Bail réel solidaire (BRS) : conditions et plafonds 2026

Le bail réel solidaire (BRS) permet d’acheter un logement sans le terrain, qui reste à un organisme de foncier solidaire. Le prix est souvent inférieur de 30 à 50 % à celui du marché (ANIL). Au 31 octobre 2026, le plafond de ressources d’un couple est de 58 057 € en zones A, A bis et B1.

Le BRS intéresse deux familles de lecteurs : les jeunes ménages qui n’arrivent plus à emprunter au prix du marché, et les parents qui veulent aider leurs enfants à devenir propriétaires sans financer un apport énorme. Il a des avantages nets, mais aussi une contrepartie sur la revente qu’il faut connaître avant de signer.

Comment fonctionne un bail réel solidaire ?

Le BRS repose sur un démembrement : l’OFS détient la propriété du terrain, le ménage détient la propriété du bâti (ministère de la Transition écologique). Le ménage ne paie donc pas le coût du terrain à l’achat, ce qui baisse le prix d’acquisition.

• Duration : de 18 à 99 ans (ANIL).
• Redevance : vous payez chaque mois une redevance à l’OFS pour l’usage du terrain, prévue à l’article L. 255-8 du Code de la construction et de l’habitation. Aucun plafond légal ne la limite.
• Occupation : le logement est votre résidence principale pendant toute la durée du bail. Vous ne pouvez pas le louer, sauf si le contrat le prévoit (ANIL).
• Bail rechargeable : à chaque revente, le bail repart pour une durée identique à celle du bail initial. Les droits ne perdent donc pas de valeur à mesure que le temps passe.

Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire (OFS) ?

Un OFS est l’organisme qui achète et garde le terrain. Il est à but non lucratif ou à lucrativité limitée, et le préfet de région l’agrée. Des organismes HLM, des associations ou des sociétés d’économie mixte peuvent le devenir (ANIL). Au 1er janvier 2026, 219 agréments avaient été délivrés à 189 structures, en France métropolitaine, en Guadeloupe, en Guyane et en Martinique (ministère de la Transition écologique).

L’OFS reste votre interlocuteur pendant tout le bail : il fixe la redevance, vérifie vos ressources à l’achat et donne son agrément à la revente. Avant de choisir un programme, demandez-lui la liste de ses banques partenaires.

Qui peut acheter en BRS en 2026 ?

Deux conditions s’appliquent. Vos revenus doivent rester sous les plafonds du prêt social location-accession (PSLA). Et vous ne devez pas être déjà propriétaire d’un logement adapté à vos besoins, ni d’un bien qui permettrait de financer une résidence principale dans le parc privé (ministère de la Transition écologique).

Les ressources retenues sont le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Les plafonds 2026 résultent d’un arrêté du 24 février 2026, entré en vigueur le 8 mars 2026 (ANIL) :

Le prix de vente est lui aussi plafonné, selon les plafonds du PSLA (article R. 255-1 du même code). En zone B1, ce plafond est de 3 542 € hors taxes par mètre carré de surface utile. L’OFS peut fixer un plafond plus bas.

Quels avantages financiers et fiscaux ?

• Un prix d’achat plus bas, puisque le terrain n’est pas payé.
• TVA réduite à 5,5 % pour un logement neuf acquis en BRS (ANIL).
• Taxe foncière : la commune peut accorder un abattement de 30 à 100 % (ANIL).
• Prêt à taux zéro : accessible sous conditions, comme le prêt d’accession sociale et l’éco-PTZ pour les travaux (ANIL).

Quelle est la contrepartie ?

Le prix de revente est encadré, pour que le logement reste accessible au ménage suivant. La vente ou la donation nécessite l’agrément de l’OFS, qui vérifie les ressources de l’acquéreur, la conformité au bail et son plan de financement (ANIL). Un acheteur en BRS ne doit donc pas compter sur une plus-value comme dans un achat classique.

Les héritiers peuvent reprendre le bien. Ils bénéficient d’un bail de même durée, s’ils respectent les plafonds de ressources (ANIL). Notre lecture : le BRS est un bon outil pour se loger moins cher et se constituer un premier patrimoine, pas un placement. Il faut le comparer à la location, et non à un investissement immobilier classique.

BRS ou achat classique : qu’est-ce qui change concrètement ?

Comment acheter en BRS : quelles sont les étapes ?

• Vérifier vos ressources. Votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 doit rester sous le plafond de votre zone et de la taille de votre foyer.
• Estimer votre capacité d’emprunt. L’ANIL recommande de passer par l’ADIL de votre département avant de chercher un logement.
• Contacter l’OFS. Demandez-lui la liste de ses banques partenaires et les programmes ouverts à la vente.
• Obtenir l’accord de financement. La mensualité à retenir est celle du prêt, augmentée de la redevance.
• Signer. Pour un logement existant, vous attestez sur l’honneur à la signature de l’acte que vous n’êtes pas déjà propriétaire d’un logement adapté. Pour un logement acheté sur plan, l’attestation a lieu à la remise des clés (ministère de la Transition écologique). Sur ce type d’achat, lisez aussi notre article sur la garantie d’achèvement en VEFA.

Quelles erreurs éviter avant de signer un BRS ?

• Ne regarder que la mensualité du prêt. La redevance s’y ajoute chaque mois et la loi ne la plafonne pas. En 2023, la moyenne observée était de 2,06 € par m² en zone A bis, 1,37 € en zone A, 0,86 € en zone B1, 0,88 € en zone B2 et 1,69 € en zone C (ministère de la Transition écologique). Demandez la valeur exacte et sa règle d’évolution à l’OFS.
• Compter sur une plus-value. Le prix de revente est encadré. Le BRS sert à se loger moins cher, pas à spéculer.
• Penser pouvoir louer. Le logement est une résidence principale. Une location n’est possible que si le contrat la prévoit.
• Ignorer le fonctionnement de la copropriété. Vous votez en assemblée générale et vous payez les charges, mais certaines décisions, comme les travaux de transformation, relèvent de l’OFS (ANIL).
• Négliger la clause d’indemnisation. Si la revente est difficile, l’OFS indemnise le vendeur selon la valeur prévue dans le bail (ANIL). Lisez cette clause avant de signer.

Cas concret : Camille et Hugo achètent 60 m² en zone B1

Situation. Camille a 31 ans, Hugo 33 ans. Leur revenu fiscal de référence N-2 est de 52 000 €, soit sous le plafond de 58 057 € pour deux personnes en zone B1. Ils cherchent un appartement neuf de 60 m². Le prix du marché est de 4 200 € le m² (hypothèse), soit 252 000 €. Ils ont 20 000 € d’apport.

Issue. À 252 000 €, la mensualité pèse lourd dans leur budget. Ils comparent avec le même logement en BRS.

Strategy. En BRS, le prix est inférieur de 35 % à celui du marché (hypothèse, dans la fourchette de 30 à 50 % donnée par l’ANIL) : 163 800 €, soit 2 730 € le m², sous le plafond de 3 542 €. La redevance est estimée à 0,86 € par m² et par mois, la moyenne observée en 2023 en zone B1 (ministère de la Transition écologique), soit 51,60 € par mois. Le prêt est de 25 ans à 3,60 % (hypothèse).

Result. Le BRS leur fait économiser 394,69 € par mois, soit 118 408 € sur 25 ans, redevance comprise. Le total mensuel passe de 1 173,93 € à 779,23 €. Leur contrepartie est un prix de revente encadré et un agrément de l’OFS pour vendre. Si leur revenu net est d’environ 4 300 € par mois (hypothèse), le poids du logement passe de 27 % à 18 % du revenu.

Les parents peuvent-ils aider leurs enfants à acheter en BRS ?

Oui, et le montant à financer étant plus bas, l’aide nécessaire l’est aussi. Un parent peut donner une somme pour l’apport ou se porter caution du prêt. Chaque option a ses effets fiscaux et patrimoniaux, à examiner avant de signer.

Un parent peut donner jusqu’à 31 865 € à son enfant majeur sans payer de droits, si le donateur a moins de 80 ans le jour du don (article 790 G du CGI). Cette exonération se cumule avec l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, et elle se renouvelle tous les 15 ans. Le bénéficiaire déclare le don dans le mois (service-public.gouv.fr). Notre article sur le cerfa 2735 et la déclaration d’un don manuel details the approach.

Cas concret n° 2 : Léa, 29 ans, achète seule avec l’aide d’un parent

Situation. Léa a 29 ans et vit seule. Son revenu fiscal de référence N-2 est de 31 000 €, sous le plafond de 38 844 € pour une personne en zone B1. Elle vise 45 m², et son revenu net est d’environ 2 600 € par mois (hypothèse).

Issue. Au prix du marché, 4 200 € le m² (hypothèse), le logement coûte 189 000 €. Avec 10 000 € d’apport, la mensualité de 905,74 € représente près de 35 % de son revenu.

Strategy. Elle choisit le BRS. Le prix est inférieur de 35 % à celui du marché (hypothèse), soit 122 850 € et 2 730 € le m², sous le plafond de 3 542 €. La redevance est de 0,86 € par m² et par mois, soit 38,70 €. Un parent lui donne 30 000 €, sous le seuil de 31 865 €, qui s’ajoutent à son apport. Le prêt court sur 25 ans à 3,60 % (hypothèse).

Result. Le BRS et le don ramènent le coût mensuel de 905,74 € à 457,92 €, soit 447,82 € de moins chaque mois. Les intérêts baissent de 49 806 € sur la durée du prêt. Les frais de notaire et l’assurance du prêt ne figurent pas dans ce calcul.

FAQ

Que signifie BRS ?

BRS signifie bail réel solidaire. Un organisme de foncier solidaire garde le terrain, l’acheteur devient propriétaire du logement et verse une redevance mensuelle pour l’usage du sol.

Quelle est la durée d’un BRS ?

Elle va de 18 à 99 ans. Le bail est rechargeable : à chaque revente, il repart pour une durée identique à celle du bail initial.

Peut-on revendre un logement en BRS au prix du marché ?

Non. Le prix de revente est plafonné et l’OFS doit agréer l’acquéreur, qui doit respecter les plafonds de ressources. C’est ce qui garde le logement accessible aux ménages suivants.

Peut-on louer un logement acheté en BRS ?

En principe non. Vous devez l’occuper comme résidence principale pendant toute la durée du bail. Une location n’est possible que si le contrat la prévoit.

Peut-on transmettre un BRS à ses enfants ?

Oui. Les héritiers reprennent les droits avec un bail de même durée, à condition de respecter les plafonds de ressources. Une donation de son vivant exige l’agrément de l’OFS.

Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire ?

C’est un organisme à but non lucratif ou à lucrativité limitée, agréé par le préfet de région. Il achète et garde le terrain, puis conclut le bail avec l’acheteur du logement. Il fixe la redevance et donne son agrément à la revente.

Peut-on cumuler un BRS et un prêt à taux zéro ?

Oui, sous conditions. Un acheteur en BRS peut être éligible au prêt à taux zéro, au prêt d’accession sociale et à l’éco-PTZ pour les travaux (ANIL). Notre article sur le prêt à taux zéro en rappelle les conditions.

Que se passe-t-il si la revente est difficile ?

L’OFS indemnise le vendeur. Le bail prévoit la valeur de cette indemnisation (ANIL). C’est une clause à lire avant de signer, car elle encadre votre sortie.

Ce que fait Balmont Conseil

Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les familles qui préparent l’achat d’un premier logement, pour elles ou pour leurs enfants. Nous comparons avec vous les montages possibles et leur effet sur votre patrimoine, et nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires pour le financement. Prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier.

Sources: « Bail réel solidaire : foncier et bâti » (ministère de la Transition écologique, amenagement-durable.ecologie.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; « Achat d’un logement en bail réel solidaire (BRS) » (ANIL, consultée le 31 octobre 2026) ; « Accession sociale / PSLA zones ANRU en 2026 » (ANIL, consultée le 31 octobre 2026) ; « Don familial de somme d’argent exonéré » (service-public.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026).