Au 30 octobre 2026, quand l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble leur bien, le prix se répartit selon la valeur de chaque droit (article 621 du Code civil). Avec le barème de l’article 669 du CGI, un usufruitier de 74 ans reçoit 30 % du prix et le nu-propriétaire 70 %. Chacun est ensuite imposé sur sa propre plus-value.
Qui doit signer pour vendre un bien démembré ?
Pour vendre la pleine propriété d’un logement dont la propriété est démembrée, les deux titulaires vendent leurs droits ensemble : l’usufruitier cède son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété, et l’acheteur reçoit un bien libre de tout démembrement. C’est la seule façon de vendre un bien « vide » de droits d’un tiers.
Si un seul des deux vend, le résultat est très différent. L’article 621 du Code civil le dit sans détour : la vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé. Un nu-propriétaire qui vend seul ne livre donc qu’une nue-propriété : l’acheteur devra attendre la fin de l’usufruit pour occuper ou louer. Cela réduit fortement le nombre d’acheteurs et le prix obtenu.
En pratique, la vente se prépare comme une vente classique, avec un point en plus : l’acte doit prévoir comment le prix est partagé. Les règles générales de l’achat (promesse, délai de rétractation, frais) sont détaillées dans notre article sur les frais de notaire et les droits de mutation.
Comment le prix de vente se partage-t-il entre usufruitier et nu-propriétaire ?
L’article 621 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2007, pose la règle : en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.
Deux solutions existent donc :
- Le partage du prix : chacun encaisse la part correspondant à son droit et en fait ce qu’il veut. L’usufruit s’éteint pour l’usufruitier, qui reçoit un capital.
- Le report de l’usufruit sur le prix : les deux parties conviennent que l’usufruitier conservera l’usufruit de la somme entière. Il garde l’usage de l’argent (les intérêts, les revenus), le nu-propriétaire garde le droit de le récupérer à la fin de l’usufruit. Cette option se rédige avec soin, car elle crée une créance de restitution.
Faut-il appliquer le barème de l’article 669 du CGI pour partager le prix ?
Ce barème n’est pas imposé par le Code civil, qui parle de « valeur respective » des droits. Mais c’est la méthode que l’administration fiscale admet : le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, paragraphe 320) précise que le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaître distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l’usufruit, et qu’on peut appliquer le barème de l’article 669 du CGI en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente. Voici ce barème, en vigueur au 30 octobre 2026 :
| Age of the usufructuary | Value of the usufruct | Value of bare ownership |
|---|---|---|
| Under 21 years of age | 90% | 10% |
| Under 31 years of age | 80% | 20% |
| Under 41 years of age | 70% | 30% |
| Under 51 years of age | 60% | 40% |
| Under 61 years of age | 50% | 50% |
| Under 71 years of age | 40% | 60% |
| Under 81 years of age | 30% | 70% |
| Under 91 years of age | 20% | 80% |
| Over 91 years old | 10% | 90% |
Une répartition différente reste possible, mais elle doit pouvoir s’expliquer par la valeur réelle des droits au jour de la vente. Pour comprendre le calcul, lisez notre article sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Un point d’attention : c’est l’âge révolu au jour de la vente qui compte, pas l’âge à la date du démembrement. Un usufruitier qui a 80 ans à la signature est classé à 30 %, un usufruitier qui a 81 ans à 20 %.
Quel impôt sur la plus-value chacun paie-t-il ?
Quand l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble leurs droits et se partagent le prix, l’opération peut dégager une plus-value imposable au nom de chacun d’eux (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, paragraphe 320). Il y a donc deux calculs séparés : prix de cession de sa part moins prix d’acquisition de son droit.
- Taux : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention (service-public.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026).
- Surtaxe : une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique à partir de 50 000 € de plus-value imposable.
- Frais déductibles : seuls les frais justifiés et entrant dans les catégories admises (frais d’intermédiaire, diagnostics obligatoires) viennent en diminution du prix (BOFiP, paragraphe 80).
La résidence principale change tout. Si le logement est la résidence principale de l’usufruitier seul, seule la quote-part de plus-value correspondant à ses droits est susceptible d’être exonérée (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, paragraphe 100). Si le logement est la résidence principale de l’usufruitier et du nu-propriétaire, la plus-value peut en principe être exonérée pour les deux. Dans le premier cas, le nu-propriétaire qui n’y habite pas paie l’impôt sur sa part.
Exemple chiffré : Colette, 74 ans, et son fils Marc
Situation. Colette a 74 ans. Elle est usufruitière de la maison où elle vit seule. Son fils Marc en est le nu-propriétaire depuis une donation de 2012. La maison vaut 400 000 €. Colette veut s’installer dans un appartement plus petit et plus proche de ses petits-enfants.
Issue. Marc, qui n’habite pas la maison, pense qu’il a droit à la moitié du prix. Colette pense que, puisqu’elle y vit, le prix est à elle. Ni l’un ni l’autre n’a raison, et une vente sans ventilation écrite dans l’acte les expose à un désaccord, puis à une discussion avec l’administration.
Strategy. Ils vendent ensemble, chez le notaire, avec une ventilation écrite selon le barème de l’article 669 du CGI. À 74 ans (moins de 81 ans révolus), l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %. Ils choisissent le partage du prix, sans report d’usufruit, parce que Colette préfère un capital pour acheter son appartement.
Result. Sur 400 000 € : 120 000 € pour Colette (30 %) et 280 000 € pour Marc (70 %). La maison est la résidence principale de Colette : la plus-value correspondant à sa part est exonérée. Marc est imposé sur la sienne. Avec l’hypothèse d’un prix d’acquisition de sa nue-propriété de 150 000 €, sa plus-value brute est de 130 000 € (280 000 € moins 150 000 €). Au taux maximal théorique de 36,2 % (19 % + 17,2 %), l’impôt serait au plus de 47 060 € avant abattements pour durée de détention, qui le réduisent. À titre de comparaison, si Colette avait choisi de reporter l’usufruit sur l’ensemble du prix, elle aurait gardé la jouissance de 400 000 € (soit 12 000 € par an avec un rendement de 3 %, hypothèse de calcul) au lieu d’un capital de 120 000 € (3 600 € par an au même rendement), mais en laissant à Marc une créance de 280 000 € à restituer à la fin de l’usufruit.
Quelles questions régler avant de signer la vente ?
Avant de signer, vérifiez cinq points :
- L’âge de l’usufruitier au jour de la vente : un anniversaire peut faire changer de tranche et déplacer 10 points de prix, soit 40 000 € sur 400 000 €.
- La ventilation écrite dans l’acte : elle sert de base au calcul de la plus-value de chacun.
- Le prix d’acquisition de chaque droit : il faut retrouver l’acte de donation ou de succession qui a créé le démembrement et la valeur qui y a été retenue.
- Le sort de l’argent : partage immédiat ou report de l’usufruit sur le prix. Les deux choix n’ont ni les mêmes effets à votre décès ni les mêmes effets pour les héritiers.
- La résidence principale : qui occupe réellement le logement, et depuis quand.
Si le démembrement est récent, rappelez-vous aussi que la donation avec réserve d’usufruit a fixé des valeurs, expliquées dans notre article sur the gift with reservation of usufruct. Pour la place du démembrement dans la transmission, voyez notre page division of ownership.
Faut-il vendre un bien démembré ou attendre la fin de l’usufruit ?
Vendre avant la fin de l’usufruit a un coût : le nu-propriétaire renonce à récupérer la pleine propriété sans payer, et l’usufruitier renonce à l’usage de son bien. Attendre a aussi un coût : le bien vieillit, les travaux se discutent, et l’usufruitier n’est jamais obligé de vendre : sans son accord, la vente du bien ne touche pas à son droit (article 621). La bonne décision dépend de l’âge de l’usufruitier, du besoin de liquidités et de la fiscalité de chacun. Un nu-propriétaire qui a besoin d’argent a d’autres options à examiner avant la vente, par exemple vendre sa seule nue-propriété. Il faut alors accepter une décote importante, puisque l’acheteur attend l’extinction de l’usufruit.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous chiffrons avec vous les deux scénarios (vente avec partage du prix, vente avec report de l’usufruit) et leurs conséquences fiscales pour chacun des titulaires. Nous vérifions ensuite la rédaction de la ventilation avec votre notaire et l’emploi du capital reçu (nouveau logement, placement, transmission). Pour étudier votre situation, Make an appointment.
FAQ
Peut-on vendre un bien démembré sans l’accord de l’usufruitier ?
Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété, mais l’usufruit continue (article 621 du Code civil). Pour livrer un bien libre, l’accord de l’usufruitier est nécessaire. Il doit vendre son droit ou renoncer expressément à son usufruit.
Comment est partagé le prix de vente d’un bien démembré ?
Selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété (article 621 du Code civil). L’administration admet le barème de l’article 669 du CGI : à 74 ans, 30 % du prix pour l’usufruitier et 70 % pour le nu-propriétaire.
Qui paie l’impôt sur la plus-value dans une vente démembrée ?
Chacun paie sur sa propre plus-value : l’usufruitier sur la part du prix correspondant à son droit, le nu-propriétaire sur la sienne. Le taux est de 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements.
La résidence principale d’un usufruitier est-elle exonérée ?
Oui, pour la quote-part de plus-value qui correspond à ses droits, lorsque le logement est sa résidence principale au jour de la vente. Le nu-propriétaire qui n’y habite pas reste imposable sur sa part.
Peut-on reporter l’usufruit sur le prix de vente ?
Oui. L’article 621 du Code civil prévoit que les parties peuvent convenir de reporter l’usufruit sur le prix. L’usufruitier garde alors la jouissance de la somme, et le nu-propriétaire dispose d’un droit à la récupérer à la fin de l’usufruit.
Sources: Code civil, article 621 (Légifrance, en vigueur depuis le 1er janvier 2007), consulté le 30 octobre 2026 ; Code général des impôts, article 669 (Légifrance, version en vigueur), consulté le 30 octobre 2026 ; BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVI-20-10-10 (prix de cession, cession conjointe, publié le 2 mars 2016) et BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (exonération résidence principale), consultés le 30 octobre 2026 ; service-public.fr, fiche F10864 « Impôt sur la plus-value immobilière » (vérifiée le 15 avril 2026), consultée le 30 octobre 2026.
