Au 31 octobre 2026, la cotisation annuelle au fonds de travaux d’une copropriété ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni à 2,5 % du montant des travaux prévus si un plan pluriannuel est adopté. Elle est due par chaque copropriétaire, bailleur compris, et les sommes versées restent acquises au syndicat en cas de vente du lot.
Quand on achète un appartement locatif en copropriété, on compare le prix, le loyer et la fiscalité. On oublie souvent une ligne qui grignote le rendement chaque année : le fonds de travaux. Voici ce que dit la loi, ce que cela coûte, et comment l’intégrer au calcul avant de signer.
Qu’est-ce que le fonds de travaux et quelles copropriétés sont concernées ?
Le fonds de travaux est une épargne collective que le syndicat des copropriétaires doit constituer pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, quel que soit le nombre de lots. Selon la fiche de service-public « Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés » (vérifiée le 9 juin 2026), il doit être constitué à la fin d’une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Il est prévu par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il ne sert pas à l’entretien courant. Il finance :
- l’élaboration du plan pluriannuel de travaux et du diagnostic technique global ;
- les travaux prévus dans le plan pluriannuel ;
- les travaux urgents décidés par le syndic ;
- les travaux de sauvegarde, de sécurité ou d’économies d’énergie non prévus dans le plan.
Combien un copropriétaire doit-il cotiser au minimum ?
Le minimum légal se calcule sur l’ensemble de la copropriété, puis se répartit entre les lots selon leur quote-part de charges communes.
| Situation de la copropriété | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| Sans plan pluriannuel de travaux adopté | 5 % du budget prévisionnel |
| Avec un plan pluriannuel de travaux adopté | 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan et 5 % du budget prévisionnel (les deux minimums s’appliquent) |
L’assemblée générale peut voter un montant supérieur. Le montant de la cotisation est voté chaque année, en pourcentage du budget prévisionnel, et le syndic émet un appel de fonds spécial, selon la même périodicité que le budget. Les cotisations peuvent être suspendues si le fonds dépasse le budget prévisionnel, ou s’il dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le plan.
Chaque copropriétaire cotise, même s’il ne réside pas dans l’immeuble ou ne bénéficie pas directement des travaux. Un investisseur n’a donc aucune échappatoire.
Quelle somme paie un lot selon le budget de la copropriété ?
La cotisation de votre lot est le pourcentage voté, appliqué au budget prévisionnel, multiplié par vos millièmes de charges communes. Voici le minimum légal annuel sans plan pluriannuel (5 % du budget), pour trois budgets et trois tailles de lot. Divisez par 12 pour le coût mensuel :
| Budget prévisionnel annuel | Fonds de l’immeuble (5 %) | Lot de 30/1 000 | Lot de 60/1 000 | Lot de 100/1 000 |
|---|---|---|---|---|
| €60,000 | €3,000 | €90 | €180 | €300 |
| €120,000 | €6,000 | €180 | €360 | €600 |
| €180,000 | €9,000 | €270 | €540 | €900 |
Ce sont des minimums. Si un plan pluriannuel est adopté, la copropriété retient le plus élevé des deux calculs, et l’assemblée peut voter plus.
Comment la cotisation est-elle votée, appelée et placée ?
L’assemblée générale vote deux choses : l’ouverture d’un compte bancaire dédié (une seule fois) et le montant de la cotisation, en pourcentage du budget prévisionnel (chaque année). Le vote se fait à la majorité absolue de l’article 25. Si la résolution recueille au moins un tiers des voix sans être adoptée, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple de l’article 24.
Le syndic émet ensuite un appel de fonds spécial, à la même date et selon la même périodicité que le budget. Les cotisations sont versées sur un compte séparé, rémunéré, ouvert au nom du syndicat. Les intérêts reviennent définitivement au syndicat, et le syndic transmet les relevés au conseil syndical. En cas d’impayé, le recouvrement suit la même procédure que pour les charges courantes.
Le locataire peut-il payer le fonds de travaux ?
Seules les charges listées dans le décret du 26 août 1987 peuvent être facturées au locataire (ANIL). La liste détaillée par service-public couvre l’ascenseur, l’eau et le chauffage collectif, les parties communes, les espaces extérieurs, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage, la redevance d’assainissement et, sous conditions, le gardien. Le fonds de travaux n’y figure pas. Il reste donc à la charge du bailleur.
Un conseil de lecture : demandez au vendeur le décompte de charges des trois dernières années, en séparant ce qui est refacturé au locataire (provisions de charges) de ce qui ne l’est pas.
Que devient le fonds de travaux quand on achète ou vend un lot ?
C’est le point qui surprend le plus les vendeurs. Les sommes versées sont attachées aux lots mais entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Le vendeur ne peut pas les récupérer. L’acquéreur et le vendeur peuvent toutefois prévoir dans l’acte de vente un remboursement des sommes non encore affectées à des travaux, qui s’ajoute au prix de vente.
Pour l’acheteur d’un appartement locatif, cela change la lecture du prix. Un fonds bien doté signifie des travaux déjà préfinancés. Un fonds quasi vide dans un immeuble ancien annonce soit des appels de fonds exceptionnels, soit des cotisations plus fortes à venir. Dans les deux cas, la question se règle avant la signature, pas après.
Quels documents demander avant d’acheter ?
- Le budget prévisionnel et le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux.
- Le solde actuel du fonds et la date des dernières décisions de travaux.
- Les procès-verbaux des dernières assemblées générales (travaux votés ou envisagés).
- Le diagnostic technique global et le projet de plan pluriannuel, s’ils existent.
- Le DPE collectif : d’après l’ANIL (page à jour au 4 novembre 2025), il est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots au plus.
Le plan pluriannuel de travaux détaille les travaux sur dix ans, à partir du diagnostic technique et du DPE collectif. Dans l’Hexagone, l’ANIL indique qu’il est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, sauf si le diagnostic technique conclut qu’aucun travail n’est nécessaire dans les dix ans.
Que faire si la copropriété n’a pas de fonds ou si la cotisation est trop faible ?
La loi ne prévoit aucune sanction directe. Le recours existe pourtant. Un copropriétaire absent à l’assemblée, ou qui a voté pour les résolutions rejetées, peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler la décision. Si le syndic a simplement oublié le sujet, on le contacte d’abord, puis on lui adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. S’il refuse, le tribunal peut être saisi pour forcer l’inscription.
Pour un acheteur, la conclusion est pratique : un immeuble de plus de dix ans sans fonds, ou avec une cotisation à peine supérieure au minimum, annonce un rattrapage. Le prix d’achat doit alors en tenir compte.
Quelles erreurs commet-on le plus souvent en achetant pour louer ?
- Confondre fonds de travaux et provisions de charges. Les provisions couvrent le fonctionnement courant et se refacturent en partie au locataire. Le fonds de travaux, non.
- Ne lire que la cotisation actuelle. Un plan pluriannuel voté après l’achat peut faire passer le minimum de 5 % du budget à 2,5 % du montant des travaux, comme dans le premier cas ci-dessous.
- Compter sur un remboursement à la revente. Il n’existe que si l’acte de vente le prévoit.
- Oublier les immeubles de moins de dix ans. Le fonds n’y est pas encore dû, mais il le sera : la cotisation commence à la fin de cette période de dix ans.
- Calculer le rendement avant cotisation. Un rendement brut de 4,6 % peut tomber à 4,0 % une fois le fonds payé.
Cas concret : 765 euros ou 1 275 euros par an selon le plan de travaux
- Situation. Mathieu, 38 ans, cadre à Lyon, achète 215 000 € un T3 dans une copropriété de 1972, qu’il loue 820 € par mois (9 840 € par an). Le budget prévisionnel de la copropriété est de 180 000 € par an ; son lot pèse 85 millièmes. Ces chiffres sont des hypothèses de calcul.
- Issue. Le vendeur indique « un fonds de travaux existe » sans préciser la cotisation. Mathieu veut savoir ce que ce poste retire à son rendement.
- Strategy. Il calcule deux scénarios. Sans plan pluriannuel : 5 % × 180 000 = 9 000 € pour l’immeuble, soit 9 000 × 85/1 000 = 765 € pour son lot. Avec un plan de 600 000 € de travaux adopté : 2,5 % × 600 000 = 15 000 €, supérieur à 9 000 €, soit 15 000 × 85/1 000 = 1 275 € pour son lot.
- Result. Le fonds représente 63,75 € par mois dans le premier cas (7,8 % du loyer) et 106,25 € par mois dans le second (13,0 % du loyer). Le rendement brut de 4,58 % (9 840 / 215 000) tombe à 4,22 % puis à 3,98 % après cotisation, hors frais d’acquisition et autres charges. Sur dix ans, 7 650 € ou 12 750 € partent dans le fonds, sans remboursement possible lors d’une revente, sauf clause dans l’acte.
Le fonds n’est pas une perte sèche, puisqu’il finance des travaux qui valorisent l’immeuble. Mais il pèse sur le rendement avant impôt, et c’est à l’achat qu’il se négocie.
Second cas : un vendeur qui a cotisé huit ans
- Situation. Karim, 50 ans, vend un deux-pièces en copropriété qu’il loue depuis huit ans. Prix de vente : 168 000 €. Budget prévisionnel de l’immeuble : 96 000 € par an. Son lot pèse 55 millièmes. Aucun plan pluriannuel n’a été voté. Ces chiffres sont des hypothèses de calcul, à budget et lot constants.
- Issue. Karim pense récupérer ce qu’il a versé au fonds de travaux. Il a cotisé 5 % × 96 000 € = 4 800 € pour l’immeuble, soit 4 800 × 55/1 000 = 264 € par an pour son lot, 22 € par mois.
- Strategy. Les sommes sont attachées au lot et appartiennent au syndicat depuis leur versement : Karim ne peut pas les réclamer au syndic. Il peut en revanche demander à l’acheteur, dans l’acte de vente, le remboursement des sommes non encore affectées à des travaux, en plus du prix. Il en fait un point de négociation, à régler avant la promesse.
- Result. Sur huit ans, 264 € × 8 = 2 112 € ont été versés, soit 1,26 % du prix de vente. Sans clause dans l’acte, cette somme est perdue pour lui. Avec une clause acceptée par l’acheteur, elle s’ajoute au prix. Si un plan pluriannuel de 420 000 € avait été voté, le minimum aurait été de 2,5 % × 420 000 € = 10 500 € pour l’immeuble, soit 577,50 € par an pour son lot, plus du double.
Ce que fait Balmont Conseil
Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les investisseurs dans leurs achats d’appartements locatifs : lecture des charges de copropriété, calcul du rendement réellement perçu, articulation avec la fiscalité des revenus fonciers et le reste du patrimoine. Nous vous aidons à chiffrer avant de signer. Prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier.
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FAQ
Le fonds de travaux est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Il est obligatoire pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, une fois passée la période de 10 ans après la réception des travaux de construction. La création du fonds n’a pas besoin d’être votée.
Un bailleur peut-il répercuter le fonds de travaux sur son locataire ?
Le fonds de travaux ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987. Il reste donc à la charge du propriétaire.
Récupère-t-on les sommes versées quand on vend ?
Non. Elles sont définitivement acquises au syndicat. L’acte de vente peut toutefois prévoir un remboursement des sommes non encore affectées à des travaux, qui s’ajoute au prix.
Comment est calculée la cotisation de mon lot ?
Le syndic applique le pourcentage voté en assemblée au budget prévisionnel, puis répartit selon la quote-part de charges communes de chaque lot.
La cotisation peut-elle être suspendue ?
Oui, si le fonds dépasse le budget prévisionnel, ou s’il dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Que finance le fonds de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux et, au besoin, le diagnostic technique global, les travaux prévus dans le plan, les travaux urgents décidés par le syndic et les travaux non prévus mais nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants ou aux économies d’énergie. Jamais l’entretien courant.
Qui vote le montant de la cotisation ?
L’assemblée générale, chaque année, en pourcentage du budget prévisionnel. La majorité absolue de l’article 25 s’applique. Elle peut voter un montant supérieur au minimum légal.
Que risque une copropriété qui n’a pas constitué de fonds ?
La loi ne prévoit pas de sanction directe. Un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler la décision ou, après une mise en demeure du syndic restée sans suite, pour obtenir l’inscription du sujet à l’ordre du jour.
Le fonds de travaux est-il dû dans un immeuble de moins de dix ans ?
Non. Il doit être constitué à la fin d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Un acheteur dans un immeuble récent peut donc prévoir la cotisation dès le départ.
Sources: « Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés » (service-public.gouv.fr, fiche F34026 vérifiée le 9 juin 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Charges payables par le locataire (charges locatives ou récupérables) » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2025, consultée le 30 octobre 2026) ; « Charges en location vide » (anil.org, consulté le 30 octobre 2026) ; « Obligations de diagnostic de l’immeuble : DPE collectif, DTG, PPPT » (anil.org, page à jour au 4 novembre 2025, consultée le 30 octobre 2026) ; articles 14-2 et 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et décret n° 87-713 du 26 août 1987 (legifrance.gouv.fr, cités par ces fiches, consultés le 30 octobre 2026).
