In summary…
L'abattement de 30 % sur la résidence principale est le premier levier de l'IFI. Il disparaît dès que la maison est logée dans une SCI. Sur 2 M€ d'immobilier dont 1 M€ de résidence principale, l'écart atteint 2 100 € par an. Un coût récurrent, rarement chiffré au moment de créer la société.
1. Ce que prévoit l'article 973 du CGI
L'IFI frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€, au barème progressif de 0,5 % à 1,5 % de l'article 977 du CGI, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.
L'article 973 accorde un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de la résidence principale. La condition est stricte : le bien doit être détenu directement par le redevable. Détenu par une SCI, il entre dans la base taxable à travers la valeur des parts, sans abattement.
2. Le calcul : 7 400 € au lieu de 5 300 €
Prenons 2 M€ d'immobilier net, dont une résidence principale de 1 M€. Détenue en direct, elle bénéficie d'un abattement de 300 000 €. La base taxable tombe à 1,7 M€ et l'IFI à 5 300 €.
Logée dans une SCI, la même maison reste taxée pour 1 M€. La base monte à 2 M€ et l'IFI à 7 400 €. Écart : 2 100 € par an, soit 21 000 € sur dix ans à valeurs constantes. La SCI, créée pour faciliter la transmission, alourdit l'impôt chaque année de détention.
Le mécanisme joue quel que soit le montant : l'abattement vaut 30 % de la valeur de la résidence principale, et l'économie dépend du taux marginal d'IFI auquel cette valeur s'impute.
3. Concrete example
Situation. Un couple détient 2 M€ d'immobilier net : une maison de 1 M€ où il vit, logée dans une SCI familiale créée pour préparer la transmission, et 1 M€ d'immobilier locatif.
Issue. La maison, détenue via la SCI, ne bénéficie pas de l'abattement de 30 % de l'article 973. Base taxable : 2 M€. IFI : 7 400 € par an.
Strategy. Chiffrer la sortie de la résidence principale de la SCI et la comparer à l'économie d'IFI sur l'horizon de détention. La SCI est conservée pour l'immobilier locatif. En parallèle, l'assurance-vie est revue pour limiter les unités de compte immobilières.
Result. Base taxable ramenée à 1,7 M€, IFI à 5 300 €. 2 100 € d'économie par an, 21 000 € sur dix ans à valeurs constantes.
4. Les autres pièges de l'IFI
Le démembrement. L'usufruitier est taxé sur la pleine propriété du bien (article 968 du CGI), sauf s'il s'agit de l'usufruit légal du conjoint survivant. Une donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit ne réduit donc pas l'IFI du donateur.
L'assurance-vie. Seules les unités de compte représentatives d'actifs immobiliers entrent dans l'assiette. Le fonds euros en est exclu. Une allocation chargée en unités de compte immobilières alourdit la base taxable.
Le seuil. Dans la zone de décote, entre 1,3 et 1,4 M€, l'abattement de 30 % peut suffire à sortir totalement du champ de l'impôt. Le perdre par une détention en SCI fait alors basculer dans l'IFI.
5. Ce qu'il faut arbitrer avant de restructurer
Sortir la résidence principale de la SCI a un coût : fiscalité de la sortie, frais d'acte, conséquences sur la transmission organisée par les statuts. Ce coût se compare à l'économie d'IFI cumulée sur l'horizon de détention. Le chiffrage se fait bien par bien, avec l'ensemble du patrimoine taxable sous les yeux, et en même temps que la revue de l'allocation d'assurance-vie.
Deux questions structurent l'arbitrage. La SCI remplit-elle encore, pour la maison, un rôle de transmission ou de protection du conjoint que la détention directe ne peut pas assurer ? L'horizon de détention est-il assez long pour que l'économie d'IFI couvre le coût de sortie ? À 2 100 € par an, chaque année de détention pèse dans la réponse.
Frequently asked questions
L'abattement de 30 % s'applique-t-il à une résidence principale détenue en SCI ?
Non. L'article 973 du CGI le réserve à la résidence principale détenue directement. Logée dans une SCI, elle est taxée pour sa valeur pleine, à travers les parts.
Le fonds euros d'une assurance-vie entre-t-il dans l'IFI ?
Non. Seules les unités de compte représentatives d'actifs immobiliers sont taxables. Le fonds euros est hors champ.
Une donation en nue-propriété réduit-elle l'IFI du donateur ?
Pas s'il conserve l'usufruit : l'article 968 du CGI taxe l'usufruitier sur la pleine propriété. L'exception vise l'usufruit légal du conjoint survivant.
Votre résidence principale est logée dans une SCI ? Réservez un rendez-vous de conseil patrimonial : nous chiffrons l'écart d'IFI et le coût d'une restructuration.
