois mois pour un bureau. Le plafond ne vise que le commerce et les services commerciaux ou artisanaux.
Si vous achetez le local par une société, les règles diffèrent : voir nos articles sur l’achat de locaux professionnels en SCI à l’IR ou à l’IS and the’achat de locaux d’un artisan en nom propre ou en SCI. Pour la part de prélèvements sociaux, voir prélèvements sociaux sur les loyers.
Cas concret : un chef d’entreprise lyonnais qui achète un local loué
Situation. Un chef d’entreprise lyonnais de 52 ans, en tranche marginale à 30 %, achète en nom propre un local commercial loué à un restaurateur. Le bail prévoit 18 000 € de loyer annuel hors taxe et met la taxe foncière (2 400 €) à la charge du locataire.
Issue. Il pensait bénéficier du micro-foncier. Avec 18 000 € de loyers, le seuil de 15 000 € est dépassé : le régime réel est obligatoire.
Strategy. Il déclare au réel : recettes de 20 400 € (18 000 € de loyers + 2 400 € de taxe foncière refacturée). Charges : 2 400 € de taxe foncière, 350 € d’assurance, 540 € de frais de gestion, 1 400 € de travaux à sa charge et 5 000 € d’intérêts d’emprunt, soit 9 690 €.
Result. Le revenu foncier imposable est de 10 710 €. L’impôt sur le revenu à 30 % représente 3 213 € et les prélèvements sociaux à 17,2 % 1 842 €, soit 5 055 € au total. Sans la déduction des charges réelles, la base aurait été de 20 400 €. Un loyer de 12 000 € aurait en revanche permis le micro-foncier, avec une base de 8 400 €.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Avant l’achat d’un local loué, nous mesurons avec vous l’effet des loyers sur votre imposition, le seuil entre micro-foncier et réel et la place de cet actif dans l’ensemble de votre patrimoine. Nous vous aidons à lire le bail sous l’angle fiscal : charges, TVA, indexation. Pour faire ce point, prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier.
Frequently asked questions
Les loyers d’un local commercial sont-ils des revenus fonciers ?
Oui, si le local est loué nu à un exploitant et que vous le détenez en nom propre. Ils suivent le barème de l’impôt sur le revenu et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Peut-on utiliser le micro-foncier pour un local commercial ?
Oui, tant que vos revenus fonciers bruts totaux restent sous 15 000 € par an, hors TVA si vous y êtes assujetti. Au-dessus, ou sur option, c’est le régime réel.
La TVA sur les loyers commerciaux est-elle obligatoire ?
Non. La location de locaux nus professionnels n’est soumise à la TVA que si le bailleur y opte. Le locataire doit être assujetti, ou le bail doit mentionner l’option.
Qui paie la taxe foncière d’un local commercial ?
Le propriétaire est le redevable, mais le bail peut la refacturer au locataire si elle y est expressément désignée. Sans clause, elle reste à votre charge.
Le loyer commercial peut-il augmenter librement ?
Non. Le loyer initial est libre, mais sa révision suit les indices ILC ou ILAT. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la hausse est plafonnée à 10 % du loyer de l’année précédente lors de la première révision.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Le locataire a un droit au renouvellement à l’échéance du bail de 9 ans. Le loyer est révisable tous les 3 ans ou par clause d’indexation. Un acte notarié est obligatoire au-delà de 12 ans de durée, ou pour un débit de boissons.
Le dépôt de garantie est-il plafonné ?
Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, il est plafonné à trois mois de loyer pour les locaux de commerce et de services commerciaux ou artisanaux. Le plafond ne vise pas les bureaux ni les entrepôts.
Quelles charges peut-on déduire d’un loyer commercial ?
Au régime réel : taxe foncière non refacturée, assurances, frais de gestion, travaux d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt. Le micro-foncier remplace ces déductions par un abattement forfaitaire de 30 %.
Sources: « Revenus locatifs (location non meublée) » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, régime micro-foncier (version du 6 mars 2025, bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; notice de la déclaration 2044, revenus 2025 (impots.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; BOFiP BOI-TVA-CHAMP-50-10, option pour la TVA des locations de locaux nus (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux » (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Bail commercial : fixer et réviser le loyer » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F31925, vérifiée le 28 mai 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Bail commercial : charges du locataire et du bailleur » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F32336, vérifiée le 29 mai 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Contrat de bail commercial » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F23927, vérifiée le 28 mai 2025, consultée le 31 octobre 2026) ; « Dépôt de garantie du bail commercial » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F36538, vérifiée le 28 mai 2026, consultée le 31 octobre 2026).
