{"id":8812,"date":"2026-11-01T11:40:47","date_gmt":"2026-11-01T10:40:47","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8812"},"modified":"2026-11-01T11:40:47","modified_gmt":"2026-11-01T10:40:47","slug":"vendre-a-son-enfant-sous-la-valeur-du-marche","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/vendre-a-son-enfant-sous-la-valeur-du-marche\/","title":{"rendered":"Vendre \u00e0 son enfant sous la valeur du march\u00e9 : quels risques ?"},"content":{"rendered":"<p><strong>Au 31 octobre 2026, vendre un bien \u00e0 son enfant sous sa valeur v\u00e9nale reste possible, mais l&rsquo;administration peut y voir une donation. Elle taxe alors l&rsquo;\u00e9cart, avec int\u00e9r\u00eats de retard et une majoration de 40 % ou de 80 % en cas d&rsquo;abus de droit. Votre protection : l&rsquo;abattement de 100 000 \u20ac par parent et par enfant.<\/strong><\/p>\n<p>Voici ce qui d\u00e9clenche le risque, ce qu&rsquo;il co\u00fbte, et comment transmettre un bien \u00e0 prix r\u00e9duit en restant dans les clous.<\/p>\n<h2>Peut-on vendre sa maison \u00e0 son enfant moins cher que sa valeur ?<\/h2>\n<p>Oui, la loi n&rsquo;interdit pas un prix inf\u00e9rieur au march\u00e9 entre un parent et son enfant. Le probl\u00e8me est fiscal. Une vente \u00e0 \u00ab vil prix \u00bb ou \u00e0 prix modique est une vente conclue sous la valeur v\u00e9nale du bien. Si l&rsquo;administration d\u00e9montre une intention de faire un cadeau, elle peut la traiter comme une donation. Elle s&rsquo;appuie pour cela sur un faisceau d&rsquo;indices : \u00e9cart de prix, lien familial, modalit\u00e9s de paiement.<\/p>\n<p>La diff\u00e9rence entre les deux qualifications est lourde, selon le rapport du 122e Congr\u00e8s des notaires :<\/p>\n<ul>\n<li>Donation indirecte : seul l&rsquo;avantage, c&rsquo;est-\u00e0-dire l&rsquo;\u00e9cart entre la valeur et le prix, est soumis aux droits de donation.<\/li>\n<li>Donation d\u00e9guis\u00e9e : l&rsquo;op\u00e9ration est requalifi\u00e9e pour le tout et le prix pay\u00e9 n&rsquo;est pas d\u00e9ductible, sauf si l&rsquo;acte dissocie clairement la vente et la donation. Les auteurs contestent cette qualification lorsque le prix a bien \u00e9t\u00e9 pay\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Comment l&rsquo;administration fiscale s&rsquo;y prend-elle ?<\/h2>\n<p>Elle passe par la proc\u00e9dure d&rsquo;abus de droit de l&rsquo;article L. 64 du Livre des proc\u00e9dures fiscales. Deux avis du Comit\u00e9 de l&rsquo;abus de droit fiscal, rendus le 13 novembre 2025, en donnent un exemple. Des parts de soci\u00e9t\u00e9 avaient \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9es dans une m\u00eame famille \u00e0 leur valeur nominale, 76,22 \u20ac la part, alors que l&rsquo;expert de l&rsquo;administration les valorisait 8 710 \u20ac. Le prix \u00e9tait d\u00e9clar\u00e9 pay\u00e9 hors de la pr\u00e9sence du notaire.<\/p>\n<p>Le Comit\u00e9 a jug\u00e9 que l&rsquo;intention de donner peut se d\u00e9duire de l&rsquo;\u00e9cart de prix, du prix non pay\u00e9 et du lien familial. Il rappelle qu&rsquo;un \u00e9cart de prix, seul, ne suffit pas \u00e0 la prouver. Les droits ont \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9s selon l&rsquo;article 777 du CGI sur la valeur r\u00e9elle, avec la majoration de 80 % de l&rsquo;article 1729 du CGI. Ces dossiers portaient sur des parts de soci\u00e9t\u00e9 : ils montrent la m\u00e9thode employ\u00e9e, fond\u00e9e sur l&rsquo;\u00e9cart entre prix et valeur r\u00e9elle.<\/p>\n<h2>Combien co\u00fbte une requalification en donation ?<\/h2>\n<p>Les droits suivent le bar\u00e8me en ligne directe, apr\u00e8s l&rsquo;abattement de 100 000 \u20ac que chaque parent peut donner \u00e0 chaque enfant tous les 15 ans (impots.gouv.fr) :<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Taxable portion<\/th>\n<th>Rate<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Up to \u20ac8,072<\/td>\n<td>5%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>From \u20ac8,072 to \u20ac12,109<\/td>\n<td>10%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>From \u20ac12,109 to \u20ac15,932<\/td>\n<td>15%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>From \u20ac15,932 to \u20ac552,324<\/td>\n<td>20%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>From \u20ac552,324 to \u20ac902,838<\/td>\n<td>30%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>From \u20ac902,838 to \u20ac1,805,677<\/td>\n<td>40%<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Above \u20ac1,805,677<\/td>\n<td>45%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>\u00c0 ces droits s&rsquo;ajoutent l&rsquo;int\u00e9r\u00eat de retard et la majoration. Selon le BOFiP (BOI-CF-INF-10-20-20), elle est de 40 %, et de 80 % si le contribuable a eu l&rsquo;initiative principale de l&rsquo;abus de droit. Le d\u00e9tail du bar\u00e8me et des abattements est dans <a href=\"\/en\/donation-abattements-rappel-15-ans-bareme\/\">donation : abattement de 100 000 \u20ac, rappel de 15 ans, bar\u00e8me<\/a>.<\/p>\n<h2>Que change l&rsquo;article 918 du Code civil si la vente pr\u00e9voit un usufruit ou une rente ?<\/h2>\n<p>Le risque ne vient pas seulement du fisc. L&rsquo;article 918 du Code civil cr\u00e9e une pr\u00e9somption de donation hors part successorale pour la vente consentie \u00e0 un successible en ligne directe lorsqu&rsquo;elle est assortie d&rsquo;une rente viag\u00e8re ou d&rsquo;une r\u00e9serve d&rsquo;usufruit. La valeur du bien en pleine propri\u00e9t\u00e9 est alors prise en compte pour calculer la r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire et la quotit\u00e9 disponible. Selon la Cour de cassation (1re chambre civile, 29 janvier 2014), cette pr\u00e9somption est irr\u00e9fragable : l&rsquo;enfant ne peut pas prouver qu&rsquo;il a r\u00e9ellement pay\u00e9 le prix.<\/p>\n<p>Sur le plan fiscal, l&rsquo;administration doit en principe prouver l&rsquo;existence d&rsquo;une donation. Mais l&rsquo;article 751 du CGI institue une pr\u00e9somption, qui peut \u00eatre combattue, quand l&rsquo;acqu\u00e9reur est un h\u00e9ritier pr\u00e9somptif en ligne directe et que la vente comporte une r\u00e9serve d&rsquo;usufruit. Si vous envisagez de vendre en gardant l&rsquo;usufruit, lisez d&rsquo;abord notre article sur le <a href=\"\/en\/blog\/usufruit-nue-propriete-bareme-article-669-exemple\/\">bar\u00e8me de l&rsquo;usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 (article 669 du CGI)<\/a>.<\/p>\n<h2>Comment faire pour vendre \u00e0 prix r\u00e9duit sans risque ?<\/h2>\n<ul>\n<li>Faire estimer le bien par \u00e9crit (notaire ou expert) avant de fixer le prix. Une valeur document\u00e9e \u00e9vite le d\u00e9bat.<\/li>\n<li>Assumer la diff\u00e9rence dans l&rsquo;acte. Si vous voulez avantager votre enfant, l&rsquo;\u00e9cart devient une donation d\u00e9clar\u00e9e, dans la limite des abattements.<\/li>\n<li>Faire payer le prix pour de vrai, par virement tra\u00e7able, en passant par la comptabilit\u00e9 du notaire. Un prix d\u00e9clar\u00e9 pay\u00e9 hors de sa pr\u00e9sence figurait dans les dossiers du Comit\u00e9.<\/li>\n<li>V\u00e9rifier le compteur de 15 ans : toute donation faite \u00e0 cet enfant par ce parent depuis moins de 15 ans r\u00e9duit l&rsquo;abattement disponible.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour les formes d&rsquo;une donation, voir <a href=\"\/en\/faire-une-donation-formes-et-conditions\/\">faire une donation : formes, conditions et formalit\u00e9s<\/a>. Pour le calendrier d&rsquo;une vente, voir <a href=\"\/en\/promesse-de-vente-ou-compromis-retractation-de-10-jours\/\">promesse de vente ou compromis<\/a>.<\/p>\n<h2>Et l&rsquo;imp\u00f4t sur la plus-value du parent qui vend ?<\/h2>\n<p>Si le bien est votre r\u00e9sidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exon\u00e9r\u00e9e. Sinon, elle est tax\u00e9e \u00e0 19 % d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu et 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, apr\u00e8s abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention : 6 % par an pour l&rsquo;imp\u00f4t d\u00e8s la 6e ann\u00e9e, avec exon\u00e9ration apr\u00e8s 22 ans, et exon\u00e9ration des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. Une surtaxe de 2 % \u00e0 6 % s&rsquo;applique au-del\u00e0 de 50 000 \u20ac de plus-value imposable (service-public.gouv.fr, fiche v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026). Ce point se r\u00e8gle avant la vente, pas apr\u00e8s : il p\u00e8se dans le choix entre vendre, donner ou combiner les deux.<\/p>\n<h2>Cas concret n\u00b0 1 : un couple lyonnais vend \u00e0 son fils<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> M. et Mme Martin, 62 et 64 ans, poss\u00e8dent ensemble un appartement estim\u00e9 600 000 \u20ac. Leur fils de 34 ans veut l&rsquo;acheter. Ils lui proposent 350 000 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> L&rsquo;\u00e9cart est de 250 000 \u20ac, soit 125 000 \u20ac par parent. Aucune donation n&rsquo;a \u00e9t\u00e9 faite \u00e0 ce fils depuis 15 ans, donc chaque parent dispose de 100 000 \u20ac d&rsquo;abattement. Il reste 25 000 \u20ac taxables par parent, et le notaire n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 de l&rsquo;intention de donner.<\/p>\n<p><strong>Calcul du risque.<\/strong> Droits par parent sur 25 000 \u20ac : 403,60 + 403,70 + 573,45 + 1 813,60 = 3 194,35 \u20ac, soit 6 388,70 \u20ac pour le couple. Avec 40 % de majoration : 8 944,18 \u20ac. Avec 80 % : 11 499,66 \u20ac, hors int\u00e9r\u00eats de retard.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Ils vendent \u00e0 400 000 \u20ac et d\u00e9clarent dans l&rsquo;acte une donation de 200 000 \u20ac, soit 100 000 \u20ac par parent, exactement leurs abattements. Le prix est pay\u00e9 par virement via le notaire.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Droits \u00e0 payer : 0 \u20ac, contre un risque pouvant atteindre 11 499,66 \u20ac. Le fils a utilis\u00e9 l&rsquo;abattement de chaque parent pour 15 ans, et le prix de vente rapporte 50 000 \u20ac de plus aux parents. Cas fictif ; hypoth\u00e8ses : aucune autre donation depuis 15 ans, valeur de 600 000 \u20ac non contest\u00e9e.<\/p>\n<h2>Cas concret n\u00b0 2 : une m\u00e8re qui a d\u00e9j\u00e0 donn\u00e9 \u00e0 sa fille<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Mme Durand, 68 ans, veuve, vend \u00e0 sa fille de 40 ans un appartement lyonnais estim\u00e9 450 000 \u20ac par un notaire. Elle lui a donn\u00e9 60 000 \u20ac il y a 5 ans. Elle propose un prix de 360 000 \u20ac.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> L&rsquo;\u00e9cart est de 90 000 \u20ac. Avec la donation de 5 ans, il ne reste que 40 000 \u20ac d&rsquo;abattement sur 15 ans. Si l&rsquo;\u00e9cart est d\u00e9clar\u00e9, 50 000 \u20ac sont taxables : 403,60 + 403,70 + 573,45 + 6 813,60 = 8 194,35 \u20ac de droits. S&rsquo;il n&rsquo;est pas d\u00e9clar\u00e9 et que l&rsquo;administration le requalifie, la majoration porte la facture \u00e0 11 472,09 \u20ac (40 %) ou 14 749,83 \u20ac (80 %), hors int\u00e9r\u00eats de retard.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Elle r\u00e8gle le prix sur l&rsquo;abattement disponible : 410 000 \u20ac, soit un \u00e9cart de 40 000 \u20ac. L&rsquo;acte d\u00e9clare cet \u00e9cart comme une donation indirecte, et le prix est pay\u00e9 par virement via le notaire.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Droits \u00e0 payer : 0 \u20ac. Elle encaisse 50 000 \u20ac de plus qu&rsquo;au prix initial, et le risque de 14 749,83 \u20ac dispara\u00eet. Sa fille a utilis\u00e9 la totalit\u00e9 de son abattement, qui se reconstitue 15 ans apr\u00e8s chaque donation. Cas fictif ; hypoth\u00e8ses : valeur de 450 000 \u20ac non contest\u00e9e, une seule donation ant\u00e9rieure de 60 000 \u20ac, vente sans r\u00e9serve d&rsquo;usufruit ni rente.<\/p>\n<h2>Quelles alternatives \u00e0 la vente \u00e0 prix r\u00e9duit ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>La donation, avec ou sans r\u00e9serve d&rsquo;usufruit.<\/strong> Elle assume l&rsquo;avantage et utilise l&rsquo;abattement de 100 000 \u20ac par parent et par enfant, sans d\u00e9bat sur le prix.<\/li>\n<li><strong>Le don familial de sommes d&rsquo;argent.<\/strong> Il est exon\u00e9r\u00e9 jusqu&rsquo;\u00e0 31 865 \u20ac sous conditions restrictives (article 790 G du CGI), notamment l&rsquo;\u00e2ge du donateur et du b\u00e9n\u00e9ficiaire, et il se cumule avec l&rsquo;abattement de 100 000 \u20ac.<\/li>\n<li><strong>Le don d&rsquo;argent pour un logement neuf ou des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique.<\/strong> Une exon\u00e9ration temporaire (article 790 A bis du CGI) porte sur 100 000 \u20ac par donateur, avec un plafond de 300 000 \u20ac par b\u00e9n\u00e9ficiaire, pour les dons faits entre le 15 f\u00e9vrier 2025 et le 31 d\u00e9cembre 2026.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un don manuel doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 par le b\u00e9n\u00e9ficiaire m\u00eame s&rsquo;il n&rsquo;est pas impos\u00e9. Depuis le 1er janvier 2026, la d\u00e9claration se fait en ligne, sur l&rsquo;espace Finances publiques (impots.gouv.fr).<\/p>\n<h2>Quelles erreurs \u00e9viter ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Fixer le prix sans estimation \u00e9crite.<\/strong> Sans valeur document\u00e9e, l&rsquo;administration fixe seule la r\u00e9f\u00e9rence.<\/li>\n<li><strong>Payer le prix en dehors du notaire.<\/strong> C&rsquo;est un des indices relev\u00e9s par le Comit\u00e9 de l&rsquo;abus de droit fiscal.<\/li>\n<li><strong>Taire l&rsquo;\u00e9cart dans l&rsquo;acte.<\/strong> Une donation d\u00e9clar\u00e9e dans l&rsquo;abattement ne co\u00fbte rien ; une donation d\u00e9couverte co\u00fbte les droits et une majoration.<\/li>\n<li><strong>Oublier le compteur de 15 ans.<\/strong> Une donation ancienne de moins de 15 ans r\u00e9duit l&rsquo;abattement disponible.<\/li>\n<li><strong>Ajouter une rente ou un usufruit sans mesurer l&rsquo;article 918.<\/strong> La pr\u00e9somption de donation s&rsquo;applique alors \u00e0 la vente \u00e0 un successible en ligne directe.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p>Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans. Nous chiffrons avec vous l&rsquo;\u00e9cart acceptable entre prix et valeur, nous pla\u00e7ons la donation et la vente dans le bon ordre, puis nous pr\u00e9parons le dossier avec votre notaire. Pour en parler, <a href=\"\/en\/contact\/\">prenez rendez-vous avec Balmont Conseil<\/a>.<\/p>\n<h2>Frequently asked questions<\/h2>\n<h3>Une vente \u00e0 prix d&rsquo;ami \u00e0 son enfant est-elle une donation ?<\/h3>\n<p>Elle peut \u00eatre requalifi\u00e9e en donation si l&rsquo;administration prouve l&rsquo;intention de donner. Le simple \u00e9cart de prix ne suffit pas \u00e0 lui seul, d&rsquo;apr\u00e8s le Comit\u00e9 de l&rsquo;abus de droit fiscal, mais il p\u00e8se avec le lien familial et les modalit\u00e9s de paiement.<\/p>\n<h3>Quelle p\u00e9nalit\u00e9 en cas de requalification ?<\/h3>\n<p>Des int\u00e9r\u00eats de retard et une majoration de 40 %, ou de 80 % pour l&rsquo;initiateur principal de l&rsquo;abus de droit, calcul\u00e9es sur les droits de donation dus (BOFiP BOI-CF-INF-10-20-20).<\/p>\n<h3>Combien un parent peut-il donner \u00e0 son enfant sans droits ?<\/h3>\n<p>100 000 \u20ac par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans, en une fois ou en plusieurs dons (impots.gouv.fr).<\/p>\n<h3>L&rsquo;\u00e9cart de prix est-il tax\u00e9 en entier ?<\/h3>\n<p>En donation indirecte, seul l&rsquo;avantage r\u00e9sultant de la minoration du prix est tax\u00e9. En donation d\u00e9guis\u00e9e, l&rsquo;op\u00e9ration peut \u00eatre tax\u00e9e pour le tout (rapport du 122e Congr\u00e8s des notaires).<\/p>\n<h3>Faut-il un notaire pour d\u00e9clarer la diff\u00e9rence ?<\/h3>\n<p>Une vente immobili\u00e8re passe par un acte notari\u00e9. Y inscrire la donation de l&rsquo;\u00e9cart garantit sa d\u00e9claration et documente votre intention.<\/p>\n<h3>La vente avec r\u00e9serve d&rsquo;usufruit est-elle trait\u00e9e autrement ?<\/h3>\n<p>Oui. Quand elle est consentie \u00e0 un successible en ligne directe, l&rsquo;article 918 du Code civil la pr\u00e9sume faite \u00e0 titre de donation hors part successorale, et la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 est prise en compte pour la r\u00e9serve et la quotit\u00e9 disponible. La pr\u00e9somption est irr\u00e9fragable selon la Cour de cassation (1re chambre civile, 29 janvier 2014).<\/p>\n<h3>Un \u00e9cart de prix tr\u00e8s important est-il plus risqu\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Oui, car l&rsquo;\u00e9cart est l&rsquo;indice de d\u00e9part. Dans les avis du 13 novembre 2025, des parts c\u00e9d\u00e9es 76,22 \u20ac alors qu&rsquo;elles valaient 8 710 \u20ac ont \u00e9t\u00e9 tax\u00e9es sur la valeur r\u00e9elle, avec une majoration de 80 %. Plus l&rsquo;\u00e9cart est grand, plus il faut le d\u00e9clarer et le documenter.<\/p>\n<h3>Faut-il d\u00e9clarer un don d&rsquo;argent exon\u00e9r\u00e9 ?<\/h3>\n<p>Oui. Un don manuel doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 par le b\u00e9n\u00e9ficiaire m\u00eame s&rsquo;il n&rsquo;est pas impos\u00e9. Depuis le 1er janvier 2026, la d\u00e9claration se fait en ligne sur l&rsquo;espace Finances publiques (impots.gouv.fr).<\/p>\n<p>Sources : impots.gouv.fr, \u00ab Que puis-je donner \u00e0 mes enfants, petits-enfants sans avoir \u00e0 payer de droits ? \u00bb (page modifi\u00e9e le 13 juillet 2026, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F14198 sur le calcul des droits, bar\u00e8me en ligne directe (consult\u00e9e le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, \u00ab Imp\u00f4t sur le revenu &#8211; Plus-value immobili\u00e8re \u00bb (fiche v\u00e9rifi\u00e9e le 15 avril 2026, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; impots.gouv.fr, Comit\u00e9 de l&rsquo;abus de droit fiscal, avis 2025-17 et 2025-18, s\u00e9ance du 13 novembre 2025 (consult\u00e9s le 30 octobre 2026) ; BOFiP BOI-CF-INF-10-20-20 (consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; rapport du 122e Congr\u00e8s des notaires, \u00ab Vente \u00e0 vil prix ou \u00e0 prix modique \u00bb (consult\u00e9 le 30 octobre 2026) ; article 918 du Code civil, d&rsquo;apr\u00e8s la note \u00ab Pr\u00e9somption de gratuit\u00e9 en cas d&rsquo;ali\u00e9nation en faveur d&rsquo;un successible \u00bb (Chon\u00e9 &#038; Associ\u00e9s, notaires, consult\u00e9e le 31 octobre 2026).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Au 31 octobre 2026, vendre un bien \u00e0 son enfant sous sa valeur v\u00e9nale reste possible, mais l&rsquo;administration peut y voir une donation. 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