Un Français domicilié en Suisse achète un logement sans autorisation, comme un Suisse. Un frontalier titulaire d’un permis G peut acheter une résidence secondaire sans autorisation dans sa région de travail, mais sans pouvoir la louer. Un résident en France relève du régime de l’autorisation (la « Lex Koller ») : résidence secondaire limitée à 200 m² habitables et 1 000 m² de terrain, ou logement de vacances dans un contingent national de 1 500 unités par an. Règles fédérales consultées le 31 octobre 2026.
Beaucoup de Français qui travaillent près de Genève comparent deux achats : un logement du côté français de la frontière, ou un bien en Suisse. Le second est encadré par une loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, connue sous le nom de « Lex Koller ». Voici ce qu’elle autorise selon votre statut, ce qu’elle interdit, ce que vous risquez en la contournant et la réforme que le Conseil fédéral a mise en consultation en 2026.
Un Français peut-il acheter un bien immobilier en Suisse ?
Tout dépend de deux critères : votre domicile et votre statut en Suisse. Le principe posé par la Confédération est d’éviter que le territoire suisse ne passe en mains étrangères. Un ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE domicilié en Suisse a les mêmes droits qu’un Suisse. Un titulaire de permis C aussi. Un étranger domicilié à l’étranger, hors frontaliers, est soumis à l’autorisation pour tout achat immobilier.
| Your status | Achat d’un logement en Suisse |
|---|---|
| Ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse | Aucune autorisation, comme un Suisse |
| Titulaire d’un permis C | Aucune autorisation, comme un Suisse |
| Frontalier (permis G, UE/AELE) | Résidence secondaire possible sans autorisation dans la région de travail, location interdite tant qu’il y travaille comme frontalier |
| Résident en France, hors frontalier | Régime de l’autorisation : résidence secondaire ou logement de vacances |
| Ressortissant hors UE/AELE domicilié en Suisse (permis B) | Logement principal sans autorisation, sous conditions ; autorisation pour une résidence secondaire ou un logement de vacances |
Qui est une « personne à l’étranger » au sens de la Lex Koller ?
L’Office fédéral de la justice vise les ressortissants étrangers, les sociétés dont le siège est à l’étranger et les sociétés dont le siège est en Suisse mais dans lesquelles des ressortissants étrangers ont une position dominante. Acheter par une société ne dispense donc pas d’autorisation : une société suisse contrôlée par des étrangers est traitée comme eux. Chaque dossier est examiné au cas par cas par l’autorité du canton où se trouve l’immeuble.
Quelles sont les conditions pour un résident en France ?
Un résident en France qui n’est pas frontalier peut demander une autorisation pour une résidence secondaire ou un logement de vacances. Chaque catégorie a ses conditions.
| Criteria | Second home | Logement de vacances |
|---|---|---|
| Surface habitable et terrain | 200 m² habitables et 1 000 m² de terrain au maximum | La page fédérale ne fixe pas de plafond |
| Rental | Forbidden | Temporaire seulement, pas à l’année |
| Number of properties | Un seul logement de vacances ou résidence secondaire en Suisse | Contingent national de 1 500 logements par an, réparti entre les cantons |
| Lien avec le lieu | Relations « extrêmement étroites et dignes d’être protégées », appréciées plus ou moins strictement selon les cantons | Zone touristique ; impossible dans certains cantons, dont Genève et Zurich |
- Pour une résidence secondaire, le bien doit se situer dans une zone à vocation touristique.
- Comme pour les Suisses, la construction est interdite dans une commune qui compte déjà plus de 20 % de résidences secondaires.
- Pour un immeuble commercial ou professionnel, aucune autorisation n’est nécessaire, sauf si l’immeuble est destiné à la construction, au commerce ou à la location de logements.
La demande est déposée auprès de l’autorité cantonale du lieu de situation de l’immeuble. Sa décision peut faire l’objet d’un recours. L’autorisation est accordée pour un motif précis, sans changement d’usage possible, et elle est valable trois ans, sauf dérogation. Un logement acheté pour être loué ne figure dans aucun de ces motifs : la résidence secondaire ne peut pas être louée, et le logement de vacances seulement de façon temporaire.
Que peut faire un frontalier genevois ?
Un frontalier titulaire d’un permis G, ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE, peut acheter une résidence secondaire dans sa région de travail sans autorisation. Il ne peut pas la louer tant qu’il travaille dans cette région comme frontalier. La dispense vise la région de travail : hors de cette région, la page fédérale ne prévoit pas la même facilité. Pour les conditions du permis, voir notre page sur le permis G de frontalier ; pour l’impôt, l’article frontalier suisse : Genève ou autre canton.
Et si l’on déménage en Suisse avec un conjoint de nationalité hors UE ?
Votre conjoint, s’il est ressortissant d’un État hors UE/AELE, n’a pas les mêmes droits que vous. Domicilié en Suisse avec un permis de séjour valable, généralement un permis B, il peut acheter son logement principal ou un terrain à bâtir sans autorisation si trois conditions sont réunies : habitation personnelle sans location, début des travaux dans l’année qui suit l’acquisition du terrain, permis valable. Pour une résidence secondaire ou un logement de vacances, une autorisation reste nécessaire.
Peut-on hériter ou recevoir un bien en Suisse sans autorisation ?
La loi prévoit des exceptions à l’autorisation, dont deux concernent la famille : les héritiers légaux au sens du droit suisse dans la dévolution d’une succession, et les parents en ligne ascendante ou descendante de l’aliénateur, ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistré (article 7 de la loi). Un enfant qui reçoit le bien de son père ou de sa mère n’a donc pas d’autorisation à demander. La loi sanctionne en revanche l’héritier qui est tenu de demander une autorisation et qui ne la demande pas dans le délai prescrit (article 28). Pour la fiscalité d’une succession en Suisse, voir succession en Suisse : impôt cantonal et héritiers français.
Que risque-t-on en achetant sans autorisation ?
Beaucoup plus que l’annulation de la vente. Selon la loi fédérale, un acte qui exige une autorisation reste sans effet tant que celle-ci n’est pas passée en force (article 26). Il est nul lorsque l’acquéreur l’exécute sans demander d’autorisation ou avant qu’elle ne passe en force, ou lorsque l’autorité la refuse. Quiconque met à exécution, intentionnellement, un acte nul est puni d’une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d’une peine pécuniaire ; l’auteur qui agit par métier encourt de six mois à trois ans de prison ; en cas de négligence, l’amende peut atteindre 50 000 francs (article 28). Le conservateur du registre foncier peut aussi écarter la réquisition d’inscription. Mieux vaut poser la question avant la promesse de vente.
La Lex Koller va-t-elle changer ?
Une réforme est en discussion. Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation, jusqu’au 15 juillet 2026, sur un avant-projet qui durcit la loi. Les mesures proposées :
- l’achat d’un logement principal par un ressortissant d’un État hors UE/AELE serait soumis à autorisation, avec revente dans les deux ans en cas de déménagement ;
- l’exemption pour les locaux commerciaux ne vaudrait que si l’acquéreur exploite lui-même l’établissement ;
- les contingents annuels de logements de vacances seraient réduits, et les ventes entre personnes à l’étranger redeviendraient soumises à autorisation ;
- l’acquisition de parts de sociétés immobilières d’habitation cotées, de fonds immobiliers et de SICAV immobilières ne bénéficierait plus de l’autorisation générale.
Il s’agit d’un avant-projet, pas d’une loi. Le texte en vigueur reste la loi du 16 décembre 1983, dont la dernière version consolidée date du 1er juillet 2023. Le communiqué du Conseil fédéral ne prévoit pas de règle propre aux frontaliers. Avant tout achat, vérifiez l’état de la révision sur le site de l’Office fédéral de la justice.
Exemple chiffré : un frontalier genevois face à un achat
Situation. Marc, 44 ans, cadre à Genève avec un permis G, habite en Haute-Savoie. Il envisage d’acheter un appartement de 128 m² sur un terrain de 640 m² dans la région de Genève, comme résidence secondaire, en comptant sur un loyer de 1 800 CHF par mois (hypothèse de travail).
Issue. La loi permet l’achat sans autorisation, dans la région de travail, mais interdit la location tant qu’il y travaille comme frontalier. Le projet repose sur un revenu locatif.
Strategy. Il vérifie d’abord le critère décisif, la location. Par prudence, il compare aussi la surface aux plafonds cités pour les résidences secondaires (200 m² habitables, 1 000 m² de terrain) : 128 m² et 640 m², soit des marges de 72 m² et de 360 m². La page fédérale ne dit pas si ces plafonds s’appliquent aussi au frontalier : il le fait confirmer par l’autorité cantonale.
Result. Le revenu locatif attendu ne peut pas être encaissé : 1 800 CHF × 12 = 21 600 CHF par an, soit 216 000 CHF en dix ans. Marc renonce au plan locatif et arbitre autrement : bien en France, ou transfert de domicile en Suisse (qui supprime la restriction et change la fiscalité, voir leave France for Switzerland).
Exemple chiffré : un chalet de vacances pour une famille lyonnaise
Situation. Camille et Julien, 41 et 43 ans, résident à Lyon. Ils visent un chalet de 150 m² sur 700 m² de terrain dans une station de montagne, pour y passer leurs vacances.
Issue. Ils sont résidents en France et non frontaliers : l’achat est soumis à autorisation, et ils espéraient louer le chalet quelques semaines par an.
Strategy. Ils comparent les deux voies. La résidence secondaire accepte 150 m² et 700 m² (marges de 50 m² et de 300 m² sous les plafonds de 200 m² et de 1 000 m²), mais interdit toute location et suppose un lien étroit avec le lieu. Le logement de vacances autorise la location temporaire, mais dépend d’un contingent cantonal sur 1 500 unités par an pour toute la Suisse.
Result. Pour louer, ils doivent viser le logement de vacances et vérifier que le canton dispose d’un contingent. S’ils retiennent la résidence secondaire, ils renoncent à tout loyer. Dans les deux cas, l’autorisation précède la signature, et le bien ne peut pas servir à une autre fin que celle de l’autorisation.
Que vérifier avant de signer ?
- Votre statut exact (résident en Suisse, permis C, permis G, résident en France) le jour de l’achat.
- Le canton : les conditions varient selon les cantons et le type de bien, et la décision relève de l’autorité cantonale.
- L’usage prévu : l’autorisation est accordée pour un motif précis, sans changement d’usage possible.
- L’état de la réforme de la Lex Koller au jour de la signature.
- Le traitement fiscal en France et en Suisse du bien et de ses revenus, qui dépend de votre résidence fiscale : voir la convention fiscale France-Suisse.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, compare avec vous un achat en France et un achat en Suisse, en tenant compte de votre statut, de votre résidence fiscale et de la fiscalité des deux pays, puis vous met en relation avec nos partenaires bancaires pour le financement. Prenez rendez-vous avec le cabinet avant de signer une promesse de vente.
FAQ
Qu’est-ce que la Lex Koller ?
C’est le nom courant de la loi fédérale suisse du 16 décembre 1983 qui encadre l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Elle vise à éviter que le territoire suisse ne passe en mains étrangères.
Un Français résidant en Suisse a-t-il besoin d’une autorisation ?
Non, s’il est ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE et domicilié en Suisse : il a les mêmes droits qu’un Suisse. Cela vaut aussi pour les titulaires d’un permis C.
Un frontalier peut-il louer sa résidence secondaire ?
Non, tant qu’il travaille comme frontalier dans la région concernée. La dispense d’autorisation ne vaut que pour une résidence secondaire située dans sa région de travail.
Quelle surface maximale pour une résidence secondaire ?
200 m² de surface habitable et 1 000 m² de terrain pour une résidence secondaire achetée par une personne domiciliée à l’étranger, avec location interdite et un seul bien en Suisse.
Peut-on acheter à Genève comme logement de vacances ?
Non pour un étranger domicilié à l’étranger : dans certains cantons, dont Genève et Zurich, la vente d’un logement de vacances à des étrangers est impossible.
Une société permet-elle de contourner la Lex Koller ?
Non. Les sociétés dont le siège est à l’étranger, comme les sociétés suisses dans lesquelles des ressortissants étrangers ont une position dominante, sont traitées comme des personnes à l’étranger.
La réforme de la Lex Koller est-elle déjà en vigueur ?
Non. Le Conseil fédéral a mis un avant-projet en consultation du 15 avril au 15 juillet 2026. Tant qu’il n’est pas adopté, la loi de 1983 reste applicable.
Peut-on recevoir un bien en héritage en Suisse sans autorisation ?
Oui pour l’héritier légal au sens du droit suisse, et pour les parents en ligne ascendante ou descendante de la personne qui transmet le bien, son conjoint ou son partenaire enregistré (article 7 de la loi).
Sources: ch.ch, portail des autorités suisses, « Achat immobilier par des étrangers » (ch.ch/fr/achat-immobilier-etrangers, consulté le 31 octobre 2026) ; Office fédéral de la justice, « Acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger » (bj.admin.ch, page du 12 février 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; Office fédéral de la justice, « Révision de la Lex Koller » (bj.admin.ch, consultée le 31 octobre 2026) ; Conseil fédéral, communiqué du 15 avril 2026 (admin.ch, consulté le 31 octobre 2026) ; Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, RS 211.412.41, articles 7, 26 et 28 (fedlex.admin.ch, consultée le 31 octobre 2026).
