On sort d’une SCI de trois façons : vendre ses parts, se retirer (article 1869 du Code civil) ou dissoudre la société. Au 30 octobre 2026, la cession de parts d’une SCI à prépondérance immobilière supporte 5 % de droits d’enregistrement et, pour une SCI à l’impôt sur le revenu, la plus-value est taxée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention.
Quelles sont les façons de sortir d’une SCI ?
| Way | Qui décide | Effect |
|---|---|---|
| Cession de parts | Le vendeur, avec l’agrément de la société si les statuts l’exigent | La SCI continue, avec un nouvel associé ou plus de parts pour les autres |
| Retrait (art. 1869 C. civ.) | Les statuts, l’unanimité des autres associés ou le tribunal pour juste motif | L’associé est remboursé de la valeur de ses droits sociaux |
| Dissolution | Les associés, le terme des statuts, la fin de l’objet ou le tribunal | La SCI est liquidée, l’immeuble vendu ou partagé |
Comment céder ses parts de SCI ?
Les étapes, d’après la fiche de l’administration vérifiée le 9 juillet 2026 :
- Forme. La cession se constate par écrit. Depuis le 27 juin 2026, pour une SCI à prépondérance immobilière, l’acte doit être authentique (notaire) ou contresigné par un avocat, ou, dans certains cas, rédigé par un expert-comptable. Un simple acte signé entre les parties est nul.
- Prix. Le prix doit être déterminé ou déterminable au moment de la cession : somme fixe, méthode de calcul ou complément lié aux résultats. Un prix manifestement fictif ou dérisoire peut entraîner la nullité de la cession.
- Approval. Il est en principe requis pour une cession à un tiers, à un associé ou à un conjoint. La cession à un ascendant ou à un descendant en est dispensée en principe, mais les statuts peuvent l’exiger. La société dispose de trois mois à compter de la notification du projet ; ce délai est prolongeable une fois par décision de justice, pour six mois au plus. Sans réponse, l’agrément est réputé acquis. En cas de refus, les associés, un tiers ou la société doivent racheter les parts dans les trois mois.
- Registration. L’acte est déposé au service de la publicité foncière et de l’enregistrement dans le mois, en deux exemplaires. Par défaut, c’est l’acquéreur qui paie les droits, sauf clause contraire.
- Statement. La cession se déclare au guichet des formalités des entreprises dans le mois. Si un bénéficiaire effectif franchit le seuil de 25 % du capital ou des droits de vote, une déclaration modificative s’ajoute.
Les droits d’enregistrement sont de 5 % du prix pour les parts d’une SCI à prépondérance immobilière, sans abattement. Pour les autres sociétés, le taux est de 3 % après un abattement de 23 000 € rapporté au nombre de parts. Exemple de l’administration : 500 parts sur 1 000, cédées 100 000 €, donnent 5 000 € de droits à 5 %.
L’agrément se règle dans les statuts : voyez notre page sur la gérance, les statuts et la prise de décision.
Qui doit donner son agrément selon l’acquéreur ?
| Acquéreur | Approval |
|---|---|
| Un tiers | Requis ; les statuts fixent la majorité ou confient la décision aux gérants |
| Another partner | Requis en principe ; les statuts peuvent le rendre libre ou prévoir une procédure |
| The spouse | Requis en principe |
| Un ascendant ou un descendant | Non requis en principe, sauf clause contraire des statuts |
Sauf clause plus exigeante, l’agrément se vote à la majorité des parts. Exemple de l’administration : avec quatre associés à 25 %, il faut plus de 50 % du capital en faveur de la cession.
Comment fixer le prix des parts de SCI ?
Le prix n’est pas la valeur nominale des parts. On combine en pratique trois méthodes : la valeur des actifs nets de la société (l’immeuble, diminué des dettes), la comparaison avec des sociétés similaires et la rentabilité. Lorsque les associés ne s’accordent pas, un expert désigné d’un commun accord, ou par le président du tribunal à défaut, fixe la valeur selon l’article 1843-4 du Code civil. Sa valeur s’impose en principe aux parties. Entre proches, un prix trop bas peut être contrôlé par l’administration fiscale : mieux vaut s’appuyer sur une évaluation écrite de l’immeuble.
Quel impôt sur la plus-value en cédant ses parts de SCI ?
Pour une SCI non soumise à l’IS dont l’actif est principalement immobilier, la plus-value de cession de parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Taux : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr, fiches vérifiées le 15 avril et le 30 juin 2026). Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Les abattements pour durée de détention, par année de possession :
| Term | Income tax | Social charges |
|---|---|---|
| Up to 5 years old | 0% | 0% |
| grades 6 to 21 | 6 % per year | 1.65 % per year |
| 22nd year | 4% | 1.60% |
| 23rd to 30th year | Exemption | 9 % per year |
| Over 30 years old | Exemption | Exemption |
L’exonération de l’impôt sur le revenu est donc acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. La déclaration n° 2048-M se dépose en double exemplaire dans le mois de la cession ; l’impôt se paie à ce moment-là. Pour une SCI à l’IS, ou pour la vente de l’immeuble par la SCI elle-même, les règles diffèrent : voyez la plus-value de l’associé lors de la vente de l’immeuble.
Peut-on se retirer d’une SCI sans vendre ses parts ?
Oui, mais ce n’est pas un droit absolu. Selon l’article 1869 du Code civil, un associé peut se retirer totalement ou partiellement dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, avec l’autorisation unanime des autres associés. Le tribunal peut aussi l’autoriser pour juste motif. L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux ; à défaut d’accord, un expert la fixe selon l’article 1843-4. Lisez vos statuts avant de discuter : une clause de retrait évite des années de blocage.
Quand faut-il dissoudre la SCI ?
La dissolution intervient : à l’arrivée du terme fixé par les statuts (99 ans au maximum), à la réalisation de l’objet social, par décision des associés, ou par décision du tribunal pour justes motifs (article 1844-7, 5° du Code civil). La réunion de toutes les parts entre les mains d’une seule personne n’entraîne pas de dissolution automatique : elle dispose d’un an pour régulariser (article 1844-5).
La dissolution est obligatoirement suivie d’une liquidation. Les étapes, d’après la fiche de l’administration vérifiée le 24 octobre 2025 :
- L’assemblée constate la dissolution et nomme un liquidateur. Envers les tiers, la dissolution ne produit effet qu’après sa publicité au registre du commerce et des sociétés.
- Annonce légale de la décision dans le mois.
- Dépôt du dossier de modification au guichet des formalités dans le mois de la décision.
- Vente ou partage de l’immeuble, puis assemblée qui approuve les comptes de liquidation, donne quitus au liquidateur et clôt la liquidation.
- Annonce de clôture dans le mois.
- Demande de radiation dans le mois suivant la publication de la clôture.
Si l’immeuble est vendu, la plus-value se calcule comme dans notre page sur la vente d’un immeuble par une SCI à l’IR ; les déclarations de la SCI restent à faire jusqu’au bout : 2072-S ou 2072-C.
Quelle voie choisir pour sortir de la SCI ?
| Your goal | Voie adaptée | Ce qu’il faut regarder |
|---|---|---|
| Récupérer sa mise sans toucher à l’immeuble | Cession de parts à un associé ou à un tiers | Agrément, prix, 5 % de droits, plus-value |
| Quitter la SCI alors que personne n’achète | Withdrawal | Clause des statuts, ou accord unanime, ou juste motif devant le tribunal |
| Mettre fin au projet commun et vendre l’immeuble | Dissolution et liquidation | Décision des associés, liquidateur, plus-value de la vente, délais d’un mois à chaque étape |
Quelles sont les erreurs fréquentes en sortant d’une SCI ?
- Signer un acte sous seing privé. Pour une SCI à prépondérance immobilière, il est nul depuis le 27 juin 2026.
- Oublier l’agrément. Une cession faite sans respecter la procédure des statuts peut être contestée.
- Fixer un prix dérisoire entre proches. Il peut entraîner la nullité de la cession et un contrôle de l’administration.
- Ignorer le compte courant d’associé. Les sommes avancées à la SCI ne sont pas des parts : leur remboursement se prévoit à part, dans l’acte de cession ou à la liquidation.
- Manquer les délais d’un mois. Enregistrement de l’acte, déclaration au guichet, déclaration 2048-M : chacun se compte en mois à partir de l’acte.
- Vendre un an trop tôt. À 21 ans de détention, il reste une année d’abattement à gagner sur l’impôt sur le revenu : le calcul mérite d’être fait avant la signature.
Cas concret : un associé sort d’une SCI familiale après 14 ans
Situation. Une SCI à l’IR détient un appartement loué, valorisé 400 000 €. Deux sœurs en sont associées à 50 %. L’une, 52 ans, veut récupérer sa mise après 14 ans de détention. Prix d’acquisition de ses parts, frais compris : 120 000 €.
Issue. Elle ne veut pas forcer la vente de l’appartement ; sa sœur peut racheter ses parts à 200 000 €. Reste à chiffrer ce que cela coûte à chacune.
Strategy. Cession de la moitié des parts à sa sœur par acte authentique, après agrément de la société selon les statuts, avec dépôt à l’enregistrement dans le mois.
Result. Plus-value brute : 200 000 € − 120 000 € = 80 000 €. Après 14 ans, l’abattement est de 6 % × 9 années (de la 6e à la 14e) = 54 % pour l’impôt sur le revenu, et de 1,65 % × 9 = 14,85 % pour les prélèvements sociaux. Base imposable à l’IR : 36 800 € (sous le seuil de 50 000 €) ; base des prélèvements sociaux : 68 120 €. Impôt : 36 800 € × 19 % = 6 992 € ; prélèvements sociaux : 68 120 € × 17,2 % = 11 716,64 € ; total 18 708,64 €, soit un net de 181 291,36 € pour la vendeuse. Sa sœur règle 5 % × 200 000 € = 10 000 € de droits d’enregistrement par défaut, sauf clause contraire. À prix identique, attendre trois ans de plus ajouterait 18 points d’abattement sur l’impôt sur le revenu et 4,95 points sur les prélèvements sociaux : le total tomberait à 15 291,52 €, soit 3 417,12 € de moins. Cas fictif, donné à titre d’illustration.
Deuxième cas : une sortie après 25 ans de détention
Situation. Marc, 68 ans, détient depuis 25 ans des parts d’une SCI à l’IR qui possède un immeuble locatif. Il les a payées 150 000 € et un tiers les achète 260 000 €.
Issue. La plus-value brute est de 260 000 € − 150 000 € = 110 000 €. Marc craint de perdre un tiers de ce gain en impôts.
Strategy. Vérifier la durée de détention, puis appliquer les abattements du tableau avant toute négociation du prix.
Result. À 25 ans, l’impôt sur le revenu est exonéré (abattement de 100 %). L’abattement sur les prélèvements sociaux est de 1,65 % × 16 + 1,60 % + 9 % × 3 = 55 %. Base : 110 000 € × 45 % = 49 500 € ; prélèvements sociaux : 49 500 € × 17,2 % = 8 514 €. Net pour Marc : 260 000 € − 8 514 € = 251 486 €. L’acquéreur règle 5 % × 260 000 € = 13 000 € de droits par défaut. Si Marc avait vendu à 22 ans, avec le même prix, les prélèvements sociaux auraient atteint 13 622,40 € : trois années de patience ont rapporté 5 108,40 €. Cas fictif, donné à titre d’illustration.
Ce que fait Balmont Conseil
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Les questions fréquentes
Peut-on quitter une SCI quand on veut ?
Non. La cession demande l’agrément de la société si les statuts l’exigent ; le retrait suppose une clause statutaire, l’accord unanime des autres associés ou une décision du tribunal.
Combien coûte la cession de parts d’une SCI ?
Les droits d’enregistrement sont de 5 % du prix pour une SCI à prépondérance immobilière, payés par l’acquéreur sauf clause contraire. À cela s’ajoutent les frais d’acte et, pour le vendeur, l’impôt sur la plus-value.
Faut-il passer chez le notaire pour céder des parts de SCI ?
Depuis le 27 juin 2026, pour une SCI à prépondérance immobilière, l’acte doit être authentique, contresigné par un avocat ou, dans certains cas, rédigé par un expert-comptable. Un simple acte sous seing privé entre les parties est nul.
Après combien d’années la plus-value sur parts de SCI est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu de 19 %, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus avec un abattement de 9 % par an à partir de la 23e année.
Que devient la SCI si un seul associé détient toutes les parts ?
Elle n’est pas dissoute automatiquement. L’associé dispose d’un an pour régulariser (article 1844-5 du Code civil) ; passé ce délai, tout intéressé peut demander la dissolution au tribunal.
Combien de temps dure l’agrément d’une cession de parts ?
La société a trois mois à compter de la notification du projet de cession. Ce délai se prolonge une fois, par décision de justice, pour six mois au plus. Sans réponse dans le délai, l’agrément est réputé acquis.
Que se passe-t-il si les associés refusent la cession ?
Les associés, un tiers ou la société elle-même doivent racheter les parts dans les trois mois du refus, à un prix fixé d’accord ou par un expert. Si personne ne rachète, le vendeur peut conclure la cession initialement prévue.
Sources: « Cession de parts sociales d’une SCI » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F36016, vérifiée le 9 juillet 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Plus-value immobilière » (service-public.gouv.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Causes de dissolution d’une société » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F36190, vérifiée le 24 octobre 2025, consultée le 31 octobre 2026) ; « Je cède les parts que je possède dans une SCI imposée à l’impôt sur le revenu » (impots.gouv.fr, page modifiée le 6 juillet 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Coût de l’enregistrement » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; Code civil, articles 1843-4 et 1869 (consultés le 30 octobre 2026).
