Au 31 octobre 2026, pour un prêt immobilier depuis l’étranger, choisissez votre banque sur quatre critères : sa politique envers les non-résidents, la devise de vos revenus, le TAEG assurance comprise et la garantie exigée. Les règles de base restent celles de la France : 35 % d’endettement maximum et 25 ans en général.
Vivre à l’étranger ne vous ferme pas la porte du crédit, mais cela change la question. En France, on compare des taux. Depuis l’étranger, on compare d’abord des politiques : chaque banque décide seule si elle prête à un non-résident, avec quel apport et sur quels justificatifs. Cet article vous donne la grille pour choisir, et un calcul pour savoir ce que vous pouvez emprunter.
Quelles règles de base valent pour un crédit immobilier ?
Ces repères viennent des fiches officielles de service-public.gouv.fr sur le crédit immobilier. Elles ne traitent pas le cas des non-résidents : ce sont les bases, que chaque banque applique à sa manière.
- Le taux d’endettement : la banque vérifie que l’ensemble de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % de vos revenus.
- La durée : un prêt immobilier ne doit en général pas dépasser 25 ans. Elle est généralement négociable avec la banque.
- La garantie : caution bancaire, hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, au choix de la banque.
- L’offre : elle est accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne et vous laisse un délai de réflexion de 10 jours, qui ne peut pas être réduit. L’offre reste valable au moins 30 jours.
- Le taux total : comparez le TAEG, qui inclut assurance et frais, et non le seul taux nominal. Il ne peut pas dépasser le taux de l’usure.
Que contient exactement le TAEG ?
Le TAEG représente le coût total du crédit, exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Il inclut les frais d’assurance obligatoire, les garanties obligatoires (hypothèque, caution) et les frais de dossier payés à la banque. Deux offres au même taux nominal peuvent donc coûter très différemment : c’est le TAEG qui les départage. Si une offre n’indique pas le TAEG, ou l’indique avec une erreur, vous pouvez demander à un juge d’annuler tout ou partie des intérêts.
Que regarde une banque dans un dossier d’emprunteur non-résident ?
Trois points pèsent dans l’analyse : la stabilité de vos revenus, leur devise, et la possibilité pour la banque de faire valoir sa garantie sur un bien situé en France. Un contrat à durée indéterminée ou une activité installée depuis plusieurs années rassure ; un revenu variable ou récent demande plus de preuves. La banque décide seule du niveau d’exigence : c’est pourquoi un refus ne vaut pas jugement sur votre projet.
Quelle banque choisir quand on vit à l’étranger ?
Trois familles de banques existent. Aucune n’est meilleure en soi : le bon choix dépend de la devise de vos revenus et du lieu du bien.
| Type de banque | Ce qui joue en sa faveur | Questions à lui poser |
|---|---|---|
| Banque en France | Bien situé en France, prêt en euros, garantie prise sur un bien français | Prêtez-vous aux non-résidents ? Acceptez-vous mes revenus en devise ? Quel apport demandez-vous ? |
| Banque de votre pays de résidence | Revenus et prêt dans la même devise, relation locale | Acceptez-vous une garantie sur un bien situé en France ? |
| Banque du pays du bien (si différent) | Connaissance du marché et des garanties locales | Quels justificatifs sur mes revenus de l’étranger ? |
Notre position : ne déposez pas un seul dossier. Les politiques diffèrent d’une banque à l’autre, et un refus de l’une ne dit rien sur les autres. Déposez deux ou trois demandes en parallèle, avec le même dossier complet.
La devise de vos revenus change-t-elle le risque ?
Oui, et c’est le point que la plupart des emprunteurs sous-estiment. Si vos revenus sont en dollars ou en francs suisses et que votre prêt est en euros, votre mensualité pèse plus ou moins lourd selon le taux de change. À 35 % d’endettement le jour de l’octroi, une variation de la devise peut vous faire passer à 40 % en cours de route. Demandez à la banque comment elle convertit vos revenus et quelle marge de sécurité elle applique, puis faites votre propre test avec une devise dégradée.
Comment calculer ce que vous pouvez emprunter ?
Le calcul tient en trois lignes : revenus mensuels multipliés par 35 %, moins vos autres crédits, égal à la mensualité maximale (assurance comprise). Cette mensualité, à un taux et pour une durée donnés, donne le capital empruntable. La durée pèse lourd : à mensualité égale, allonger de 20 à 25 ans augmente la capacité d’emprunt de plus de 15 %. Le taux pèse aussi. Pour une mensualité maximale de 1 750 € et une assurance à 0,30 % du capital par an :
| Term | Taux hors assurance | Capital empruntable |
|---|---|---|
| 20 years | 3.00% | €301,900 |
| 25 years old | 2.50% | €369,500 |
| 25 years old | 3.00% | €350,600 |
| 25 years old | 3.50% | €332,900 |
Ces taux sont des hypothèses de calcul, pas des offres. Entre 2,50 % et 3,50 %, la capacité varie de 36 600 € : testez toujours votre dossier avec un taux plus haut que celui qu’on vous annonce.
Que comparer d’autre que le taux ?
- L’assurance emprunteur : la banque peut l’exiger, mais vous êtes libre de choisir votre assureur. Vous pouvez en changer à tout moment après la signature ; la banque a 10 jours ouvrés pour répondre si elle accepte. Voir changer d’assurance de prêt quand vous voulez and la loi Lemoine et l’économie possible.
- Le questionnaire de santé : l’assureur ne peut pas poser de questions de santé si vos crédits immobiliers cumulés ne dépassent pas 200 000 € par emprunteur et que le remboursement se termine avant vos 60 ans. Au-delà, l’assureur peut poser des questions de santé et la convention Aeras s’applique. Elle prévoit un droit à l’oubli : un cancer dont le protocole thérapeutique est terminé depuis au moins 5 ans, sans rechute, n’a pas à être déclaré si le contrat prend fin avant vos 71 ans.
- La clause de résidence : si vous partez après avoir emprunté, relisez votre offre. Nous détaillons le sujet dans crédit immobilier en cours : que faire si on quitte la France.
- Le compte bancaire : le prélèvement des mensualités passe par un compte. Voir compte bancaire français et non-résident.
Si le bien est en France et que vous le gérez à distance, le parcours complet (procuration, notaire, fiscalité de détention) figure dans notre article sur l’achat d’un bien en France depuis l’étranger.
Quels documents préparer avant de déposer le dossier ?
Chaque banque fixe sa liste, mais le noyau est le même. Rassemblez-le avant le premier contact, traduit si nécessaire :
- pièce d’identité et justificatif de domicile à l’étranger ;
- contrat de travail ou attestation d’employeur, et derniers bulletins de paie ;
- derniers avis d’imposition, français et du pays de résidence ;
- relevés de comptes récents et justificatif de l’apport ;
- tableaux d’amortissement des crédits en cours ;
- compromis de vente ou promesse, quand le bien est choisi.
Quelles sont les étapes d’un prêt, de la demande à la signature ?
- Calcul de la capacité et choix de la durée, avant tout contact.
- Dépôt du même dossier dans deux ou trois banques.
- Accord de principe, puis offre de prêt accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne.
- Délai de réflexion de 10 jours, non réductible, puis acceptation de l’offre, valable au moins 30 jours.
- Signature de l’acte chez le notaire, avec la garantie choisie par la banque.
Quelles erreurs retrouve-t-on le plus souvent ?
- Déposer un seul dossier et prendre un refus pour un verdict.
- Comparer les taux nominaux au lieu du TAEG.
- Calculer sa capacité sur un taux de change du jour, sans test de baisse.
- Épuiser son apport : gardez une réserve pour les frais de notaire et de garantie, qui viennent en plus du prix.
- Ne pas lire la clause qui s’applique si vous changez de pays de résidence.
Cas concret n°1 : Thomas, 41 ans, installé à Singapour
Situation. Thomas, Français de 41 ans, vit à Singapour. Ses revenus nets équivalent à 5 000 € par mois. Il veut acheter un appartement de 400 000 € à Lyon, pour sa famille et pour son retour.
Issue. Il pense devoir un gros apport et ne sait pas quelle durée choisir.
Strategy. Calculer sa capacité avec la règle des 35 %, à 20 ans puis à 25 ans. Hypothèses de l’exemple : taux de 3,00 % hors assurance (proche de la moyenne de 2,99 % des nouveaux crédits à l’habitat en septembre 2025, selon le rapport du CCSF de 2026) et assurance à 0,30 % du capital par an.
Result. La mensualité maximale est de 1 750 € (5 000 € × 35 %). Sur 25 ans, il peut emprunter environ 350 500 € : apport nécessaire de 49 500 €, soit 12,4 % du prix. Sur 20 ans, il n’emprunte que 301 900 € : apport de 98 100 €. Allonger la durée lui fait gagner 48 600 € de capacité. Les frais de notaire et de garantie viennent en plus.
Cas concret n°2 : Camille, 38 ans, installée à Dubaï
Situation. Camille, 38 ans, perçoit l’équivalent de 8 000 € nets par mois, dans une autre devise que l’euro. Elle rembourse déjà un crédit à la consommation de 400 € par mois. Elle vise un appartement de 500 000 € à Lyon.
Issue. Le calcul du jour la rassure, mais elle ne sait pas ce qu’il devient si sa devise baisse.
Strategy. Elle calcule sa mensualité maximale (8 000 € × 35 % − 400 € = 2 400 €), puis refait le calcul avec des revenus réduits de 10 %. Mêmes hypothèses que pour Thomas : 25 ans, 3,00 % hors assurance, assurance à 0,30 % du capital par an.
Result. Au change du jour, elle emprunte environ 480 800 € : apport de 19 200 € sur 500 000 €. Avec des revenus à 7 200 €, ses mensualités de 2 800 € (2 400 € de nouveau prêt et 400 € de crédit existant) représentent 38,9 % de ses revenus, au-dessus des 35 %. À 35 %, sa mensualité maximale tombe à 2 120 € et sa capacité à 424 700 € : l’apport nécessaire passe à 75 300 €, soit 56 100 € de plus. C’est l’ordre de grandeur de la marge à prévoir si vos revenus ne sont pas en euros.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, prépare votre dossier avant qu’il parte en banque : calcul de capacité, choix de la durée et de la devise, cohérence avec votre situation fiscale. Nous vous mettons ensuite en relation avec nos partenaires bancaires et nous suivons la négociation. Nous accompagnons les Français de l’étranger à distance. Prenez rendez-vous pour étudier votre projet.
FAQ
Une banque française prête-t-elle à un non-résident ?
Certaines oui, avec leur propre politique : apport, justificatifs et devises acceptées varient d’une banque à l’autre. Il faut interroger plusieurs établissements et comparer les offres sur le TAEG.
Quel taux d’endettement maximal pour un prêt immobilier ?
Les banques vérifient que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus, assurance comprise. La durée du prêt ne doit en général pas dépasser 25 ans.
Peut-on emprunter en euros avec des revenus en devise ?
C’est possible, mais le risque de change pèse sur vous : si la devise baisse, la mensualité pèse plus lourd dans votre budget. Testez votre dossier avec une devise dégradée avant de signer.
Quel délai de réflexion après une offre de prêt immobilier ?
Dix jours calendaires, à partir du lendemain de la réception de l’offre. Ce délai ne peut pas être réduit, et l’offre reste valable au moins 30 jours.
Puis-je choisir mon assurance emprunteur depuis l’étranger ?
Oui. La banque peut exiger une assurance et fixer les risques à couvrir, mais vous choisissez l’assureur, sous réserve d’un niveau de garantie équivalent. Vous pouvez en changer à tout moment.
Que contient le TAEG d’un prêt immobilier ?
Le TAEG inclut le taux, l’assurance obligatoire, les garanties obligatoires (hypothèque ou caution) et les frais de dossier. Il ne peut pas dépasser le taux de l’usure. C’est lui qu’il faut comparer d’une banque à l’autre.
Faut-il remplir un questionnaire de santé pour l’assurance ?
Pas si vos crédits immobiliers cumulés restent à 200 000 € ou moins par emprunteur et que le remboursement se termine avant vos 60 ans. Au-delà, l’assureur peut poser des questions de santé.
Quel apport faut-il pour emprunter depuis l’étranger ?
Chaque banque fixe le sien. Demandez-le dès le premier contact et prévoyez, en plus du prix, les frais de notaire et de garantie. Le calcul de capacité vous dit ensuite quel apport complète le prix du bien.
Sources : « Je veux obtenir un crédit immobilier » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 5 avril 2024, consultée le 31 octobre 2026) ; « Qu’est-ce que le taux annuel effectif global (TAEG) ? » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 16 avril 2025, consultée le 31 octobre 2026) ; « Comment obtenir un contrat d’assurance emprunteur pour un prêt immobilier » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 septembre 2022, consultée le 31 octobre 2026) ; « Assurance d’un crédit immobilier : à quoi sert la convention Aeras ? » (service-public.gouv.fr, fiche F20520 vérifiée le 7 mai 2025, consultée le 31 octobre 2026) ; « Le modèle français de financement de l’acquisition » (rapport du CCSF, acpr.banque-france.fr, 2026, consulté le 31 octobre 2026).
