Au 30 octobre 2026, le propriétaire d’un appartement locatif en copropriété doit avoir une assurance de responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). La garantie des loyers impayés (GLI) est facultative, sa prime est déductible au réel, et elle ne se cumule pas avec une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Un appartement locatif ne rapporte que si le loyer arrive chaque mois et si un sinistre ne dévore pas un an de rendement. Pourtant, beaucoup de bailleurs ne savent pas ce qui est obligatoire, ce qui est utile et ce qui coûte pour rien. Voici les règles, les chiffres et un cas calculé.
L’assurance du propriétaire bailleur est-elle obligatoire ?
Cela dépend du type de logement. Selon la fiche de service-public « Assurance du logement par le propriétaire », mise à jour le 29 avril 2024 :
- Logement en copropriété : la responsabilité civile est obligatoire. Elle couvre les dommages que votre logement peut causer à la copropriété ou à des tiers, par exemple un incendie qui se propage au palier ou chez un voisin.
- Logement individuel, propriétaire non occupant : l’assurance habitation n’est pas obligatoire. La responsabilité civile reste facultative mais recommandée, car vous devez indemniser les tiers pour les dommages liés à votre bien.
- Dans tous les cas : vous devez veiller à ce que le locataire souscrive une assurance couvrant ses risques locatifs (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
La notion d’assurance « PNO » (propriétaire non occupant) désigne le contrat que souscrit le bailleur pour son propre compte. L’administration fiscale en détaille les risques assurables dans le BOFiP : responsabilité civile du bailleur, dégâts des eaux, incendie, bris de glace, tempête, grêle ou neige, vol ou vandalisme, catastrophes naturelles, et loyers impayés.
Que couvre l’assurance du locataire, et que reste-t-il au propriétaire ?
L’assurance risques locatifs du locataire couvre les dommages au logement qui relèvent de sa responsabilité, par exemple une fuite de machine à laver qui abîme le sol. Elle ne remplace pas votre propre assurance : elle ne couvre que ce qui relève de la responsabilité du locataire. Elle ne garantit pas non plus le paiement du loyer.
Pour le loyer non payé, ou pour un dommage qui ne relève pas de la responsabilité du locataire, vous supportez le risque, sauf contrat spécifique de votre côté.
Qui paie quoi quand un sinistre survient dans l’appartement loué ?
Le bon contrat dépend de la cause du dommage. Le tableau croise les situations les plus courantes avec l’assurance qui répond, d’après les principes décrits par service-public.gouv.fr et le BOFiP.
| Situation | Qui répond en premier | Ce qui reste pour le bailleur |
|---|---|---|
| Une fuite de machine à laver du locataire abîme le sol | Assurance risques locatifs du locataire | Rien, si le locataire est bien assuré |
| Un incendie né chez vous se propage au palier ou chez le voisin | Responsabilité civile du propriétaire | Les dommages à votre propre bien, si votre contrat les couvre |
| Une canalisation vétuste fuit chez le voisin du dessous | Responsabilité civile du propriétaire | La réparation de la canalisation |
| Le locataire ne paie plus son loyer | GLI, caution ou Visale, selon ce que vous avez choisi | La franchise, ou tout si aucune garantie |
| Le logement reste vide entre deux locataires | Personne, sauf option « vacance locative » de la GLI | Les loyers perdus |
Le point de vigilance est le dernier. Un logement vide ne génère aucun loyer et l’assurance du locataire a disparu avec lui : la perte se compte en mois de loyer, pas en frais de réparation.
Qu’est-ce que la garantie des loyers impayés (GLI) ?
La GLI est une assurance facultative souscrite par le bailleur, soit auprès de l’assureur de son choix, soit par le professionnel qui gère la location, ce qui réduit en général la prime. Selon l’ANIL, elle couvre :
- les loyers et charges impayés ;
- les indemnités d’occupation mises à la charge du locataire ;
- les frais de contentieux et de recouvrement ;
- en option, selon le contrat, les réparations locatives, les dégradations, les frais de déménagement ou la vacance locative.
Les ordres de grandeur à connaître avant de signer : la couverture est souvent comprise entre 60 et 100 % des loyers et charges, versée pendant 12 à 24 mois, avec une franchise souvent égale à un ou deux mois de loyers impayés. Le risque ne doit pas être déjà réalisé à la souscription : le locataire doit donc être solvable, et l’assureur peut demander des justificatifs de revenus.
De combien de temps dispose-t-on pour réclamer un loyer impayé ?
Le bailleur peut réclamer les loyers ou charges impayés pendant 3 ans, d’après service-public.gouv.fr (fiche sur le congé donné par le locataire, vérifiée le 16 avril 2026). Passé ce délai, la créance est prescrite. Pour une GLI, relisez le délai de déclaration de l’impayé prévu au contrat et respectez-le dès le premier mois.
GLI, caution ou Visale : lequel choisir ?
Le bailleur ne peut pas tout cumuler. Si vous avez souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, vous ne pouvez pas exiger de caution, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). La garantie Visale d’Action Logement, elle, est exclusive de toute autre garantie.
| Criteria | GLI | Caution personnelle | Visale |
|---|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | Prime annuelle, déductible | None | Free |
| Cumul avec une autre garantie | Pas avec une caution (sauf étudiant ou apprenti) | Pas avec une GLI (sauf étudiant ou apprenti) | Non, exclusive de toute autre garantie |
| Durée de couverture | Souvent 12 à 24 mois | Selon l’acte | 36 premières mensualités en location vide du parc privé |
| Plafond de loyer charges comprises | Selon le contrat | Not applicable | 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, 1 365 € ailleurs |
| Dégradations | En option | Selon l’acte | Dans la limite de deux mensualités (parc privé) |
Visale n’est ouverte qu’à certains locataires, qui doivent obtenir un visa avant que le bail puisse prendre effet ; le bail doit comporter une clause de résiliation pour impayé et ne peut pas être conclu avec un membre de la famille. Si votre locataire n’y est pas éligible, la GLI ou la caution restent possibles.
Les primes d’assurance sont-elles déductibles des revenus fonciers ?
Oui, au régime réel. D’après le BOFiP « Revenus fonciers – Charges déductibles – Primes d’assurance » (BOI-RFPI-BASE-20-60), sont déductibles les primes couvrant la responsabilité civile du bailleur, les loyers impayés et les dégradations de l’immeuble loué, à condition qu’elles aient été effectivement payées dans l’année et justifiées par le contrat et la quittance. Les primes d’assurance emprunteur le sont aussi, mais le déficit qui en résulte ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme les intérêts. Au micro-foncier, le forfait de 30 % remplace toutes les charges réelles.
Pour un bailleur taxé à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, chaque euro de prime déductible coûte donc 0,528 € après impôt.
Comment choisir son contrat ?
- Lire la franchise : un ou deux mois de loyers impayés restent à votre charge.
- Lire la durée d’indemnisation : 12 mois n’ont pas la valeur de 24 si la procédure d’expulsion est longue.
- Vérifier le plafond et le pourcentage du loyer garanti, et si les charges sont incluses.
- Regarder les conditions d’entrée : justificatifs de revenus, type de bail, durée du bail.
- Vérifier que la garantie reste valable si le locataire change ou si le bail est renouvelé.
- Demander si les frais de contentieux sont couverts.
Quelles erreurs commettent le plus souvent les bailleurs ?
- Souscrire la GLI après le premier impayé. Le risque est déjà réalisé et l’assureur ne couvre pas un risque réalisé à la souscription.
- Cumuler GLI et caution hors étudiant ou apprenti : la loi l’interdit (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Croire que l’assurance du locataire protège le loyer. Elle couvre ses dommages, jamais les impayés.
- Oublier la responsabilité civile en copropriété : elle est obligatoire, pas une option.
- Passer en micro-foncier en gardant une prime élevée. Le forfait de 30 % remplace toutes les charges : la prime n’est plus déductible.
- Choisir sur la prime seule. Une franchise de deux mois et une durée de 12 mois peuvent coûter plus cher qu’une prime plus haute.
Cas concret : neuf mois d’impayés sur un T2 à 780 euros
- Situation. Sophie, 44 ans, cadre à Lyon, possède un T2 en copropriété loué 780 € par mois charges comprises. Elle est dans la tranche à 30 % et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers.
- Issue. Son locataire cesse de payer pendant neuf mois avant de quitter le logement : 9 × 780 = 7 020 € d’impayés.
- Strategy. Elle a souscrit une GLI avec les hypothèses de son devis : couverture de 80 % des loyers et charges, franchise de deux mois, durée maximale de 12 mois, prime annuelle de 3 % du loyer annuel, soit 280,80 €.
- Result. L’assureur indemnise (9 − 2) × 780 × 80 % = 4 368 €. Il reste 2 652 € à sa charge, plus la prime de 280,80 €, soit 2 932,80 € de perte au lieu de 7 020 € : 4 087,20 € préservés. Après déduction de la prime, son coût réel est de 280,80 × (1 − 0,30 − 0,172) = 148,26 €.
Le même scénario avec un locataire éligible à Visale aurait coûté zéro, mais Visale exclut toute autre garantie : le choix se fait avant la signature du bail.
Second cas : un T3 à 1 100 euros à Lyon, GLI ou Visale ?
Situation. Julien, 49 ans, imposé à 30 %, loue un T3 à Lyon 1 100 € charges comprises, au régime réel. Son futur locataire est éligible à Visale.
Issue. Il hésite entre une GLI à 3 % du loyer annuel et la garantie gratuite de Visale.
Strategy. Le loyer de 1 100 € est sous le plafond de 1 575 € des agglomérations de plus de 100 000 habitants, donc Visale est possible. La GLI coûterait 3 % × 13 200 € = 396 € par an, soit 1 188 € sur trois ans, et ne pourrait pas se cumuler avec Visale.
Result. En choisissant Visale, Julien économise 396 € par an. Si la GLI avait été retenue, son coût réel après impôt aurait été de 396 × (1 − 0,30 − 0,172) = 209,09 € par an, soit 627,26 € sur trois ans. Visale couvre les 36 premières mensualités en location vide du parc privé, mais pas la vacance entre deux locataires, qu’une GLI peut couvrir en option : Julien accepte ce risque.
Ce que fait Balmont Conseil
Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les propriétaires bailleurs dans la construction de leur patrimoine immobilier : lecture des garanties, choix entre assurance, caution et Visale, impact sur la déclaration des revenus fonciers. Nous vous aidons à protéger le rendement avant d’acheter, pas après le premier impayé. Prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier.
To learn more: revenus fonciers au réel : charges déductibles et preuves, déclarer ses loyers : 2044, 2042 ou 2042 C PRO, prélèvements sociaux sur les loyers and frais de gestion : forfait de 20 € et honoraires du gérant.
FAQ
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
Non pour un logement individuel. En copropriété, c’est la responsabilité civile du copropriétaire qui est obligatoire (article 9-1 de la loi de 1965). Dans les deux cas, le locataire doit assurer ses risques locatifs.
Peut-on cumuler une GLI et une caution ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Si vous avez souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, vous ne pouvez pas exiger de caution (article 22-1 de la loi de 1989).
Visale est-elle vraiment gratuite pour le propriétaire ?
Oui. Elle couvre les loyers et charges impayés sur les 36 premières mensualités en location vide du parc privé, avec un plafond de loyer selon la zone. Elle est exclusive de toute autre garantie.
La prime de GLI est-elle déductible ?
Oui, des revenus fonciers au régime réel, si elle est payée dans l’année et justifiée (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-60). Au micro-foncier, le forfait de 30 % remplace les charges réelles.
Quelle franchise faut-il attendre d’une GLI ?
Souvent un ou deux mois de loyers impayés, selon l’ANIL. L’indemnisation peut commencer dès le premier impayé, mais la franchise reste à votre charge.
Combien de temps a-t-on pour réclamer un loyer impayé ?
Trois ans, selon service-public.gouv.fr. Si vous avez une GLI, relisez le délai de déclaration prévu au contrat et déclarez l’impayé à l’assureur sans attendre.
Visale convient-elle pour un loyer de 1 100 euros à Lyon ?
Oui sur le plafond : 1 575 € charges comprises dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants. Il faut en plus que le locataire soit éligible et obtienne son visa avant la prise d’effet du bail.
Que couvre une assurance propriétaire non occupant en plus de la responsabilité civile ?
Selon le BOFiP, les risques assurables comprennent l’incendie, le dégât des eaux, le bris de glace, la tempête, le vol et les catastrophes naturelles. Les garanties exactes dépendent du contrat.
Sources: « Assurance du logement par le propriétaire » (service-public.gouv.fr, fiche F2023, mise à jour le 29 avril 2024, consultée le 31 octobre 2026) ; « Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d’habitation) » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 16 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Impayés de loyer : cautions, assurances et garanties » et « Caution et garanties » (anil.org, consultés le 30 octobre 2026) ; « Sécuriser ses revenus locatifs avec Visale » (actionlogement.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Impôt sur le revenu – Revenus locatifs (location non meublée) » (service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (legifrance.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; BOI-RFPI-BASE-20-60, « Revenus fonciers – Charges déductibles – Primes d’assurance » (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026).
