Au 31 octobre 2026, le taux effectif moyen d’un prêt relais est de 4,87 % (troisième trimestre 2026, Banque de France), et le plafond légal, le taux d’usure, est de 6,49 % du 1er octobre au 31 décembre 2026. C’est environ 0,8 point de plus qu’un prêt classique sur 20 ans et plus (4,05 %). Le coût final dépend surtout du temps que met votre bien à se vendre.
Quel est le taux d’un crédit relais en 2026 ?
La Banque de France publie chaque trimestre le taux effectif moyen (TEG) de chaque catégorie de crédit immobilier. Pour les prêts relais, il a augmenté trois trimestres de suite en 2026 :
| Période de mesure | Taux effectif moyen du prêt relais | Taux d’usure applicable ensuite |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2026 | 4.65% | 6,20 % (à partir du 1er avril) |
| 2e trimestre 2026 | 4.79% | 6,39 % (à partir du 1er juillet) |
| 3e trimestre 2026 | 4.87% | 6,49 % (à partir du 1er octobre) |
Ces chiffres sont des moyennes. Le taux que vous obtiendrez dépend de votre dossier, de la banque et du montant emprunté. Le taux d’un crédit relais est librement fixé par les banques, sans jamais dépasser le taux d’usure.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Un prêt relais est une avance de la banque sur le prix de vente du bien que vous possédez. Il vous permet d’acheter le suivant sans attendre d’avoir vendu l’ancien. Le capital n’est remboursé qu’à la vente : le produit de la vente solde le prêt. Entre-temps, vous payez des intérêts. Selon La finance pour tous, il existe deux formules :
- le prêt relais « sec » : le nouveau bien coûte le même prix que l’ancien, ou moins. Aucun autre crédit n’est nécessaire. Son taux peut être plus élevé que celui des crédits immobiliers classiques ;
- le prêt relais adossé à un prêt classique : c’est le cas le plus fréquent, car le nouveau bien est souvent plus cher. Le taux du relais est souvent identique à celui du crédit classique, et il faut vérifier que la mensualité reste supportable pendant la période relais.
Pendant la durée du relais, vous payez soit les intérêts chaque mois, soit rien du tout avec la franchise totale d’intérêts : dans ce cas, seule l’assurance décès-invalidité est prélevée et les intérêts sont réglés à la vente. Les intérêts non payés sont capitalisés : ils produisent eux-mêmes des intérêts, ce qui renchérit le coût. Côté montant, les banques accordent en général 60 à 70 % de la valeur du bien à vendre, 80 % au plus, sur un à deux ans. La banque évalue elle-même la valeur du bien : un prix espéré plus haut que son estimation ne change pas le montant prêté.
Pourquoi le taux d’un prêt relais est-il plus élevé qu’un crédit immobilier classique ?
La Banque de France classe le prêt relais à part, et la différence se lit dans ses tableaux. Au 3e trimestre 2026, les taux effectifs moyens des autres crédits immobiliers étaient :
- taux fixe de moins de 10 ans : 3,07 % ;
- taux fixe de 10 à moins de 20 ans : 3,51 % ;
- taux fixe de 20 ans et plus : 4,05 % ;
- taux variable : 4,14 %.
Le prêt relais à 4,87 % se situe donc 0,82 point au-dessus du taux fixe sur 20 ans et plus, et 1,80 point au-dessus du taux fixe de moins de 10 ans. Ce n’est pas un détail : sur 350 000 €, un point d’écart représente 3 500 € d’intérêts par an. Quand le prêt relais finance seul l’achat, sans prêt classique associé, son taux risque d’être supérieur à celui des crédits longs.
Que signifie le taux d’usure de 6,49 % pour un prêt relais ?
Le taux d’usure est le taux maximal qu’une banque a le droit de pratiquer. Il se calcule à partir du taux effectif moyen du trimestre précédent, majoré d’un tiers : 4,87 % x 4/3 donne 6,49 %. Une offre de prêt relais dont le taux effectif global dépasse ce plafond est illégale. Pour comprendre comment se lit un TEG, nous détaillons le sujet dans notre article sur le TAEG et le taux d’usure. Retenez une conséquence pratique : comparez les offres sur le TAEG, qui intègre les frais obligatoires, et non sur le seul taux affiché.
Combien coûte concrètement un crédit relais ?
Le cas suivant montre que le taux compte moins que la durée.
Situation. Camille et Julien, 48 ans, vivent à Lyon. Ils mettent en vente leur maison, estimée 500 000 € et sans crédit en cours. Ils ont trouvé le bien suivant et veulent signer avant d’avoir vendu.
Issue. Leur banque leur propose un prêt relais de 70 % de la valeur de la maison, soit 350 000 €, au taux moyen constaté de 4,87 %, intérêts payés chaque mois. Ils ignorent combien de temps la vente va prendre.
Strategy. Ils comparent trois durées avant de signer, et ils fixent le prix de mise en vente d’après les ventes récentes du quartier plutôt qu’au plus haut.
Result. Les intérêts s’élèvent à 1 420 € par mois :
- vente en 12 mois : 17 045 € d’intérêts ;
- vente en 18 mois : 25 568 € d’intérêts, soit 8 523 € de plus pour six mois de retard ;
- au taux d’usure de 6,49 %, la même année coûterait 22 715 €, soit 5 670 € de plus.
Si le couple choisit la franchise totale d’intérêts (aucun paiement mensuel, intérêts réglés à la vente), la facture sur 12 mois monte à 17 431 €, soit 386 € de plus, parce que les intérêts non payés produisent eux-mêmes des intérêts. Les calculs supposent un taux constant et une capitalisation mensuelle, sans frais de dossier ni assurance. Repère à retenir : chaque tranche de 100 000 € empruntée à 4,87 % coûte 405,83 € d’intérêts par mois, et la franchise totale coûte 1 639 € de plus au bout de 24 mois pour 350 000 €.
Cas concret n° 2 : un prêt relais adossé à un crédit sur 20 ans
Situation. Sandrine et Marc, 45 ans, vivent à Lyon avec 9 000 € de revenus nets par mois. Ils vendent leur appartement, estimé 400 000 € et sans crédit en cours, pour acheter une maison à 600 000 €. Ils financent l’achat avec un prêt relais de 240 000 € (60 % de la valeur de l’appartement) au taux de 4,87 %, un apport de 60 000 € et un prêt classique de 300 000 € sur 20 ans à 4,05 %.
Issue. Pendant la période relais, ils paient en même temps les intérêts du relais et les mensualités du prêt classique.
Calculation. La mensualité du prêt classique est de 1 825,85 €. Les intérêts du relais sont de 974,00 € par mois. Ils paient donc 2 799,85 € chaque mois, soit 31,1 % de leurs revenus, contre 20,3 % pour le seul prêt classique. Si la vente prend 12 mois, les intérêts du relais atteignent 11 688 € ; à 18 mois, 17 532 €, soit 5 844 € de plus.
Result. L’appartement se vend 400 000 € au bout de 12 mois. Le relais de 240 000 € est soldé, et il reste 160 000 € (avant frais de vente et d’agence). À ce stade, le capital restant dû du prêt classique est de 290 056,52 €. Ils en remboursent 160 000 € par anticipation, et il reste 130 056,52 €. Ils ont ensuite le choix : garder la durée de 20 ans (19 ans restants), la mensualité tombe à 818,68 €, ou garder la mensualité de 1 825,85 € et finir de rembourser en 82 mois environ, soit 6 ans et 10 mois.
Les montants sont des hypothèses de calcul, hors frais de dossier, assurance, garantie, frais de notaire et frais de vente.
Quelle indemnité si l’on rembourse le crédit classique après la vente ?
Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier peut donner lieu à une indemnité. La loi la plafonne : elle ne peut pas excéder six mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Le plus bas des deux plafonds s’applique. Dans le cas de Sandrine et Marc, six mois d’intérêts sur 160 000 € à 4,05 % font 3 240 €, alors que 3 % de 290 056,52 € feraient 8 701,70 € : le plafond est donc de 3 240 €. Aucune indemnité n’est due en cas de vente du bien après un changement de lieu de travail, de fin forcée de l’activité professionnelle (licenciement) ou de décès de l’emprunteur ou de son conjoint. La finance pour tous conseille de négocier la suppression de l’indemnité. Le sujet est détaillé dans notre page remboursement anticipé d’un prêt immobilier.
Comment le crédit relais entre-t-il dans le taux d’endettement ?
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe un taux d’effort maximal de 35 % et une durée maximale de 25 ans pour les crédits immobiliers (décision du 29 septembre 2021, rappelée dans une question écrite publiée au Journal officiel du 21 juillet 2026). Selon la réponse du Gouvernement du 9 janvier 2024, les prêts relais sont exclus du calcul du taux d’effort lorsque leur quotité est plafonnée à 80 %. Attention : la mensualité du relais doit rester supportable pendant toute sa durée, y compris si vous devez porter l’ancien et le nouveau logement en même temps. Dans le cas de Sandrine et Marc, le relais n’entre pas dans le taux d’effort réglementaire (environ 20,3 % avec la seule mensualité du prêt classique, hors assurance), mais il pèse dans leur budget réel (31,1 %).
Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas à l’échéance ?
La banque peut, sans y être obligée, prolonger le prêt (par exemple d’un an), le transformer en prêt classique si votre taux d’endettement le permet, ou engager une saisie immobilière. Les solutions de votre côté sont de baisser le prix, de louer l’ancien bien ou de remettre en vente le nouveau. Le plus sûr est de prévoir ce scénario avant de signer. Notre article sur la promesse de vente et le compromis détaille les délais de l’achat. Pour comprendre les sûretés demandées, voyez les garanties d’un prêt immobilier.
Faut-il vraiment un prêt relais ? Les alternatives
La finance pour tous juge plus raisonnable d’attendre la vente avant d’acheter, même si ce calendrier pose ses propres problèmes (se loger entre les deux, déménager deux fois). Si la vente tarde, louer l’ancien bien peut aider à transformer le relais en prêt classique, sous réserve d’un taux d’endettement acceptable (30 % par exemple, selon La finance pour tous). Si l’ancien bien est votre résidence principale, la vente est en principe exonérée d’impôt sur la plus-value ; les conditions sont détaillées dans notre page résidence principale vendue : délai et dépendances.
Quelles erreurs éviter avec un prêt relais ?
- Raisonner sur le taux seul. Six mois de retard sur 350 000 € coûtent 8 523 € d’intérêts, plus que l’écart d’un point de taux sur une année entière (3 500 €).
- Ne pas prévoir de plan B. Sans scénario de vente tardive (baisse du prix, location, prolongation), vous négociez en position de faiblesse.
- Oublier le budget des deux logements. Le relais n’entre pas toujours dans le taux d’effort réglementaire, mais il sort de votre compte chaque mois.
Ce que fait Balmont Conseil
Avant de signer un relais, nous chiffrons avec vous le coût du pire scénario (vente retardée) et la valeur de votre bien, puis nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires pour comparer les conditions. Nous regardons aussi ce que devient le produit de la vente : remboursement du prêt classique, placement ou travaux. Balmont Conseil est un cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Pour en parler, Make an appointment.
FAQ
Quel est le taux d’un crédit relais aujourd’hui ?
Le taux effectif moyen des prêts relais était de 4,87 % au 3e trimestre 2026 (Banque de France). Le plafond légal, ou taux d’usure, est de 6,49 % du 1er octobre au 31 décembre 2026.
Un crédit relais coûte-t-il plus cher qu’un prêt immobilier ?
Son taux est plus élevé : 4,87 % contre 4,05 % pour un prêt fixe de 20 ans et plus. Mais comme il est court, c’est surtout le délai de vente qui détermine le coût total.
Combien peut-on emprunter en crédit relais ?
Entre 60 et 70 % de la valeur du bien à vendre en général, 80 % au plus, selon La finance pour tous. La banque évalue elle-même la valeur du bien.
Quelle est la durée d’un prêt relais ?
Elle est en général de un à deux ans. Si le bien n’est pas vendu à l’échéance, la banque peut proroger le prêt, le transformer en prêt classique ou saisir le bien.
Le prêt relais compte-t-il dans le taux d’endettement ?
Il est exclu du calcul du taux d’effort du HCSF (35 %) lorsque la quotité est plafonnée à 80 %, d’après la réponse du Gouvernement du 9 janvier 2024. Les banques vérifient toutefois que vous pouvez payer les deux logements si la vente tarde.
Qu’est-ce que la franchise totale d’intérêts ?
C’est une option où vous ne payez aucun intérêt pendant le relais, seulement l’assurance décès-invalidité. Les intérêts sont réglés à la vente, avec le capital. Ils sont capitalisés : sur 350 000 € à 4,87 %, la franchise coûte 386 € de plus à 12 mois qu’un paiement mensuel.
Sources: Banque de France, « Taux d’usure – 2026-Q4 » (publié le 28 septembre 2026), « Taux d’usure – 2026-Q3 » (mis à jour le 29 juin 2026) et « Taux d’usure – 2026-Q2 » (publié le 27 mars 2026), consultés le 30 octobre 2026 ; La finance pour tous, « Le prêt relais » (mis à jour le 8 avril 2025, consulté le 31 octobre 2026) ; La finance pour tous, « Le remboursement anticipé du crédit immobilier » (mis à jour le 3 avril 2025, consulté le 31 octobre 2026) ; Assemblée nationale, réponse à la question écrite n° 13486 (publiée le 9 janvier 2024) et question écrite n° 17146 (Journal officiel du 21 juillet 2026), consultées le 30 octobre 2026. Calculs : arithmétique simple, hypothèses indiquées dans les cas.
