Au 30 octobre 2026, chaque commune de France est classée en zone A bis, A, B1, B2 ou C, selon la tension entre l’offre et la demande de logements. Cette zone fixe vos droits : pour le prêt à taux zéro, le plafond de ressources d’une personne va de 49 000 € en zone A ou A bis à 28 500 € en zone C. Un simulateur officiel donne la zone d’une commune en quelques secondes.
Cet article explique ce que mesure le zonage, comment trouver la zone d’une commune, quels plafonds en découlent et quelles erreurs coûtent une aide à un acheteur.
Qu’est-ce que le zonage A bis, A, B1, B2, C ?
Le zonage ABC range chaque commune dans l’une de cinq zones, de la plus tendue à la moins tendue : A bis, A, B1, B2, C. Il est défini à l’article D. 304-1 du Code de la construction et de l’habitation. La zone A bis est incluse dans la zone A, et les zones B1 et B2 forment la zone B. Le classement repose sur les bassins de vie, la démographie, les prix de l’immobilier et les loyers.
Une zone « tendue » est une zone où la demande dépasse l’offre : les logements sont chers et rares. Selon service-public.gouv.fr, les zones A et A bis sont les plus tendues, avec les plafonds les plus élevés pour le prêt à taux zéro. Les zones B1, B2 et C sont moins tendues, avec des plafonds plus bas.
| Area | Niveau de tension | Prêt à taux zéro dans le neuf (offres depuis avril 2025) | Prêt à taux zéro dans l’ancien |
|---|---|---|---|
| A bis | La plus tendue | Yes | No |
| A | Très tendue | Yes | No |
| B1 | Tendue | Yes | No |
| B2 | Moins tendue | Yes | Oui, avec au moins 25 % de travaux |
| C | La moins tendue | Yes | Oui, avec au moins 25 % de travaux |
Avant avril 2025, le prêt à taux zéro dans le neuf n’était accessible qu’en zones A bis, A et B1. Pour les offres émises à partir d’avril 2025, il l’est dans toutes les zones. Si votre offre de prêt date d’avant cette limite, les règles anciennes s’appliquent à votre dossier.
À quoi sert le zonage ABC ?
Selon le ministère chargé du logement, la zone détermine l’éligibilité et les plafonds de ressources ou de loyers de plusieurs dispositifs :
- Rental property investment : Denormandie et Loc’Avantages.
- Accession à la propriété : prêt à taux zéro, prêt social location-accession, bail réel solidaire, TVA à taux réduit en zone ANRU et en quartier prioritaire.
- Logement locatif intermédiaire : l’éligibilité aux aides de l’État est restreinte aux zones les plus tendues.
- Logement social : plafonds de loyers des logements financés en prêt locatif social.
Pour le détail de ces aides, voir nos pages sur le prêt à taux zéro, THE communes éligibles à Denormandie and Loc'Avantages. Pour savoir ce que devient un investissement Pinel, lisez la fin du dispositif et les investissements encore concernés.
Comment connaître la zone d’une commune en 2026 ?
Deux outils officiels existent. Le simulateur « Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C » de service-public.gouv.fr donne la zone à partir du nom de la commune. Il indique aussi le type de projet finançable avec un prêt à taux zéro dans cette commune. Ses résultats valent pour les offres de prêt émises à partir du 30 septembre 2025. Le site du ministère publie la carte du zonage et la liste de toutes les communes.
Procédez dans cet ordre :
- Saisissez la commune du bien, pas celle où vous habitez ni celle de l’agence.
- Notez la zone et la date de consultation, et conservez une capture d’écran.
- Vérifiez que la date de votre offre de prêt est postérieure à la date d’effet du dernier arrêté.
- Comparez ensuite les plafonds de ressources de cette zone avec votre revenu et avec le coût de l’opération (voir plus bas).
Vérifiez toujours la date du document que vous consultez. Le zonage a été modifié six fois depuis 2019, par les arrêtés des 4 juillet 2019, 16 février 2022, 2 octobre 2023, 5 juillet 2024, 5 septembre 2025 et 23 juin 2026.
Qu’a changé la révision de septembre 2025 ?
L’arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé 468 communes : 10 en A bis, 64 en A, 247 en B1 et 147 en B2. Dix-neuf communes ont par ailleurs été déclassées vers une zone moins tendue. Les nouvelles dispositions s’appliquent aux offres de prêt émises à partir du 30 septembre 2025. L’arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel du 25 juin, ne modifie que le classement d’Alfortville, qui passe de la zone A à la zone A bis.
Conséquence pratique : une commune passée en zone plus tendue relève les plafonds de ressources de ses acheteurs. Une commune déclassée les abaisse. Le jour de l’offre de prêt décide, pas le jour de la visite.
Quels plafonds de revenus pour le prêt à taux zéro selon la zone ?
La zone est le premier critère du prêt à taux zéro. Le plafond de ressources dépend aussi du nombre de personnes qui vont habiter le logement. On retient le revenu fiscal de référence de l’année N-2, ou, s’il est plus élevé, un neuvième du coût total de l’opération. Voici les plafonds pour les offres émises depuis avril 2025 :
| Personnes dans le foyer | Zone A et A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | €49,000 | €34,500 | €31,500 | €28,500 |
| 2 | €73,500 | €51,750 | €47,250 | €42,750 |
| 3 | €88,200 | €62,100 | €56,700 | €51,300 |
| 4 | €102,900 | €72,450 | €66,150 | €59,850 |
| 5 | €117,600 | €82,800 | €75,600 | €68,400 |
| 6 | €132,300 | €93,150 | €85,050 | €76,950 |
| 7 | €147,000 | €103,500 | €94,500 | €85,500 |
| 8 and more | €161,700 | €113,850 | €103,950 | €94,050 |
Comment la zone joue-t-elle sur le montant du prêt à taux zéro ?
La zone intervient deux fois. Elle fixe le plafond de ressources, puis elle plafonne le coût de l’opération pris en compte. Plus la zone est tendue, plus ce coût retenu est élevé :
| Coût plafonné (TTC) | Zone A et A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | €150,000 | €135,000 | €110,000 | €100,000 |
| 2 personnes | €225,000 | €202,500 | €165,000 | €150,000 |
Le prêt à taux zéro est ensuite un pourcentage de ce coût plafonné. Ce pourcentage dépend de la tranche de revenus (quatre tranches, dont les seuils varient selon la zone) et du type de logement :
| Tranche de revenus | Logement en bâtiment collectif | Other cases |
|---|---|---|
| 1 | 50% | 30% |
| 2 | 40% | 20% |
| 3 | 40% | 20% |
| 4 | 20% | 10% |
Le prêt à taux zéro doit compléter un autre prêt immobilier et financer une résidence principale. Il ne peut pas dépasser ceux des autres prêts de plus de 2 ans pour les tranches 2 à 4, et de plus de 25 % pour la tranche 1. Il se rembourse sur 25 ans au maximum, avec un différé d’au moins 2 ans possible. Il n’y a qu’un seul prêt à taux zéro par opération immobilière.
La zone tendue est-elle la même chose que la zone A, B1, B2, C ?
Non, et la confusion est fréquente. La « zone tendue » de la taxe sur les logements vacants repose sur un autre périmètre, fixé par décret, dont la dernière révision date du 25 août 2023. C’est elle qui commande la taxe sur les logements vacants, le préavis réduit de trois à un mois pour une location nue et l’encadrement des loyers à la relocation. Notre page sur la taxe sur les logements vacants détaille ce second zonage.
Notre position : une zone tendue n’est pas un signal d’achat. Le zonage mesure un déséquilibre entre offre et demande, pas la rentabilité d’un bien. Il vous dit à quelles aides vous avez droit, pas si le prix demandé est raisonnable.
Cas concret 1 : un couple dont l’aide dépend de la commune choisie
Situation. Un couple lyonnais, deux personnes dans le foyer, déclare 60 000 € de revenu fiscal de référence. Il veut acheter sa résidence principale avec un prêt à taux zéro.
Issue. Lyon est classée en zone A, dont le plafond pour deux personnes est de 73 500 €. Mais le couple hésite à acheter dans une commune plus éloignée, classée en B1.
Strategy. Avant de visiter, il consulte la zone de chaque commune et compare les plafonds avec ses revenus.
Résultat chiffré. En zone A, 60 000 € est inférieur au plafond de 73 500 € : le couple reste éligible, avec 13 500 € de marge. En zone B1, le plafond est de 51 750 € : il le dépasse de 8 250 €. En B2 (47 250 €), le dépassement est de 12 750 €, et en zone C (42 750 €), de 17 250 €. À revenu identique, la commune choisie décide donc de l’éligibilité.
Cas concret 2 : quand le coût du bien fait sauter le plafond
Situation. Deux acheteurs visent un logement neuf pour leur résidence principale. Le premier est célibataire, avec 33 000 € de revenu fiscal de référence, et achète 330 000 €. Le second est en couple, avec 45 000 € de revenu fiscal de référence, et achète 400 000 €.
Issue. Le revenu retenu pour le plafond est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence et un neuvième du coût de l’opération. Pour le célibataire, 330 000 € ÷ 9 = 36 667 €, qui dépasse ses 33 000 €. Pour le couple, 400 000 € ÷ 9 = 44 444 €, qui reste sous ses 45 000 €.
Strategy. Chacun teste le revenu retenu face aux plafonds de chaque zone, avant de signer la promesse de vente.
Résultat chiffré. Le célibataire est retenu à 36 667 € : en zone A (49 000 €), il passe avec 12 333 € de marge. En B1 (34 500 €), il dépasse de 2 167 €, en B2 (31 500 €) de 5 167 € et en C (28 500 €) de 8 167 €. Son revenu réel de 33 000 € passerait pourtant le plafond de B1 (34 500 €) : c’est le prix du bien qui le fait sortir. Le couple est retenu à 45 000 € : il passe en A (marge de 28 500 €), en B1 (6 750 €) et en B2 (2 250 €), mais dépasse de 2 250 € le plafond de la zone C (42 750 €).
Quelles erreurs font perdre une aide liée à la zone ?
- Regarder la mauvaise commune. Seule compte la commune du logement acheté ou construit.
- Utiliser un document périmé. Un tableau de zonage d’avant le 30 septembre 2025 peut classer une commune dans une zone qui a changé.
- Oublier la règle du neuvième. Un bien cher relève le revenu retenu, même si votre revenu réel est modeste.
- Confondre zone ABC et zone tendue. Les deux périmètres n’ont ni le même but ni la même liste de communes.
- Croire le prêt à taux zéro réservé au neuf. En zone B2 ou C, l’ancien est éligible avec au moins 25 % de travaux dans le coût de l’opération.
- Ne pas garder de preuve. Une capture datée du simulateur règle tout litige avec la banque sur la zone retenue.
Que vérifier avant de signer ?
- La zone de la commune, à la date de l’offre de prêt.
- Le nombre de personnes qui vont occuper le logement.
- Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 et le coût total de l’opération divisé par neuf.
- La nature du bien : neuf, ancien avec travaux ou logement social.
- Les autres prêts du plan de financement, car le prêt à taux zéro est plafonné par rapport à eux.
Si votre projet comporte une garantie, lisez aussi notre page sur les garanties d’un prêt immobilier.
Questions fréquentes sur le zonage ABC
Comment savoir dans quelle zone se trouve ma commune ?
Utilisez le simulateur « Connaître la zone de sa commune » de service-public.gouv.fr. Saisissez le nom de la commune du bien : la zone s’affiche, avec le type de projet finançable par un prêt à taux zéro. Notez la date de la consultation.
Quelle est la zone la plus tendue ?
La zone A bis, qui regroupe Paris et plusieurs communes d’Île-de-France. Elle est incluse dans la zone A, la zone B1 venant ensuite par ordre décroissant de tension, puis la B2 et la C.
Le zonage change-t-il souvent ?
Il a été révisé par arrêté six fois depuis 2019, la dernière le 23 juin 2026. La révision de juin 2026 ne touche qu’une commune, celle de septembre 2025 en a reclassé 468. Vérifiez la zone à la date de votre offre de prêt.
Quelle est la différence entre zone B1 et B2 ?
Les deux forment la zone B. La zone B1 couvre certaines grandes agglomérations et des villes tendues de province ; la B2 couvre des communes à prix et loyers assez élevés. Les plafonds de ressources du prêt à taux zéro sont plus élevés en B1 (34 500 € pour une personne) qu’en B2 (31 500 €).
Une commune en zone C est-elle exclue des aides ?
Non. Le prêt à taux zéro existe en zone C avec des plafonds plus bas, et c’est l’une des deux zones où l’ancien est éligible avec travaux. Certains dispositifs d’investissement, comme le logement locatif intermédiaire, restent réservés aux zones les plus tendues.
Peut-on obtenir un prêt à taux zéro pour un logement ancien ?
Oui, mais seulement en zone B2 ou C, et si les travaux d’amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Dans les zones A bis, A et B1, l’ancien n’ouvre pas droit au prêt à taux zéro.
Que signifie le coût de l’opération divisé par neuf ?
Pour vérifier le plafond de ressources, on retient le plus élevé de deux montants : votre revenu fiscal de référence ou le coût total de l’opération divisé par neuf. Un achat cher peut donc vous faire sortir du plafond même avec un revenu modeste.
La zone change-t-elle si j’achète en cours de procédure ?
La zone qui compte est celle en vigueur à la date d’émission de l’offre de prêt. Un arrêté publié entre la promesse de vente et l’offre peut donc changer vos plafonds. Demandez à votre banque la zone qu’elle retient.
Sources : service-public.gouv.fr, fiche « Prêt à taux zéro (PTZ) » (F10871, page vérifiée le 15 septembre 2026) et simulateur « Connaître la zone de sa commune » (arrêté du 5 septembre 2025), consultés le 31 octobre 2026 ; ministère chargé du logement, page « Zonage ABC » et arrêtés de zonage (article D. 304-1 du Code de la construction et de l’habitation), consultés le 30 octobre 2026.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, vérifie avec vous la zone du bien et les aides qui en dépendent avant que vous ne signiez. Nous construisons le plan de financement avec nos partenaires bancaires et nous le rattachons à votre situation fiscale et patrimoniale. Prenez rendez-vous avec le cabinet.
