En cas de divorce, les parts d’une SCI achetées pendant le mariage sous le régime de la communauté sont partagées en valeur : chaque époux a droit à la moitié, même si un seul est associé. Au 30 octobre 2026, les faire attribuer dans le partage coûte 1,10 % de droits, contre 5 % pour un rachat de parts.
La SCI est le montage le plus mal compris au moment d’un divorce. Beaucoup d’époux pensent que la maison, puisqu’elle est dans la société, reste hors partage. C’est faux. Voici ce qui se passe réellement, et comment choisir la sortie la moins chère.
Les parts de SCI sont-elles partagées en cas de divorce ?
Oui, dès qu’elles font partie du patrimoine commun. Tout dépend du régime matrimonial et de l’origine des fonds qui ont servi à acheter les parts.
| Situation | Sort des parts de SCI |
|---|---|
| Communauté, parts souscrites pendant le mariage avec des fonds communs | Communes : leur valeur est partagée par moitié |
| Communauté, apport d’un bien immobilier commun à la SCI | Parts communes ; l’apport exige l’accord des deux époux (article 1424 du Code civil) |
| Communauté, apport d’un bien propre | Parts propres de l’époux qui a apporté le bien |
| Séparation de biens, parts payées par un seul époux avec ses fonds | Propres à cet époux ; des créances entre époux restent possibles |
| Séparation de biens, parts détenues par les deux sans numérotation | Indivises : elles passent dans la liquidation-partage |
Un piège fréquent : déclarer dans les statuts que l’argent versé en numéraire est « propre » ne suffit pas. Si les fonds viennent d’un compte commun, les parts sont communes.
L’époux qui n’est pas associé peut-il le devenir ?
Oui, mais seulement pendant le mariage. L’article 1832-2 du Code civil reconnaît la qualité d’associé à l’époux qui fait l’apport ou l’acquisition. Son conjoint peut aussi être reconnu associé pour la moitié des parts, en notifiant à la société son intention de l’être. Ce droit ne joue que dans les sociétés dont les parts ne sont pas négociables, et seulement jusqu’à la dissolution de la communauté.
- Notification au moment de l’apport ou de l’achat : l’agrément des associés vaut pour les deux époux.
- Notification plus tard : les clauses d’agrément des statuts s’appliquent au conjoint, qui ne vote pas sur son propre agrément.
- La clause d’agrément doit viser expressément les conjoints et prévoir le cas où l’un revendique la qualité d’associé (cour d’appel de Paris, 18 février 2020).
Un époux qui ne s’est jamais manifesté n’a aucune voix aux assemblées, mais il garde la moitié de la valeur des parts communes. Valeur et qualité d’associé sont deux choses distinctes.
Comment calculer la valeur des parts à partager ?
Pas à partir du bilan comptable. Pour une SCI qui détient un logement, la méthode courante est l’actif net réévalué : on estime l’immeuble à sa valeur de marché (souvent la moyenne de deux ou trois estimations), puis on retire le capital restant dû de l’emprunt, les dettes et les comptes courants d’associés.
Exemple du Conseil national des barreaux : une SCI aux capitaux propres comptables négatifs de 26 500 € vaut 188 500 € une fois sa maison de 600 000 € réévaluée.
Que devient le compte courant d’associé ?
Le compte courant est une dette de la SCI envers l’associé qui lui a avancé de l’argent. Il ne suit pas les parts : un époux qui cède ses parts doit demander le remboursement de son compte courant ou le céder expressément. Financé par des fonds communs, il entre dans la liquidation avec les parts.
Quelles sont les sorties possibles ?
- Le rachat des parts de l’ex-conjoint. C’est une vente : évaluation préalable, acte écrit, opposabilité à la société (signification, acceptation ou transfert sur le registre) et mise à jour des statuts.
- L’attribution des parts dans le partage. Le notaire met les parts dans le lot d’un époux ; l’autre reçoit d’autres biens ou une soulte.
- La vente de l’immeuble par la SCI. Le prix rembourse d’abord les comptes courants, puis le solde est réparti selon les parts.
- Le retrait par attribution d’actif. L’ex-conjoint sort en recevant un bien de la SCI, ce qui équivaut juridiquement à une réduction de capital.
Combien coûte chaque sortie en droits et en impôts ?
| Exit | Rights | Capital gain |
|---|---|---|
| Rachat des parts d’une SCI à prépondérance immobilière | 5 % du prix (article 726, I-2° du CGI), à déclarer dans le mois | Régime des plus-values immobilières des particuliers si la SCI est à l’IR |
| Attribution des parts dans le partage | 1,10 % de l’actif net partagé (article 746 du CGI) | Aucune plus-value sur un partage |
Le droit de partage porte sur toute la masse partagée, pas seulement sur les parts : le calcul se fait sur l’ensemble du dossier.
Comment se déroule la liquidation quand le divorce touche une SCI
Le partage des parts suit celui des autres biens communs. La liquidation désigne l’ensemble des opérations qui chiffrent le patrimoine des époux, dettes comprises, pour fixer la valeur de ce qui revient à chacun. Les biens communs se partagent par moitié, en valeur. Si les deux lots n’ont pas la même valeur, celui qui reçoit le plus verse une soulte à l’autre.
- Recensez. Parts, apports, comptes courants d’associés, emprunt de la SCI, et origine des fonds de chaque apport.
- Qualifiez. Les biens propres sont ceux d’avant le mariage et ceux reçus par donation ou succession. Ce qui a été acquis pendant le mariage est commun, salaires compris.
- Évaluez. Valeur de marché de l’immeuble, moins l’emprunt et les comptes courants.
- Composez les lots. Les parts vont à un époux ; l’autre reçoit de l’épargne, d’autres biens ou une soulte.
- Signez et mettez la SCI à jour. Acte de cession ou de liquidation-partage, puis mise à jour des statuts et du registre des associés.
Quelles erreurs éviter dans la SCI au moment du divorce
- Raisonner sur l’immeuble au lieu des parts. L’époux non associé n’a pas de droit sur les murs de la SCI : sa créance porte sur la valeur de la moitié des parts.
- Oublier le compte courant. Il ne suit pas les parts. L’époux qui cède ses parts doit demander le remboursement de son compte courant ou le céder expressément.
- Notifier trop tard. Le conjoint qui veut être reconnu associé doit le notifier avant la dissolution de la communauté.
- Chiffrer les droits sur les seules parts. Le droit de partage de 1,10 % porte sur toute la masse partagée. Comparez les scénarios sur l’ensemble du dossier.
- Se fier à une seule estimation. Un écart de 80 000 € sur l’immeuble déplace de 40 000 € le prix de la moitié des parts. Demandez deux ou trois estimations.
- Ne pas relire le contrat de mariage. En communauté universelle, tous les biens sont communs quelle que soit leur date d’acquisition, et le contrat peut contenir des clauses spécifiques.
- Oublier les dettes. Chaque époux rembourse ses dettes personnelles. Les dettes souscrites à deux et celles d’un bien indivis se remboursent par moitié.
Si l’un des époux vit à l’étranger, notre page sur le divorce international pose le cadre à vérifier avant tout partage.
Cas concret : une SCI familiale à Lyon
Situation. Marc et Claire, mariés sous la communauté légale, possèdent une SCI à l’IR. Elle détient leur résidence secondaire, estimée 540 000 €. Il reste 180 000 € d’emprunt, et 30 000 € de comptes courants d’associés ont été avancés avec des fonds communs. Ils ont aussi 150 000 € d’épargne commune.
Issue. Marc veut garder la SCI. La valeur des parts est de 540 000 − 180 000 − 30 000 = 330 000 €. Claire a droit à 165 000 € sur les parts et 15 000 € sur le compte courant.
Strategy. Deux scénarios. Dans le premier, Claire, reconnue associée pour moitié, vend ses parts à Marc. Dans le second, le notaire attribue toutes les parts à Marc dans l’acte de liquidation-partage, et Claire reçoit l’épargne plus une soulte.
Result. Le rachat coûte 5 % × 165 000 = 8 250 € de droits sur les parts. Le partage coûte 1,10 % × 330 000 = 3 630 € sur la même valeur : Marc économise 4 620 €, et aucune plus-value n’est à déclarer. La masse partagée est de 510 000 € ; Claire reçoit 255 000 €, soit 150 000 € d’épargne et 105 000 € de soulte à la charge de Marc.
Deuxième cas chiffré : l’écart entre deux estimations
Situation. Julie et Antoine, mariés sous la communauté légale, détiennent une SCI à l’IR qui possède un appartement à Lyon. Deux agences l’estiment 560 000 € et 640 000 €. L’emprunt restant dû est de 250 000 € et 40 000 € de comptes courants ont été avancés avec des fonds communs.
Issue. Julie veut sortir, Antoine veut garder la SCI. Chacun défend l’estimation qui l’arrange, et l’écart se répercute sur les droits à payer.
Strategy. Ils retiennent la moyenne des deux estimations, 600 000 €, et comparent le rachat des parts et l’attribution dans le partage.
| Estimation de l’immeuble | Share value | Moitié de Julie | Rachat à 5 % | Partage à 1,10 % |
|---|---|---|---|---|
| €560,000 | €270,000 | €135,000 | €6,750 | €2,970 |
| 600 000 € (moyenne) | €310,000 | €155,000 | €7,750 | €3,410 |
| €640,000 | €350,000 | €175,000 | €8,750 | €3,850 |
Result. Valeur des parts à la moyenne : 600 000 € – 250 000 € – 40 000 € = 310 000 €. Julie a droit à 155 000 € sur les parts et à 20 000 € sur le compte courant. Le partage coûte 3 410 €, contre 7 750 € pour le rachat : 4 340 € d’écart. Entre les deux estimations extrêmes, la valeur de la part de Julie varie de 40 000 € et les droits de rachat de 2 000 €. Les droits du partage sont ici calculés sur les seules parts.
Et si le logement de la famille est dans la SCI ?
Les époux ne peuvent pas disposer seuls des droits qui assurent le logement de la famille (article 215, alinéa 3 du Code civil). Le juge ne peut attribuer la jouissance du logement à un époux que s’il existe un titre d’occupation consenti par la société (statuts, bail, décision des associés). À défaut, sa décision est inopposable à la SCI (Cour de cassation, 1re chambre civile, 6 mars 2019). Le juge ne peut pas non plus mettre à la charge d’un époux les dettes de la SCI.
À prévoir dès la création : un droit d’occupation écrit dans les statuts, une clause d’agrément qui vise les conjoints et un pacte d’associés qui fixe la méthode d’évaluation des parts.
Ce que fait Balmont Conseil
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To learn more: SCI à l’IR ou à l’IS, fonctionnement et statuts d’une SCI, plus-value de l’associé d’une SCI à l’IR.
FAQ
Mon conjoint peut-il m’obliger à vendre l’immeuble de la SCI ?
Il ne peut pas décider seul. S’il n’est pas associé, il est créancier de la valeur de la moitié des parts, pas des biens de la société. Le partage peut se faire en valeur, sans vendre l’immeuble, avec une soulte.
Mon ex-conjoint est-il associé de la SCI après le divorce ?
Seulement s’il a notifié à la société son intention de l’être avant la dissolution de la communauté et si les statuts le permettent. Sinon il garde un droit sur la valeur des parts, mais pas la qualité d’associé.
Les parts reçues par donation ou succession sont-elles partagées ?
En communauté, elles restent propres à l’époux qui les a reçues et ne sont pas partagées.
Quel taux de droits pour le rachat des parts de l’ex ?
5 % du prix pour une société non cotée à prépondérance immobilière, en droits d’enregistrement (article 726 du CGI), à déclarer dans le mois suivant l’acte. Le partage, lui, est taxé à 1,10 %.
La SCI à l’IS change-t-elle la réponse ?
Oui sur l’impôt : une sortie par attribution d’actif ou par vente a les mêmes effets fiscaux qu’une cession, et la plus-value suit le régime professionnel. La règle de partage des parts communes reste la même.
Les parts de SCI sont-elles toujours partagées par moitié
Les biens communs se partagent par moitié, en valeur. Si les lots n’ont pas la même valeur, l’époux qui reçoit le plus verse une soulte à l’autre. Les parts propres, elles, ne sont pas partagées.
Comment évalue-t-on les parts d’une SCI en cas de divorce
On estime l’immeuble à sa valeur de marché, souvent par la moyenne de deux ou trois estimations. On retire ensuite l’emprunt, les dettes et les comptes courants d’associés. Le solde est la valeur des parts à partager.
La communauté universelle change-t-elle le partage des parts
Oui. Tous les biens des époux sont communs, quelle que soit leur date d’acquisition. Les ex-époux doivent relire leur contrat de mariage, qui peut contenir des clauses spécifiques.
Sources: article 1832-2 du Code civil (legifrance.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026) ; article 726 du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr, version en vigueur, consultée le 31 octobre 2026) ; article 746 du CGI (legifrance.gouv.fr, en vigueur au 29 octobre 2026, consulté le 31 octobre 2026) ; « Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? » (service-public.gouv.fr, fiche F36328, consultée le 31 octobre 2026) ; « La SCI à l’épreuve du divorce » (Conseil national des barreaux, Odyssée du Barreau de famille, 25-26 janvier 2024, consulté le 31 octobre 2026) ; BOI-ENR-PTG-10-20 (bofip.impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026).
