{"id":9036,"date":"2026-11-01T09:59:19","date_gmt":"2026-11-01T08:59:19","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=9036"},"modified":"2026-11-01T09:59:19","modified_gmt":"2026-11-01T08:59:19","slug":"bail-a-construction-fiscalite-bailleur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/bail-a-construction-fiscalite-bailleur\/","title":{"rendered":"Bail \u00e0 construction : fiscalit\u00e9 du propri\u00e9taire du terrain"},"content":{"rendered":"<p><strong>Dans un bail \u00e0 construction, le propri\u00e9taire du terrain devient propri\u00e9taire des immeubles construits \u00e0 la fin du bail, et ce profit est imposable. Si le bail dure 30 ans ou plus, il n&rsquo;est pas impos\u00e9. \u00c0 25 ans, 44 % du prix de revient des constructions est impos\u00e9 en revenus fonciers (BOFiP, consult\u00e9 le 31 octobre 2026).<\/strong><\/p>\n<p>Un propri\u00e9taire de terrain \u00e0 qui l&rsquo;on propose un bail \u00e0 construction regarde d&rsquo;abord le loyer. La fin du bail p\u00e8se autant : il re\u00e7oit un immeuble sans le payer, et l&rsquo;administration fiscale y voit un revenu. Cinq ann\u00e9es de dur\u00e9e en plus ou en moins peuvent changer l&rsquo;imp\u00f4t de plusieurs centaines de milliers d&rsquo;euros. Cet article chiffre l&rsquo;effet de chaque dur\u00e9e, explique l&rsquo;\u00e9talement sur 15 ans et vous dit quoi v\u00e9rifier avant de signer.<\/p>\n<h2>Qu&rsquo;est-ce qu&rsquo;un bail \u00e0 construction ?<\/h2>\n<p>C&rsquo;est un bail par lequel le preneur s&rsquo;engage \u00e0 construire sur le terrain du bailleur et \u00e0 entretenir les constructions pendant la dur\u00e9e du bail. Il est r\u00e9gi par les articles L251-1 et suivants du Code de la construction et de l&rsquo;habitation. Sa dur\u00e9e est comprise entre 18 et 99 ans, sans tacite reconduction. Sauf convention contraire, le bailleur devient propri\u00e9taire des constructions \u00e0 la fin du bail et profite des am\u00e9liorations (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-30).<\/p>\n<p>Le prix du bail peut prendre trois formes :<\/p>\n<ul>\n<li>un loyer en esp\u00e8ces, r\u00e9visable tous les trois ans ;<\/li>\n<li>un loyer en esp\u00e8ces combin\u00e9 \u00e0 la remise d&rsquo;immeubles ou de titres ;<\/li>\n<li>la seule remise des constructions \u00e0 la fin du bail, sans indemnit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le propri\u00e9taire du terrain n&rsquo;investit rien dans la construction. En \u00e9change, il accepte de ne pas disposer librement de son terrain pendant 18 ans au moins. Ce choix se paie en imp\u00f4t si la dur\u00e9e est trop courte.<\/p>\n<h2>Comment sont impos\u00e9s les loyers pendant le bail ?<\/h2>\n<p>Les loyers et les prestations sont des revenus fonciers (article 33 bis du CGI). Le revenu brut correspond aux loyers effectivement encaiss\u00e9s dans l&rsquo;ann\u00e9e. Si le bailleur re\u00e7oit aussi des biens en paiement, leur valeur s&rsquo;ajoute, \u00e9valu\u00e9e \u00e0 leur prix de revient. Si le bailleur est une soci\u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, ou si le terrain figure \u00e0 l&rsquo;actif d&rsquo;une entreprise, les revenus suivent un autre r\u00e9gime : b\u00e9n\u00e9fices professionnels ou imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n<p>Un particulier supporte donc deux pr\u00e9l\u00e8vements sur ses loyers : l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, au bar\u00e8me progressif, et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus fonciers sont de 17,2 % (service-public.gouv.fr, fiche F2329, v\u00e9rifi\u00e9e le 30 juin 2026). Pour situer votre tranche, consultez notre page sur <a href=\"\/en\/blog\/bareme-impot-sur-le-revenu-2026-tranches-tmi-exemples\/\">le bar\u00e8me de l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu 2026 et les tranches marginales<\/a>.<\/p>\n<h2>Que paie le bailleur quand il r\u00e9cup\u00e8re les constructions ?<\/h2>\n<p>Le bailleur re\u00e7oit un immeuble sans le payer. L&rsquo;article 33 ter II du CGI le taxe sur un revenu calcul\u00e9 \u00e0 partir du prix de revient des constructions. La loi r\u00e9duit ce revenu selon la dur\u00e9e du bail (article 2 sexies de l&rsquo;annexe II au CGI) :<\/p>\n<ul>\n<li>bail de 30 ans ou plus : aucune imposition ;<\/li>\n<li>bail de 18 \u00e0 29 ans : le revenu est r\u00e9duit d&rsquo;une d\u00e9cote de 8 % par ann\u00e9e au-del\u00e0 de la dix-huiti\u00e8me.<\/li>\n<\/ul>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Dur\u00e9e du bail<\/th>\n<th>Revenu imposable (% du prix de revient)<\/th>\n<th>Pour un prix de revient de 1 500 000 \u20ac<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>18 years old<\/td>\n<td>100%<\/td>\n<td>\u20ac1,500,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>19 ans<\/td>\n<td>92%<\/td>\n<td>\u20ac1,380,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>20 years<\/td>\n<td>84%<\/td>\n<td>\u20ac1,260,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>21 ans<\/td>\n<td>76%<\/td>\n<td>\u20ac1,140,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>22 years old<\/td>\n<td>68%<\/td>\n<td>\u20ac1,020,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>23 ans<\/td>\n<td>60%<\/td>\n<td>\u20ac900,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>24 ans<\/td>\n<td>52%<\/td>\n<td>\u20ac780,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>25 years old<\/td>\n<td>44%<\/td>\n<td>\u20ac660,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>26 years old<\/td>\n<td>36%<\/td>\n<td>\u20ac540,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>27 ans<\/td>\n<td>28%<\/td>\n<td>\u20ac420,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>28 ans<\/td>\n<td>20%<\/td>\n<td>\u20ac300,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>29 ans<\/td>\n<td>12%<\/td>\n<td>\u20ac180,000<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30 ans et plus<\/td>\n<td>0%<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>La base est le prix de revient des constructions, pas leur valeur de march\u00e9 \u00e0 la fin du bail. Une valeur qui a mont\u00e9 ne change pas la base.<\/p>\n<h2>Comment fonctionne l&rsquo;\u00e9talement sur 15 ans ?<\/h2>\n<p>Le bailleur peut demander \u00e0 \u00e9taler ce revenu sur 15 ans : un quinzi\u00e8me dans l&rsquo;ann\u00e9e o\u00f9 il r\u00e9cup\u00e8re les constructions, puis un quinzi\u00e8me par an pendant les 14 ann\u00e9es suivantes. L&rsquo;\u00e9talement se demande express\u00e9ment : il n&rsquo;est pas automatique. Sans demande, l&rsquo;ensemble du revenu s&rsquo;ajoute \u00e0 vos autres revenus d&rsquo;une seule ann\u00e9e, et le bar\u00e8me progressif joue \u00e0 plein.<\/p>\n<p>Deux \u00e9v\u00e9nements mettent fin \u00e0 l&rsquo;\u00e9talement :<\/p>\n<ul>\n<li>la cession : la part non encore tax\u00e9e est rattach\u00e9e aux revenus de l&rsquo;ann\u00e9e de la cession. Le bailleur peut alors demander le syst\u00e8me du quotient (article 163-0 A du CGI) ;<\/li>\n<li>le d\u00e9c\u00e8s : la part non encore tax\u00e9e devient imposable. Chaque h\u00e9ritier peut demander \u00e0 imposer la part correspondant \u00e0 ses droits, r\u00e9partie sur les ann\u00e9es restant \u00e0 courir dans la p\u00e9riode de 15 ans.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Pourquoi la 30e ann\u00e9e change tout ?<\/h2>\n<p>L&rsquo;exon\u00e9ration ne d\u00e9marre pas progressivement : elle tombe d&rsquo;un coup \u00e0 30 ans. Entre 29 et 30 ans, le revenu imposable passe de 12 % du prix de revient \u00e0 z\u00e9ro. Sur un prix de revient de 1 500 000 \u20ac, un bail de 29 ans laisse 180 000 \u20ac de revenu \u00e0 \u00e9taler, soit 12 000 \u20ac par an pendant 15 ans. \u00c0 41 % d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (hypoth\u00e8ses), cela repr\u00e9sente 6 984 \u20ac par an, soit 104 760 \u20ac au total. Pour une ann\u00e9e de bail de plus.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Dur\u00e9e du bail<\/th>\n<th>Taxable income<\/th>\n<th>Par an sur 15 ans<\/th>\n<th>Imp\u00f4t par an<\/th>\n<th>Imp\u00f4t total<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>20 years<\/td>\n<td>\u20ac1,260,000<\/td>\n<td>\u20ac84,000<\/td>\n<td>\u20ac48,888<\/td>\n<td>\u20ac733,320<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>22 years old<\/td>\n<td>\u20ac1,020,000<\/td>\n<td>\u20ac68,000<\/td>\n<td>\u20ac39,576<\/td>\n<td>\u20ac593,640<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>24 ans<\/td>\n<td>\u20ac780,000<\/td>\n<td>\u20ac52,000<\/td>\n<td>\u20ac30,264<\/td>\n<td>\u20ac453,960<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>25 years old<\/td>\n<td>\u20ac660,000<\/td>\n<td>\u20ac44,000<\/td>\n<td>\u20ac25,608<\/td>\n<td>\u20ac384,120<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>26 years old<\/td>\n<td>\u20ac540,000<\/td>\n<td>\u20ac36,000<\/td>\n<td>\u20ac20,952<\/td>\n<td>\u20ac314,280<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>28 ans<\/td>\n<td>\u20ac300,000<\/td>\n<td>\u20ac20,000<\/td>\n<td>\u20ac11,640<\/td>\n<td>\u20ac174,600<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>29 ans<\/td>\n<td>\u20ac180,000<\/td>\n<td>\u20ac12,000<\/td>\n<td>\u20ac6,984<\/td>\n<td>\u20ac104,760<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30 years<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Hypoth\u00e8ses du tableau : prix de revient de 1 500 000 \u20ac, \u00e9talement sur 15 ans, imp\u00f4t sur le revenu \u00e0 41 %, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 17,2 %. Le taux d&rsquo;imp\u00f4t est un taux marginal de r\u00e9f\u00e9rence. L&rsquo;imp\u00f4t r\u00e9el d\u00e9pend de vos autres revenus et du quotient familial.<\/p>\n<h2>Faut-il pr\u00e9f\u00e9rer un bail emphyt\u00e9otique ?<\/h2>\n<p>Le bail emphyt\u00e9otique ressemble au bail \u00e0 construction sur trois points : 18 \u00e0 99 ans de dur\u00e9e, pas de tacite reconduction, et des constructions qui profitent au bailleur \u00e0 la fin du bail sans indemnit\u00e9. Le preneur dispose d&rsquo;un droit r\u00e9el : il peut hypoth\u00e9quer le bien, le louer ou le sous-louer. Il paie un canon emphyt\u00e9otique, la taxe fonci\u00e8re et les charges. L&rsquo;acte est \u00e9tabli par un notaire (notaires.fr).<\/p>\n<p>Le BOFiP cit\u00e9 ici ne traite pas le bail emphyt\u00e9otique. Son r\u00e9gime fiscal est distinct et doit \u00eatre analys\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment avant de choisir entre les deux contrats.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Question<\/th>\n<th>Bail \u00e0 construction<\/th>\n<th>Bail emphyt\u00e9otique<\/th>\n<th>Vente du terrain<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Term<\/td>\n<td>18 \u00e0 99 ans<\/td>\n<td>18 \u00e0 99 ans<\/td>\n<td>D\u00e9finitive<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Ce que re\u00e7oit le bailleur<\/td>\n<td>Loyers, puis les constructions<\/td>\n<td>Un canon, puis les constructions<\/td>\n<td>Un prix<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Imposition \u00e0 la fin<\/td>\n<td>Selon la dur\u00e9e : 100 % \u00e0 18 ans, 0 % \u00e0 30 ans<\/td>\n<td>R\u00e9gime distinct, \u00e0 \u00e9tudier<\/td>\n<td>Plus-value immobili\u00e8re, l&rsquo;ann\u00e9e de la vente<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Le terrain reste dans le patrimoine<\/td>\n<td>Yes<\/td>\n<td>Yes<\/td>\n<td>No<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Si vous h\u00e9sitez entre louer et vendre, comparez avec <a href=\"\/en\/blog\/plus-value-immobiliere-particuliers-abattements-exoneration-2026\/\">la plus-value immobili\u00e8re des particuliers, ses abattements et ses exon\u00e9rations<\/a>.<\/p>\n<h2>Cas concret 1 : Bernard, propri\u00e9taire d&rsquo;un terrain dans l&rsquo;ouest lyonnais<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Bernard a 63 ans. Il poss\u00e8de un terrain que lui a laiss\u00e9 son p\u00e8re. Un investisseur lui propose un bail \u00e0 construction de 25 ans, avec un loyer de 18 000 \u20ac par an. L&rsquo;investisseur construira un immeuble de logements, dont le prix de revient est estim\u00e9 \u00e0 1 500 000 \u20ac (hypoth\u00e8se). Bernard est dans la tranche d&rsquo;imposition \u00e0 41 % (hypoth\u00e8se).<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Bernard regarde le loyer et l&rsquo;absence d&rsquo;investissement \u00e0 faire. Il n&rsquo;a pas chiffr\u00e9 l&rsquo;imp\u00f4t de fin de bail.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Nous comparons un bail de 25 ans et un bail de 30 ans.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Item<\/th>\n<th>Bail de 25 ans<\/th>\n<th>Bail de 30 ans<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Revenu imposable \u00e0 la remise des constructions<\/td>\n<td>660 000 \u20ac (44 % de 1 500 000 \u20ac)<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00c9talement sur 15 ans<\/td>\n<td>44 000 \u20ac par an<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Imp\u00f4t par an (41 % d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux)<\/td>\n<td>\u20ac25,608<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Imp\u00f4t total sur 15 ans<\/td>\n<td>\u20ac384,120<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loyers per\u00e7us en plus<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<td>90 000 \u20ac bruts (5 ans \u00e0 18 000 \u20ac)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Result.<\/strong> Allonger le bail de 5 ans supprime 384 120 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t \u00e0 la fin du bail et ajoute 90 000 \u20ac de loyers bruts. Bernard demande donc un bail de 30 ans, ou davantage. Le taux de 41 % est une hypoth\u00e8se. Il v\u00e9rifie aussi que le contrat pr\u00e9voit bien la remise des constructions au bailleur sans indemnit\u00e9, car l&rsquo;exon\u00e9ration repose sur cette remise.<\/p>\n<h2>Cas concret 2 : Chantal, un bail de 20 ans \u00e0 800 000 \u20ac de constructions<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Chantal a 58 ans. Elle est dans la tranche \u00e0 30 % (hypoth\u00e8se). Un promoteur lui propose 20 ans de bail \u00e0 construction, avec un loyer de 12 000 \u20ac par an et des constructions estim\u00e9es \u00e0 800 000 \u20ac (hypoth\u00e8se).<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> \u00c0 20 ans, 84 % du prix de revient est imposable, soit 672 000 \u20ac. \u00c9tal\u00e9 sur 15 ans, cela fait 44 800 \u20ac par an, et 21 145,60 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux chaque ann\u00e9e (30 % + 17,2 %). Le total atteint 317 184 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Elle compare plusieurs dur\u00e9es avec la m\u00eame base.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Term<\/th>\n<th>Taxable income<\/th>\n<th>Imp\u00f4t par an<\/th>\n<th>Imp\u00f4t total sur 15 ans<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>20 years<\/td>\n<td>\u20ac672,000<\/td>\n<td>\u20ac21,145.60<\/td>\n<td>\u20ac317,184<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>25 years old<\/td>\n<td>\u20ac352,000<\/td>\n<td>\u20ac11,076.27<\/td>\n<td>\u20ac166,144<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>28 ans<\/td>\n<td>\u20ac160,000<\/td>\n<td>\u20ac5,034.67<\/td>\n<td>\u20ac75,520<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>30 years<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<td>\u20ac0<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Result.<\/strong> Passer de 20 \u00e0 30 ans supprime 317 184 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t futur et ajoute 10 ann\u00e9es de loyers : 120 000 \u20ac bruts. Chantal n\u00e9gocie 30 ans. Si le promoteur refuse, l&rsquo;\u00e9cart de 75 520 \u20ac entre 28 et 30 ans lui sert de base de discussion sur le loyer.<\/p>\n<h2>Quelles erreurs \u00e9viter avant de signer ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Juger sur le loyer seul.<\/strong> Le loyer se lit avec l&rsquo;imp\u00f4t de fin de bail, pas avant.<\/li>\n<li><strong>Oublier de demander l&rsquo;\u00e9talement.<\/strong> Il est ouvert sur demande expresse du bailleur : sans demande, le revenu tombe sur une seule ann\u00e9e.<\/li>\n<li><strong>S&rsquo;arr\u00eater \u00e0 29 ans.<\/strong> Une ann\u00e9e de moins que le seuil co\u00fbte 12 % du prix de revient en base imposable.<\/li>\n<li><strong>Accepter une indemnit\u00e9 de fin de bail.<\/strong> L&rsquo;exon\u00e9ration repose sur la remise des constructions sans indemnit\u00e9. Faites relire la clause.<\/li>\n<li><strong>Ignorer la succession.<\/strong> En cas de d\u00e9c\u00e8s avant la fin de l&rsquo;\u00e9talement, la part non tax\u00e9e devient imposable. Les h\u00e9ritiers peuvent l&rsquo;\u00e9chelonner sur les ann\u00e9es restantes. Pour pr\u00e9parer la transmission du terrain, voir <a href=\"\/en\/blog\/cout-donation-droits-bareme-abattements-exemple\/\">le co\u00fbt d&rsquo;une donation, ses droits et ses abattements<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Confondre les r\u00e9gimes.<\/strong> Un bailleur en soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, ou dont le terrain est inscrit \u00e0 l&rsquo;actif d&rsquo;une entreprise, ne rel\u00e8ve pas des revenus fonciers.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La doctrine du BOFiP cit\u00e9 ne d\u00e9taille pas le cas d&rsquo;une r\u00e9siliation anticip\u00e9e du bail \u00e0 construction. Si le contrat pr\u00e9voit une clause de ce type, faites chiffrer son effet fiscal avant de signer.<\/p>\n<h2>Et le bail \u00e0 r\u00e9habilitation ?<\/h2>\n<p>Le bail \u00e0 r\u00e9habilitation concerne uniquement l&rsquo;habitation. Il dure au moins 12 ans, et le preneur doit \u00eatre un organisme HLM, une soci\u00e9t\u00e9 d&rsquo;\u00e9conomie mixte de logement, une collectivit\u00e9 ou un organisme agr\u00e9\u00e9. \u00c0 la fin du bail, la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d&rsquo;agrandissement pr\u00e9vus au contrat est exon\u00e9r\u00e9e d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu. Les travaux d&rsquo;am\u00e9lioration ne le sont pas (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-30).<\/p>\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p>Notre cabinet, \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans, accompagne les propri\u00e9taires fonciers qui valorisent un terrain ou un immeuble sans le vendre. Nous chiffrons avec vous l&rsquo;effet fiscal de chaque dur\u00e9e de bail et de chaque montage sur votre revenu et votre transmission. <a href=\"\/en\/contact\/\">Prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier.<\/a><\/p>\n<h2>FAQ<\/h2>\n<h3>Quelle est la dur\u00e9e d&rsquo;un bail \u00e0 construction ?<\/h3>\n<p>Entre 18 et 99 ans, sans tacite reconduction. La dur\u00e9e compte beaucoup : elle d\u00e9termine la part du prix de revient des constructions impos\u00e9e au bailleur \u00e0 la fin du bail.<\/p>\n<h3>\u00c0 partir de quelle dur\u00e9e n&rsquo;y a-t-il plus d&rsquo;imp\u00f4t \u00e0 la fin du bail ?<\/h3>\n<p>\u00c0 partir de 30 ans. Entre 18 et 29 ans, le revenu imposable est r\u00e9duit de 8 % par ann\u00e9e au-del\u00e0 de la dix-huiti\u00e8me, selon l&rsquo;article 2 sexies de l&rsquo;annexe II au CGI.<\/p>\n<h3>Les loyers d&rsquo;un bail \u00e0 construction sont-ils des revenus fonciers ?<\/h3>\n<p>Oui, selon l&rsquo;article 33 bis du CGI, quand le bailleur est un particulier qui n&rsquo;a pas inscrit le terrain \u00e0 l&rsquo;actif d&rsquo;une entreprise. Une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s rel\u00e8ve d&rsquo;un autre r\u00e9gime. Les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur ces revenus sont de 17,2 %.<\/p>\n<h3>Peut-on \u00e9taler l&rsquo;imp\u00f4t de fin de bail ?<\/h3>\n<p>Oui, sur demande, sur 15 ans \u00e0 raison d&rsquo;un quinzi\u00e8me par an. En cas de cession ou de d\u00e9c\u00e8s avant la fin de l&rsquo;\u00e9talement, la part non tax\u00e9e devient imposable.<\/p>\n<h3>Que devient l&rsquo;imp\u00f4t si le bailleur d\u00e9c\u00e8de avant la fin de l&rsquo;\u00e9talement ?<\/h3>\n<p>La part non encore tax\u00e9e devient imposable. Chaque h\u00e9ritier peut demander que la part correspondant \u00e0 ses droits soit impos\u00e9e \u00e0 son nom et r\u00e9partie sur les ann\u00e9es restantes de la p\u00e9riode de 15 ans.<\/p>\n<h3>Quelle diff\u00e9rence avec un bail emphyt\u00e9otique ?<\/h3>\n<p>Les deux durent de 18 \u00e0 99 ans. Le bail emphyt\u00e9otique donne au preneur un droit r\u00e9el sur le bien et s&rsquo;accompagne d&rsquo;un canon. Son r\u00e9gime fiscal est distinct de celui d\u00e9crit ici et doit \u00eatre \u00e9tudi\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n<h3>Le bailleur paie-t-il un imp\u00f4t si le bail dure 30 ans ?<\/h3>\n<p>Pas \u00e0 la remise des constructions : elle n&rsquo;est soumise \u00e0 aucune imposition \u00e0 partir de 30 ans. Les loyers per\u00e7us pendant le bail restent des revenus fonciers imposables.<\/p>\n<h3>Bail \u00e0 construction ou vente du terrain : que choisir ?<\/h3>\n<p>Cela d\u00e9pend de votre objectif. La vente donne un prix imm\u00e9diat et une plus-value imposable. Le bail conserve le terrain dans le patrimoine, verse un revenu et transmet un immeuble construit, sous r\u00e9serve de la dur\u00e9e.<\/p>\n<p><strong>Sources:<\/strong> BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-30-20120912, \u00ab Constructions sur sol d&rsquo;autrui, bail \u00e0 construction et bail \u00e0 r\u00e9habilitation \u00bb (consult\u00e9 le 31 octobre 2026) ; \u00ab Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (CSG, CRDS&#8230;) sur les revenus du patrimoine et de placements \u00bb (fiche F2329, service-public.gouv.fr, v\u00e9rifi\u00e9e le 30 juin 2026, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; \u00ab Le bail emphyt\u00e9otique \u00bb (notaires.fr, consult\u00e9 le 31 octobre 2026).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dans un bail \u00e0 construction, le propri\u00e9taire du terrain devient propri\u00e9taire des immeubles construits \u00e0 la fin du bail, et ce profit est imposable. 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