L’impôt sur les loyers d’une location nue se paie en cours d’année par acomptes prélevés par l’administration, le 15 de chaque mois ou, sur option, le 15 février, mai, août et novembre. Au 31 octobre 2026, ils reposent sur vos revenus fonciers des années passées, pas sur les loyers de l’année : s’ils chutent, vous pouvez moduler l’acompte à la baisse ; s’ils montent, à la hausse.
Un propriétaire bailleur ne reçoit pas un avis d’impôt unique sur ses loyers : le fisc lui prélève des acomptes, calculés avant même que les loyers de l’année soient connus. C’est pratique quand les revenus sont stables, coûteux quand ils bougent. Voici comment ça marche et comment reprendre la main.
Comment l’impôt sur les loyers est-il payé en cours d’année ?
Les revenus fonciers n’ont pas de collecteur, comme un employeur pour un salaire. L’administration prélève donc un acompte directement sur votre compte bancaire. La fiche F1991 de service-public.gouv.fr le résume : l’impôt sur les revenus fonciers est prélevé à la source par acomptes mensuels ou trimestriels. Les prélèvements sociaux de 17,2 % suivent la même mécanique : l’instruction BOI-IR-PAS-40 prévoit qu’ils sont recouvrés selon les mêmes modalités que l’acompte d’impôt sur le revenu.
L’acompte ne change pas la règle de calcul de l’impôt lui-même. Pour savoir comment sont déterminés les loyers imposables (micro-foncier, régime réel), voir nos pages sur le micro-foncier and on the régime réel. Pour choisir le bon formulaire, voir déclarer ses loyers : 2044, 2042 ou 2042 C PRO.
Quels revenus sont payés par acompte ?
Depuis la mise en place du prélèvement à la source, les acomptes ne concernent que les revenus que personne ne verse à votre place avec une retenue : les revenus fonciers, les pensions alimentaires, les rentes viagères à titre onéreux et les revenus des travailleurs indépendants (service-public.gouv.fr, fiche F3120, vérifiée le 1er janvier 2026). Vos loyers de location nue entrent dans cette liste.
L’administration calcule les acomptes à partir de la dernière situation qu’elle connaît. Elle les recalcule à chaque déclaration de revenus, quand vous modulez, et quand vous signalez un changement de situation de famille (mariage, Pacs, naissance). La déclaration annuelle reste obligatoire : l’acompte est une avance, pas un paiement définitif.
Sur quelle base l’acompte est-il calculé ?
La base est le revenu foncier net d’une année passée, pas celui de l’année en cours. L’instruction BOI-IR-PAS-20-10-20-30 retient :
- De janvier à août : le revenu foncier de l’année N-2.
- De septembre à décembre : le revenu foncier de l’année N-1, connu après votre déclaration de printemps.
| Période de prélèvement | Revenu foncier pris comme base |
|---|---|
| Janvier à août 2026 | Revenu foncier 2024 |
| Septembre à décembre 2026 | Revenu foncier 2025 |
| Janvier à août 2027 | Revenu foncier 2025 |
| Septembre à décembre 2027 | Revenu foncier 2026 |
Pour le micro-foncier, la base est le loyer brut après l’abattement de 30 %. Pour le régime réel, c’est le loyer moins les charges réellement payées dans l’année. Un résultat foncier déficitaire compte pour zéro dans la base, et les déficits antérieurs encore reportables viennent en diminution. Les calculs de la doctrine donnent des exemples : un revenu de 20 000 € produit un acompte de 570 € par mois (taux global de 34,2 %), un revenu de 25 000 € un acompte de 752 € par mois (taux global de 36,1 %). Le taux global additionne le taux de prélèvement de votre foyer et les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Mensuel ou trimestriel : lequel choisir ?
| Option | Dates de prélèvement | Comment l’exercer |
|---|---|---|
| Mensuel (par défaut) | Le 15 de chaque mois | Rien à faire |
| Quarterly | 15 février, 15 mai, 15 août, 15 novembre | Service « Gérer mon prélèvement à la source », avant le 30 septembre pour un effet au 1er janvier suivant |
L’option trimestrielle vaut pour l’année entière et se renouvelle seule chaque année. Au 31 octobre 2026, la date du 30 septembre est passée pour 2027. Le total prélevé sur l’année reste le même ; seul le calendrier de trésorerie change. Le trimestriel convient si vous préférez quatre sorties de trésorerie plus grosses à douze plus petites.
Comment moduler ou supprimer un acompte ?
Dans « Gérer mes acomptes », sur votre espace particulier d’impots.gouv.fr, vous pouvez créer un acompte pour un nouveau revenu, en supprimer un quand le revenu s’arrête, ou changer son montant à la hausse ou à la baisse (impots.gouv.fr, page modifiée le 15 décembre 2025).
La modulation à la baisse est encadrée. Dans la doctrine administrative (BOI-IR-PAS-20-30-20-10, version du 15 mai 2020), elle suppose un écart de plus de 10 % entre l’impôt estimé et l’impôt qui serait prélevé sans modulation, mesuré sur l’impôt sur le revenu seul ; le seuil de 200 € a été supprimé par la loi n° 2019-1479. La modulation à la hausse n’est soumise à aucune condition d’écart : elle doit simplement dépasser le montant calculé d’après la dernière déclaration connue.
Si vous ne percevez plus de revenus fonciers, la déclaration permet de le signaler (une case dédiée à la fin des revenus fonciers existe sur la déclaration 2042), pour que les anciens loyers ne servent plus de base. Un prélèvement rejeté donne lieu à un avis de rejet qui explique comment régulariser. Pour un changement de compte bancaire, saisissez les nouvelles coordonnées au plus tard le dernier jour du mois pour une prise en compte le mois suivant.
Que se passe-t-il si l’acompte est trop élevé ou trop bas ?
Le montant déjà payé dans l’année s’impute sur l’impôt réellement dû ; si l’acompte était trop élevé, l’excédent vous est restitué (BOI-IR-PAS-40, paragraphe 130 pour les prélèvements sociaux). Vous avez donc avancé de l’argent à l’État. Dans l’autre sens, un acompte trop bas laisse un solde à payer après votre déclaration. La modulation vise à éviter les deux.
Cas concret : des travaux qui font chuter les loyers
Situation. Sophie, 49 ans, propriétaire à Lyon, a perçu en 2024 un revenu foncier net de 18 000 €. En 2025, des travaux et une vacance ont ramené son revenu foncier net à 6 000 €.
Issue. En 2026, l’acompte de janvier à août est encore calculé sur 2024. Avec un taux de prélèvement de foyer de 14 % (hypothèse) plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 31,2 %, elle paie 18 000 × 31,2 % / 12 = 468 € par mois. De septembre à décembre, l’acompte retombe à 6 000 × 31,2 % / 12 = 156 € par mois.
Strategy. En janvier 2026, elle aurait pu moduler à la baisse son acompte en déclarant un revenu foncier estimé à 6 000 € pour l’année, depuis le service « Gérer mes acomptes ».
Result. Sans modulation, elle a versé 468 € × 8 + 156 € × 4 = 4 368 €, pour un impôt effectivement dû de 6 000 × 31,2 % = 1 872 €. Elle a avancé 2 496 € à l’administration pendant toute une année, restitués après la déclaration suivante. Avec modulation, l’avance aurait été proche de zéro.
Cas inverse : un deuxième bien qui fait grimper les loyers
Situation. Marc, 56 ans, loue un studio à Villeurbanne : 8 000 € de revenu foncier net en 2024. Fin 2024, il achète un deuxième appartement ; son revenu foncier net passe à 20 000 € en 2025 et reste à ce niveau en 2026.
Issue. Avec le même taux global de 31,2 % (hypothèse), l’acompte de janvier à août 2026 reste calé sur 2024 : 8 000 × 31,2 % / 12 = 208 € par mois. De septembre à décembre, il passe à 20 000 × 31,2 % / 12 = 520 € par mois. Marc a payé 208 € × 8 + 520 € × 4 = 3 744 €, pour un impôt dû de 20 000 × 31,2 % = 6 240 €.
Strategy. Dès janvier 2026, il aurait pu moduler son acompte à la hausse pour le porter à 520 € par mois, sans condition d’écart.
Result. Sans modulation, il doit un solde de 2 496 € (6 240 € − 3 744 €) après sa déclaration, en une fois. Avec modulation, le solde tombe à 0 € : il lisse son effort sur douze mois au lieu de subir un appel de fonds.
Quelles erreurs éviter avec les acomptes sur loyers ?
- Ne pas signaler la fin des loyers. Après une vente ou la fin d’une location, supprimez l’acompte et cochez la case de fin de revenus fonciers : sinon le prélèvement continue sur les anciens loyers.
- Attendre le solde après un achat locatif. Un nouveau bien fait monter les loyers avant que la base de l’acompte ne bouge ; la modulation à la hausse évite l’appel de fonds.
- Laisser l’acompte inchangé après des travaux. Les travaux payés au régime réel réduisent le revenu foncier, mais l’acompte, lui, suit encore l’ancienne base.
- Changer de compte sans prévenir. Un prélèvement rejeté déclenche un avis de rejet ; prévenez l’administration avant la fin du mois.
- Manquer le 30 septembre. Exercée après cette date, l’option ne joue pas pour l’année suivante : il faut attendre un an de plus.
- Forget about social security contributions. Les 17,2 % sont inclus dans l’acompte ; leur taux dépend de la nature des revenus (nue ou meublée).
Ce que fait Balmont Conseil
Nous mettons à plat vos revenus locatifs, leur régime d’imposition et le calendrier de trésorerie qui en découle : acomptes, travaux, emprunt, taxe foncière. Nous vous aidons à anticiper les années où les loyers chutent ou grimpent, avant que l’administration ne prélève sur une base dépassée. Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Prenez rendez-vous pour faire ce point sur votre situation.
FAQ
Les loyers sont-ils soumis au prélèvement à la source ?
Oui, par un acompte prélevé par l’administration, le 15 de chaque mois ou chaque trimestre. Il couvre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers d’une location nue.
Comment réduire mon acompte sur loyers ?
Depuis « Gérer mes acomptes » sur votre espace particulier, vous modifiez le montant à la baisse si vos loyers diminuent, ou vous supprimez l’acompte quand le revenu s’arrête. Le changement s’applique aux prélèvements suivants.
Peut-on payer l’impôt sur les loyers chaque trimestre ?
Oui. Il suffit d’opter avant le 30 septembre dans « Gérer mon prélèvement à la source ». Les prélèvements ont alors lieu les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre à partir du 1er janvier suivant.
Que faire quand je vends ou que je ne loue plus ?
Signalez la fin de vos revenus fonciers sur la déclaration et dans « Gérer mes acomptes ». Sans cela, l’administration continue de prélever un acompte calculé sur vos anciens loyers.
L’acompte tient-il compte de mes charges et de mes travaux ?
Indirectement. Au régime réel, la base est le revenu net des charges payées l’année de référence ; un déficit compte pour zéro. Les travaux de l’année en cours n’apparaissent qu’à la déclaration suivante, ou si vous modulez.
Puis-je augmenter mon acompte si mes loyers montent ?
Oui. Dans « Gérer mes acomptes », vous pouvez modifier le montant à la hausse. Cette modulation n’est soumise à aucune condition d’écart, et elle évite un solde important à payer après la déclaration.
Que faire pour mes premiers loyers, sans acompte en place ?
L’administration calcule les acomptes à partir de la dernière situation qu’elle connaît. Pour un nouveau revenu, vous pouvez créer vous-même un acompte dans « Gérer mes acomptes », ce qui évite un solde en une fois après la déclaration.
Que se passe-t-il si mon prélèvement est rejeté ?
Vous recevez un avis de rejet qui explique la démarche de régularisation. Si vous avez changé de compte, saisissez les nouvelles coordonnées au plus tard le dernier jour du mois pour qu’elles s’appliquent le mois suivant.
Sources : service-public.gouv.fr, fiche F1991 « Revenus locatifs (location non meublée) », vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, fiche F3120 « Acomptes de prélèvement à la source », vérifiée le 1er janvier 2026, consultée le 31 octobre 2026 ; impots.gouv.fr, « Les acomptes de prélèvement à la source » (modifiée le 15 décembre 2025) et « Le versement trimestriel des acomptes », consultés le 31 octobre 2026 ; BOFiP, BOI-IR-PAS-20-10-20-30 (assiette de l’acompte, revenus fonciers), BOI-IR-PAS-20-30-20-10 (modulation, version du 15 mai 2020) et BOI-IR-PAS-40 (prélèvement à la source des contributions et prélèvements sociaux), consultés le 31 octobre 2026.
