Créer une SCI coûte au minimum 308,91 € de démarches officielles au 31 octobre 2026 : 229,20 € TTC d’annonce légale, 60,38 € d’immatriculation et 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs. Des statuts rédigés par un professionnel ajoutent 1 000 à 2 500 €. Le capital peut être de 1 €.
Quels sont les frais obligatoires pour créer une SCI ?
Trois frais sont incompressibles : la publication de l’annonce légale de constitution, l’immatriculation de la société et la déclaration des bénéficiaires effectifs. Les deux derniers montants viennent de la fiche officielle sur le coût des formalités de création d’une société civile (SCI, SCP, SCM), vérifiée le 18 mars 2026. Le forfait de l’annonce légale est fixé par arrêté.
| Item | Amount | Source |
|---|---|---|
| Annonce légale de constitution d’une SCI | 191 € HT, soit 229,20 € TTC | Arrêté du 19 novembre 2025, en vigueur au 1er janvier 2026 |
| Immatriculation d’une société civile | €60.38 | Entreprendre.service-public.gouv.fr |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | €19.33 | Entreprendre.service-public.gouv.fr |
| Total des frais obligatoires | €308.91 | Calcul Balmont Conseil |
Le forfait de 191 € HT vaut pour les départements des annexes I à VI de l’arrêté ; il est de 223 € HT dans ceux de l’annexe VII. Le montant de l’annonce légale ne dépend donc pas de la longueur de vos statuts pour une SCI, contrairement à une annonce facturée au caractère. Dans un département de l’annexe VII, le total obligatoire monte à 347,31 € (267,60 € TTC d’annonce, 60,38 € et 19,33 €). La fiche officielle sur les formalités précise que le tarif de l’annonce varie selon la forme juridique et le département de publication, et renvoie vers un simulateur de tarifs sur service-public.gouv.fr : vérifiez-y le montant de votre département avant de commander la publication.
Comment se déroule la création d’une SCI, étape par étape ?
- Rédaction et signature des statuts. La société naît de la signature des statuts, qui précède les formalités d’immatriculation.
- Legal notice. Elle doit être publiée après la signature des statuts et avant la demande d’immatriculation, dans un journal d’annonces légales ou un service de presse en ligne habilité dans le département du siège social. Le support remet une attestation de parution, nécessaire pour l’immatriculation.
- Dépôt du dossier au guichet unique des formalités des entreprises, avec les statuts, l’attestation de parution, la déclaration des bénéficiaires effectifs et le règlement des 60,38 € d’immatriculation.
- Option éventuelle pour l’impôt sur les sociétés, à notifier au service des impôts des entreprises (voir plus bas).
- Compte bancaire et premier achat. Une fois la société immatriculée, elle peut recevoir les apports des associés et le financement, puis acheter le bien.
Que doivent contenir les statuts d’une SCI ?
La fiche officielle sur la rédaction des statuts liste les mentions communes à toutes les sociétés : dénomination, forme juridique, adresse du siège, apport de chaque associé (en numéraire, en nature ou en industrie), montant du capital, objet social, durée, règles de décision, pouvoirs des gérants et répartition des parts. La durée ne peut pas dépasser 99 ans. Si un notaire a rédigé les statuts, son nom et son adresse y figurent aussi. Des règles propres à chaque forme s’ajoutent pour la SCI.
Combien coûte une SCI familiale avec un notaire ou un avocat ?
La loi n’impose pas de faire rédiger les statuts par un professionnel, sauf dans un cas : si un immeuble est apporté au capital, les statuts doivent être rédigés par un notaire. Le prix dépend alors de la valeur du bien apporté. Pour tous les autres cas, la fiche officielle de création d’entreprise donne une fourchette de 1 000 à 2 500 € pour l’aide d’un avocat ou d’un notaire à la rédaction des statuts.
Pour une SCI familiale, cette dépense se justifie quand la situation sort du modèle standard : enfants mineurs associés, démembrement des parts, clauses d’agrément ou de gérance particulières, apport d’un bien déjà détenu en indivision. Si deux conjoints achètent un bien locatif ensemble, des statuts standards peuvent suffire. Notre page sur les statuts, la gérance et la prise de décision en SCI liste les clauses à vérifier avant de signer.
Récapitulatif : le coût selon votre situation
| Situation | Coût de création |
|---|---|
| Capital en numéraire, statuts rédigés par vous (annexes I à VI) | €308.91 |
| Même cas dans un département de l’annexe VII | €347.31 |
| Capital en numéraire, statuts relus ou rédigés par un professionnel | 1 308,91 € à 2 808,91 € |
| Apport d’un immeuble, SCI à l’IR | 308,91 € + notaire obligatoire pour les statuts ; enregistrement gratuit |
| Apport d’un immeuble, SCI à l’IS | 308,91 € + notaire ; enregistrement à 5 % de l’apport, sauf exception |
Faut-il enregistrer les statuts et payer des droits d’enregistrement ?
Pas dans la plupart des cas. Depuis le 1er juillet 2015, les statuts d’une société n’ont plus à être enregistrés sauf situation particulière prévue par l’article 635 du CGI. Les statuts doivent l’être, dans le délai d’un mois, s’ils transfèrent la propriété ou l’usufruit d’un immeuble, s’ils comportent une cession de droits sociaux ou s’ils sont établis par un notaire.
Pour un apport d’immeuble, la fiche officielle sur la SCI précise le coût fiscal : l’enregistrement est gratuit pour un apport pur et simple lorsque la SCI est à l’impôt sur le revenu. Il est de 5 % du montant de l’apport si la SCI est à l’impôt sur les sociétés, sauf exception : immeuble affecté à l’activité professionnelle et conservation des parts reçues pendant au moins 3 ans par celui qui apporte. Le choix entre IR et IS pèse donc dès la création : voyez notre page SCI à l’IR ou à l’IS.
Y a-t-il un capital minimum, et combien d’associés faut-il ?
- Associés : au moins deux, personnes physiques ou morales. Deux époux peuvent créer une SCI, quel que soit leur régime matrimonial.
- Capital : au minimum 1 €, le montant étant fixé librement par les associés.
- Apports : en numéraire ou en nature, comme un bien immobilier. Les apports en numéraire peuvent être libérés sans limite de délai, selon les statuts.
- Régime fiscal : impôt sur le revenu par défaut ; option pour l’IS à notifier au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné, révocable jusqu’à la 5e année suivant celle de l’option.
Quels coûts s’ajoutent après la création d’une SCI ?
La SCI n’est qu’une enveloppe : l’achat du bien se paie à part. Si la SCI achète un logement, les frais de notaire et droits de mutation s’ajoutent comme pour tout achat, expliqués dans notre page sur les frais de notaire dans l’ancien et le neuf. Chaque année, la SCI à l’IR dépose aussi sa déclaration de résultats : voir la déclaration 2072-S ou 2072-C. Une SCI à l’IS suit les règles comptables des sociétés, avec un coût de comptabilité à prévoir.
Cas concret : un couple lyonnais crée une SCI pour un T3 locatif
Situation. Mathieu et Claire, 48 et 46 ans, achètent un T3 locatif de 250 000 € à Lyon, financé par apport personnel et emprunt, et veulent le détenir via une SCI à l’IR avec leurs deux enfants adultes.
Issue. Les devis qu’ils reçoivent vont de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros, et ils ne savent pas ce qui est obligatoire.
Strategy. Aucun immeuble n’est apporté : le capital est en numéraire, donc pas de passage obligatoire chez le notaire pour les statuts. Ils font relire les statuts et les clauses de gérance par un professionnel, puis publient l’annonce légale et déposent le dossier au guichet unique des formalités.
Result. Les frais obligatoires s’élèvent à 308,91 €, soit 0,12 % du prix du bien. Avec un professionnel pour les statuts, le total se situe entre 1 308,91 € et 2 808,91 €, soit de 0,52 % à 1,12 % du prix. Le poste qui pèse vraiment n’est pas la création mais les frais de notaire de l’achat.
Deuxième cas : apporter un appartement déjà détenu à une SCI
Situation. Nathalie, 58 ans, détient un appartement locatif de 300 000 € à Villeurbanne. Elle veut l’apporter à une SCI avec son mari pour préparer la transmission à leurs deux enfants.
Issue. Un immeuble est apporté au capital : les statuts doivent être rédigés par un notaire, et l’enregistrement dépend du régime fiscal de la société.
Strategy. Avant de signer, le couple compare l’IR et l’IS. En SCI à l’IR, l’apport pur et simple est enregistré gratuitement. En SCI à l’IS, il supporte 5 % du montant de l’apport, sauf exception.
Result. À l’IR, il n’y a pas de droit d’enregistrement : le coût officiel est de 308,91 € de formalités, plus la rémunération du notaire. À l’IS, 5 % de 300 000 € représentent 15 000 € de droits en plus, soit 15 308,91 € avant honoraires. Le choix du régime fiscal change le coût d’entrée de près de 15 000 €, bien avant le premier loyer.
Quelles erreurs éviter à la création d’une SCI ?
- Publier l’annonce légale avant la signature des statuts. L’ordre officiel est inverse : signature, annonce, puis immatriculation.
- Oublier le notaire en cas d’apport d’immeuble. Des statuts sous seing privé ne suffisent pas.
- Choisir l’IS par réflexe. L’option a un coût dès l’apport d’un immeuble et une durée d’engagement : elle est révocable seulement jusqu’à la 5e année suivant celle de l’option.
- Copier des statuts types sans les relire. Gérance, agrément des nouveaux associés, majorités et sortie d’un associé se règlent dans les statuts et sont difficiles à changer ensuite.
- Comparer des devis sans distinguer les frais officiels des honoraires. Les 308,91 € sont un plancher ; le reste dépend de la prestation choisie.
- Oublier les obligations annuelles. Déclaration de résultats pour la SCI à l’IR, comptabilité pour la SCI à l’IS.
Faut-il créer la SCI soi-même ou se faire accompagner ?
Créer seul reste possible et peu coûteux quand il s’agit de deux conjoints, d’un apport en numéraire et d’un régime fiscal déjà tranché. Un accompagnement devient utile quand la SCI doit servir autre chose que détenir un bien : transmettre progressivement des parts aux enfants, organiser une succession, apporter un bien existant. Les statuts figent des règles difficiles à changer ensuite, et leur coût de rédaction est faible à côté de l’enjeu patrimonial. Pour un projet de locaux professionnels, voyez aussi notre article Un professionnel libéral doit-il acheter ses locaux en nom propre ou par une SCI ?
Ce que fait Balmont Conseil
Nous commençons par l’objectif de la SCI : louer, transmettre ou structurer un patrimoine immobilier, puis nous vérifions le choix IR ou IS et les clauses à demander à votre notaire ou à votre avocat. Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, vous aide à décider avant de signer. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil pour faire le point.
Frequently asked questions
Combien coûte la création d’une SCI au minimum ?
308,91 € au 31 octobre 2026 : annonce légale de 229,20 € TTC, immatriculation de 60,38 € et déclaration des bénéficiaires effectifs de 19,33 €, hors rédaction des statuts par un professionnel.
Faut-il un notaire pour créer une SCI ?
Non, sauf si un immeuble est apporté à la société : les statuts doivent alors être rédigés par un notaire. Pour un capital en numéraire, des statuts sous seing privé suffisent.
Quel capital faut-il pour une SCI ?
Aucun minimum au-delà de 1 €. Le capital est fixé librement par les associés, en numéraire ou en nature.
Une SCI familiale coûte-t-elle plus cher à créer ?
Les frais obligatoires sont les mêmes. Le surcoût vient des statuts, plus travaillés quand des enfants, un démembrement ou des clauses de transmission sont prévus.
Les statuts d’une SCI doivent-ils être enregistrés ?
Seulement dans certains cas : apport d’immeuble, cession de parts ou acte établi par un notaire, dans le délai d’un mois. Sinon, l’enregistrement n’est plus obligatoire depuis le 1er juillet 2015.
Combien de temps une SCI peut-elle durer ?
La durée fixée dans les statuts ne peut pas dépasser 99 ans, selon la fiche officielle sur la rédaction des statuts.
Combien d’associés faut-il pour créer une SCI ?
Deux au minimum, personnes physiques ou morales. Deux époux peuvent s’associer, quel que soit leur régime matrimonial.
Une SCI à l’IS paie-t-elle plus de frais à la création qu’une SCI à l’IR ?
Les formalités sont les mêmes. La différence apparaît si un immeuble est apporté : l’enregistrement est gratuit à l’IR pour un apport pur et simple, et de 5 % de l’apport à l’IS, sauf exception.
Sources: « Quel est le coût des formalités de création d’une société ? » (fiche F37688, entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 18 mars 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Rédiger et enregistrer les statuts si vous créez une société » (fiche F32232, entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 27 février 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Publier dans un journal d’annonces légales si vous créez une société » (fiche F35957, entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er janvier 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025, consultée le 30 octobre 2026) ; « Comment créer une société ? » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 12 septembre 2025, consultée le 30 octobre 2026) ; arrêté du 19 novembre 2025 modifiant l’arrêté du 19 novembre 2021 relatif à la tarification des annonces judiciaires et légales, JORF n°0304 du 28 décembre 2025 (legifrance.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026) ; « Doit-on faire enregistrer les statuts d’une société ? » (impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026).
