La nue-propriété est le droit de propriété d’un bien dont une autre personne, l’usufruitier, a l’usage et les revenus. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété.

How it works

Le nu-propriétaire dispose du bien mais ne peut ni l’habiter ni le louer tant que l’usufruit dure. Il supporte en principe les grosses réparations, l’usufruitier prenant en charge l’entretien courant. La vente de la nue-propriété reste possible, l’acquéreur attendant l’extinction de l’usufruit.

Fiscalement, la valeur de la nue-propriété est un pourcentage de la valeur en pleine propriété, fixé par l’article 669 du Code général des impôts selon l’âge de l’usufruitier : 10 % avant 21 ans, 30 % avant 41 ans, 50 % avant 61 ans, 60 % avant 71 ans, 70 % avant 81 ans, 90 % à partir de 91 ans.

Numerical example

Un parent de 66 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un bien de 500 000 € en gardant l’usufruit. Usufruit : 40 %, nue-propriété : 60 %, soit 300 000 €. Après l’abattement de 100 000 €, la base taxable est de 200 000 € et les droits de 38 194 €. En pleine propriété, la base serait de 400 000 € et les droits de 78 194 €.

Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt supplémentaire.

Pour l’IFI, l’usufruitier déclare en général la valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare pas le bien.

Key points to remember

  • Le nu-propriétaire détient le bien sans en jouir tant que l’usufruit dure.
  • Sa valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier (barème de l’article 669 du CGI).
  • Transmettre la nue-propriété réduit la base taxable des droits, sans impôt à l’extinction de l’usufruit.

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Définitions liées

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