Acheter ou louer sa résidence principale : le calcul

Au 30 octobre 2026, acheter sa résidence principale ne bat la location qu’à partir d’un point d’équilibre qui dépend du prix du bien. Dans notre calcul (bien à 300 000 €, loyer de 1 100 €, crédit à 3,30 %), il faut 10 ans si le prix gagne 1 % par an, 23 ans s’il stagne.

« Payer un loyer, c’est jeter son argent » ne tient pas : les intérêts, la taxe foncière, l’entretien et les frais d’achat sont perdus eux aussi. La bonne comparaison est celle du patrimoine que vous détenez au bout de N années dans chaque cas. C’est ce que fait cet article, hypothèses à l’appui.

Acheter ou louer sa résidence principale : que compare-t-on vraiment ?

Deux ménages identiques disposent de 60 000 € et ont le même logement. Le premier achète. Le second loue et place les 60 000 €, puis, chaque mois, la différence entre ce que coûte l’achat et son loyer. Au bout de N années, on compare ce que chacun possède : valeur du bien moins dette restante pour le premier, capital placé pour le second.

Nous prenons position : l’achat est un choix de durée, pas de rentabilité immédiate. Avant dix ans de présence, louer l’emporte presque toujours, sauf si les prix montent d’au moins 2 % par an.

Quels sont les vrais coûts d’un achat ?

• Les frais d’acquisition. Environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, soit 22 500 € pour un bien à 300 000 € avec 7,5 %. Ils ne se récupèrent pas à la revente. Le détail figure dans notre fiche sur les notary fees.
• Les intérêts du crédit. Sur 20 ans à 3,30 %, ils s’élèvent à 96 433 € pour un emprunt de 262 500 €.
• La taxe foncière et les charges. Nous retenons 1 500 € de taxe foncière et 1 % du prix par an (3 000 €) pour l’entretien et les charges de copropriété non récupérables.
• Le coût d’opportunité de l’apport. 60 000 € immobilisés dans le bien ne rapportent plus rien ailleurs.

En face, un avantage fiscal net : la plus-value réalisée à la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt (impots.gouv.fr). Notre calcul le prend en compte : la valeur du bien est comptée sans impôt à la revente.

Quelles hypothèses retenir pour le calcul ?

Ces chiffres sont des hypothèses de travail, pas des prévisions : remplacez-les par ceux de votre projet. Le calcul ne retient ni les frais de revente ni l’assurance emprunteur.

Au bout de combien d’années acheter devient-il gagnant ?

Voici le nombre d’années au bout desquelles le propriétaire possède plus que le locataire, selon l’évolution du prix et le rendement du capital placé.

Deux enseignements. D’abord, l’évolution du prix pèse plus que le taux du crédit. Ensuite, plus le capital du locataire rapporte, plus l’achat tarde à gagner : un locataire discipliné qui place la différence mensuelle change le résultat.

Quel revenu faut-il pour acheter ?

Les banques appliquent les critères du Haut Conseil de stabilité financière : taux d’effort maximal de 35 % des revenus et durée de 25 ans, avec une marge de flexibilité de 20 % de leur production, critères confirmés par le rapport d’information de l’Assemblée nationale enregistré le 24 juin 2026. Avec une mensualité de 1 495,56 €, il faut 4 273 € de revenus mensuels pour rester sous les 35 %, si c’est votre seule dette. Voir aussi notre fiche sur le TAEG et le taux d’usure.

Dans quels cas vaut-il mieux louer ?

• Vous pensez changer de ville ou de pays avant 8 à 10 ans. Si vous partez à l’étranger avec un crédit en cours, lisez d’abord que faire d’un crédit immobilier en quittant la France.
• Votre apport est votre seule épargne : l’immobiliser vous prive de toute marge de sécurité.
• Un changement de situation est probable dans les années qui viennent (naissance, séparation, mutation).

Cas concret : Camille et Julien, 34 et 36 ans, à Lyon

• Situation : Camille et Julien, 34 et 36 ans, louent 1 100 € par mois à Lyon. Ils disposent de 60 000 € d’épargne et visent un appartement à 300 000 €.
• Problème : l’achat leur coûterait 1 870,56 € par mois (1 495,56 € de crédit plus 375 € de taxe foncière et d’entretien), soit 770,56 € de plus que leur loyer, et ils ignorent à partir de quand cela paie.
• Strategy : ils comparent leur patrimoine net à 10 et 15 ans dans les deux cas, avec un prix stable puis en hausse de 1 % par an, et 3 % de rendement sur le capital placé en cas de location.
• Result : avec un prix en hausse de 1 % par an, le propriétaire possède 178 704 € à 10 ans contre 178 442 € pour le locataire : c’est l’égalité. À 15 ans, l’écart est de 22 433 € en faveur de l’achat. Avec un prix stable, le locataire reste devant : 31 125 € de plus à 10 ans et 25 858 € à 15 ans. Ils décident d’acheter, parce qu’ils comptent rester au moins 15 ans, et de négocier le prix pour réduire le risque de baisse.

Que se passe-t-il entre l’offre d’achat et la signature chez le notaire ?

Acheter suit un calendrier précis. Chaque étape a un délai, et le connaître vous évite de le subir.

• La promesse de vente (logement ancien). Après sa signature, l’acquéreur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie l’acte. L’indemnité d’immobilisation versée au notaire est le plus souvent comprise entre 5 % et 10 % du prix.
• La condition suspensive de prêt. Si votre achat dépend d’un crédit et que la banque le refuse, la vente ne se fait pas et vous ne devez rien au vendeur. Le délai laissé pour obtenir le prêt est d’au moins un mois, et les sommes déjà versées vous sont rendues sans retenue ni indemnité.
• L’offre de prêt. Vous ne pouvez l’accepter qu’après 10 jours calendaires de réflexion, comptés à partir du lendemain de sa réception. Elle reste valable 30 jours calendaires au minimum, et aucun fonds n’est versé avant la fin du délai. Voir notre fiche sur l’offre de prêt, la FISE et le délai de 10 jours.
• L’acte authentique. Signé chez le notaire, il transfère la propriété. Les fonds du prêt sont en général débloqués le jour de la signature.

Le prêt à taux zéro change-t-il le calcul ?

Oui, si vous y avez droit. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts ni frais de dossier, qui complète un autre prêt et finance une résidence principale. Il concerne le logement neuf, ou le logement ancien situé en zone B2 ou C avec des travaux d’au moins 25 % du coût total. Il dépend de plafonds de ressources selon la zone et la composition du foyer. Chaque euro emprunté à 0 % réduit les intérêts de notre calcul et rapproche le point d’équilibre. Vérifiez votre éligibilité sur le simulateur officiel avant de bâtir votre plan.

Où le locataire place-t-il son argent, et qu’est-ce que cela change ?

Notre tableau suppose un capital placé à 3 % par an. Un locataire qui le laisse sur un Livret A touche 1,7 % depuis le 1er août 2026, dans la limite d’un plafond de dépôt de 22 950 €. L’achat gagne alors plus tôt :

À prix stable, le point d’équilibre passe de 23 à 14 ans quand l’épargne rapporte 1,7 % au lieu de 3 %. Le rendement que vous attendez de votre épargne déplace donc le résultat de 9 ans : fixez-le avant de comparer.

Deuxième cas concret : Inès, 29 ans, un deux-pièces à 180 000 €

• Situation : Inès, 29 ans, salariée à Lyon, loue un deux-pièces 700 € par mois. Elle dispose de 25 000 € d’épargne et vise un bien de 180 000 € dans l’ancien.
• Problème : avec 13 500 € de frais d’acquisition (7,5 %), elle emprunte 168 500 € sur 20 ans à 3,30 %, soit 960 € par mois. Avec 900 € de taxe foncière et 1 800 € d’entretien par an (hypothèses), l’achat lui coûte 1 185 € par mois, 485 € de plus que son loyer. Il lui faut 2 743 € de revenus mensuels pour rester sous 35 % d’endettement.
• Strategy : elle compare son patrimoine dans les deux cas, en plaçant son épargne et la différence mensuelle à 3 %, avec un loyer révisé de 1,5 % par an.
• Result : avec un prix en hausse de 1 % par an, l’achat passe devant au bout de 8 ans : 5 805 € d’avance à 10 ans, 23 028 € à 15 ans. Avec un prix stable, la location reste devant, de 13 027 € à 10 ans et de 5 946 € à 15 ans, et l’équilibre n’arrive qu’à 18 ans. Inès achète, parce qu’elle compte rester plus de 15 ans dans son quartier.

Quelles erreurs faussent la comparaison entre acheter et louer ?

• Comparer la mensualité au loyer. La mensualité n’est qu’une partie du coût : ajoutez la taxe foncière, l’entretien et les charges non récupérables, soit 4 500 € par an dans notre premier exemple.
• Oublier le capital du locataire. L’apport placé et la différence mensuelle sont du patrimoine. Ne pas les compter donne toujours raison à l’achat.
• Ignorer les frais de revente. Notre calcul n’en retient aucun. Dans la réalité, ils reculent le point d’équilibre.
• Supposer que le prix monte forcément. À prix stable, il faut 23 ans dans notre premier exemple. Testez une hausse nulle avant de signer.
• Emprunter au maximum. Une mensualité au plafond de 35 % ne laisse aucune marge si vos revenus baissent.
• Immobiliser toute son épargne. Gardez une réserve de sécurité hors du bien.

Ce que fait Balmont Conseil

Nous refaisons ce calcul avec vos chiffres : apport, revenus, durée de présence, projets d’expatriation, et alternatives de placement pour le capital que vous n’immobilisez pas. Nous préparons ensuite le dossier avec nos partenaires bancaires si l’achat est la bonne option. Cabinet à Lyon depuis bientôt 14 ans, nous recevons aussi nos clients à distance. Book an appointment pour chiffrer votre projet.

FAQ

Vaut-il mieux acheter ou louer en 2026 ?

Cela dépend de la durée de présence et de l’évolution du prix. Dans notre calcul, l’achat devient gagnant après 10 ans si le prix gagne 1 % par an, après 23 ans s’il est stable, et au-delà de 30 ans s’il baisse de 1 % par an (capital placé à 3 %).

À partir de combien d’années acheter est-il rentable ?

Le point d’équilibre va de 5 ans (prix en hausse de 2 % par an) à plus de 30 ans (prix en baisse, capital placé à 3 % ou plus). Retenez 8 à 10 ans comme ordre de grandeur minimal avant d’acheter.

Quels frais faut-il prévoir à l’achat d’un logement ancien ?

Environ 7 à 8 % du prix en frais d’acquisition, dits frais de notaire, composés de droits de mutation, d’émoluments du notaire et de débours. Sur 300 000 €, comptez 22 500 € avec 7,5 %.

La plus-value est-elle imposée à la vente de la résidence principale ?

Non. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée, à condition que le bien soit votre résidence habituelle et effective au jour de la cession.

Quel taux d’endettement les banques acceptent-elles ?

35 % des revenus au maximum selon les critères du HCSF, avec une flexibilité de 20 % de la production de crédits des banques. Une mensualité de 1 495,56 € suppose donc 4 273 € de revenus mensuels.

Quel est le délai de rétractation après la promesse de vente ?

10 jours calendaires pour l’acquéreur d’un logement, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte. Il notifie sa renonciation au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Peut-on renoncer à l’achat si la banque refuse le prêt ?

Oui, lorsque l’avant-contrat comporte une condition suspensive de prêt. La vente ne se fait pas, vous ne devez rien au vendeur et les sommes déjà versées vous sont rendues sans retenue. Le délai pour obtenir le prêt est d’au moins un mois.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Le prêteur peut l’exiger pour accorder un crédit immobilier. Elle couvre au minimum le décès et l’invalidité. Vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque, et en changer à tout moment après la signature.

Sources: « Panorama des prêts à l’habitat des ménages, juillet 2026 » (banque-france.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; rapport d’information n° 2983 de l’Assemblée nationale sur le taux d’effort fixé par le HCSF, enregistré le 24 juin 2026 (assemblee-nationale.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Plus-values exonérées » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Coût de l’achat d’un bien : frais d’acquisition dits frais de notaire » (notaires.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; décisions D-HCSF-2021-7 et D-HCSF-2023-6 ; « Promesse de vente » (F2965, service-public.gouv.fr, vérifiée le 10 avril 2026), « Condition suspensive d’obtention de prêt » (F1673, vérifiée le 27 août 2025), « Je veux obtenir un crédit immobilier » (F16123, vérifiée le 5 avril 2024), « Prêt à taux zéro » (F10871, vérifiée le 15 septembre 2026), « Livret A » (F2365, vérifiée le 1er août 2026) et « Assurance emprunteur » (F1671, vérifiée le 20 mai 2025), service-public.gouv.fr, consultés le 31 octobre 2026