{"id":8702,"date":"2026-11-01T09:58:59","date_gmt":"2026-11-01T08:58:59","guid":{"rendered":"https:\/\/balmontconseil.com\/?p=8702"},"modified":"2026-11-01T09:58:59","modified_gmt":"2026-11-01T08:58:59","slug":"acheter-immobilier-suisse-francais-lex-koller","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/balmontconseil.com\/en\/blog\/acheter-immobilier-suisse-francais-lex-koller\/","title":{"rendered":"Un Fran\u00e7ais peut-il acheter un bien immobilier en Suisse ? Ce que permet la Lex Koller"},"content":{"rendered":"<p><strong>Un Fran\u00e7ais domicili\u00e9 en Suisse ach\u00e8te un logement sans autorisation, comme un Suisse. Un frontalier titulaire d\u2019un permis G peut acheter une r\u00e9sidence secondaire sans autorisation dans sa r\u00e9gion de travail, mais sans pouvoir la louer. Un r\u00e9sident en France rel\u00e8ve du r\u00e9gime de l\u2019autorisation (la \u00ab Lex Koller \u00bb) : r\u00e9sidence secondaire limit\u00e9e \u00e0 200 m\u00b2 habitables et 1 000 m\u00b2 de terrain, ou logement de vacances dans un contingent national de 1 500 unit\u00e9s par an. R\u00e8gles f\u00e9d\u00e9rales consult\u00e9es le 31 octobre 2026.<\/strong><\/p>\n<p>Beaucoup de Fran\u00e7ais qui travaillent pr\u00e8s de Gen\u00e8ve comparent deux achats : un logement du c\u00f4t\u00e9 fran\u00e7ais de la fronti\u00e8re, ou un bien en Suisse. Le second est encadr\u00e9 par une loi f\u00e9d\u00e9rale sur l\u2019acquisition d\u2019immeubles par des personnes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, connue sous le nom de \u00ab Lex Koller \u00bb. Voici ce qu\u2019elle autorise selon votre statut, ce qu\u2019elle interdit, ce que vous risquez en la contournant et la r\u00e9forme que le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a mise en consultation en 2026.<\/p>\n<h2>Un Fran\u00e7ais peut-il acheter un bien immobilier en Suisse ?<\/h2>\n<p>Tout d\u00e9pend de deux crit\u00e8res : votre domicile et votre statut en Suisse. Le principe pos\u00e9 par la Conf\u00e9d\u00e9ration est d\u2019\u00e9viter que le territoire suisse ne passe en mains \u00e9trang\u00e8res. Un ressortissant de l\u2019Union europ\u00e9enne ou de l\u2019AELE domicili\u00e9 en Suisse a les m\u00eames droits qu\u2019un Suisse. Un titulaire de permis C aussi. Un \u00e9tranger domicili\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, hors frontaliers, est soumis \u00e0 l\u2019autorisation pour tout achat immobilier.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Your status<\/th>\n<th>Achat d\u2019un logement en Suisse<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Ressortissant UE\/AELE domicili\u00e9 en Suisse<\/td>\n<td>Aucune autorisation, comme un Suisse<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Titulaire d\u2019un permis C<\/td>\n<td>Aucune autorisation, comme un Suisse<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frontalier (permis G, UE\/AELE)<\/td>\n<td>R\u00e9sidence secondaire possible sans autorisation dans la r\u00e9gion de travail, location interdite tant qu\u2019il y travaille comme frontalier<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>R\u00e9sident en France, hors frontalier<\/td>\n<td>R\u00e9gime de l\u2019autorisation : r\u00e9sidence secondaire ou logement de vacances<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Ressortissant hors UE\/AELE domicili\u00e9 en Suisse (permis B)<\/td>\n<td>Logement principal sans autorisation, sous conditions ; autorisation pour une r\u00e9sidence secondaire ou un logement de vacances<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Qui est une \u00ab personne \u00e0 l\u2019\u00e9tranger \u00bb au sens de la Lex Koller ?<\/h2>\n<p>L\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la justice vise les ressortissants \u00e9trangers, les soci\u00e9t\u00e9s dont le si\u00e8ge est \u00e0 l\u2019\u00e9tranger et les soci\u00e9t\u00e9s dont le si\u00e8ge est en Suisse mais dans lesquelles des ressortissants \u00e9trangers ont une position dominante. Acheter par une soci\u00e9t\u00e9 ne dispense donc pas d\u2019autorisation : une soci\u00e9t\u00e9 suisse contr\u00f4l\u00e9e par des \u00e9trangers est trait\u00e9e comme eux. Chaque dossier est examin\u00e9 au cas par cas par l\u2019autorit\u00e9 du canton o\u00f9 se trouve l\u2019immeuble.<\/p>\n<h2>Quelles sont les conditions pour un r\u00e9sident en France ?<\/h2>\n<p>Un r\u00e9sident en France qui n\u2019est pas frontalier peut demander une autorisation pour une r\u00e9sidence secondaire ou un logement de vacances. Chaque cat\u00e9gorie a ses conditions.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Criteria<\/th>\n<th>Second home<\/th>\n<th>Logement de vacances<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Surface habitable et terrain<\/td>\n<td>200 m\u00b2 habitables et 1 000 m\u00b2 de terrain au maximum<\/td>\n<td>La page f\u00e9d\u00e9rale ne fixe pas de plafond<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Rental<\/td>\n<td>Forbidden<\/td>\n<td>Temporaire seulement, pas \u00e0 l\u2019ann\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Number of properties<\/td>\n<td>Un seul logement de vacances ou r\u00e9sidence secondaire en Suisse<\/td>\n<td>Contingent national de 1 500 logements par an, r\u00e9parti entre les cantons<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Lien avec le lieu<\/td>\n<td>Relations \u00ab extr\u00eamement \u00e9troites et dignes d\u2019\u00eatre prot\u00e9g\u00e9es \u00bb, appr\u00e9ci\u00e9es plus ou moins strictement selon les cantons<\/td>\n<td>Zone touristique ; impossible dans certains cantons, dont Gen\u00e8ve et Zurich<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<ul>\n<li>Pour une r\u00e9sidence secondaire, le bien doit se situer dans une zone \u00e0 vocation touristique.<\/li>\n<li>Comme pour les Suisses, la construction est interdite dans une commune qui compte d\u00e9j\u00e0 plus de 20 % de r\u00e9sidences secondaires.<\/li>\n<li>Pour un immeuble commercial ou professionnel, aucune autorisation n\u2019est n\u00e9cessaire, sauf si l\u2019immeuble est destin\u00e9 \u00e0 la construction, au commerce ou \u00e0 la location de logements.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La demande est d\u00e9pos\u00e9e aupr\u00e8s de l\u2019autorit\u00e9 cantonale du lieu de situation de l\u2019immeuble. Sa d\u00e9cision peut faire l\u2019objet d\u2019un recours. L\u2019autorisation est accord\u00e9e pour un motif pr\u00e9cis, sans changement d\u2019usage possible, et elle est valable trois ans, sauf d\u00e9rogation. Un logement achet\u00e9 pour \u00eatre lou\u00e9 ne figure dans aucun de ces motifs : la r\u00e9sidence secondaire ne peut pas \u00eatre lou\u00e9e, et le logement de vacances seulement de fa\u00e7on temporaire.<\/p>\n<h2>Que peut faire un frontalier genevois ?<\/h2>\n<p>Un frontalier titulaire d\u2019un permis G, ressortissant de l\u2019Union europ\u00e9enne ou de l\u2019AELE, peut acheter une r\u00e9sidence secondaire dans sa r\u00e9gion de travail sans autorisation. Il ne peut pas la louer tant qu\u2019il travaille dans cette r\u00e9gion comme frontalier. La dispense vise la r\u00e9gion de travail : hors de cette r\u00e9gion, la page f\u00e9d\u00e9rale ne pr\u00e9voit pas la m\u00eame facilit\u00e9. Pour les conditions du permis, voir notre page sur le <a href=\"\/en\/permis-g-frontalier-suisse-conditions-et-duree\/\">permis G de frontalier<\/a> ; pour l\u2019imp\u00f4t, l\u2019article <a href=\"\/en\/blog\/frontalier-suisse-geneve-ou-autre-canton-quel-impot\/\">frontalier suisse : Gen\u00e8ve ou autre canton<\/a>.<\/p>\n<h2>Et si l\u2019on d\u00e9m\u00e9nage en Suisse avec un conjoint de nationalit\u00e9 hors UE ?<\/h2>\n<p>Votre conjoint, s\u2019il est ressortissant d\u2019un \u00c9tat hors UE\/AELE, n\u2019a pas les m\u00eames droits que vous. Domicili\u00e9 en Suisse avec un permis de s\u00e9jour valable, g\u00e9n\u00e9ralement un permis B, il peut acheter son logement principal ou un terrain \u00e0 b\u00e2tir sans autorisation si trois conditions sont r\u00e9unies : habitation personnelle sans location, d\u00e9but des travaux dans l\u2019ann\u00e9e qui suit l\u2019acquisition du terrain, permis valable. Pour une r\u00e9sidence secondaire ou un logement de vacances, une autorisation reste n\u00e9cessaire.<\/p>\n<h2>Peut-on h\u00e9riter ou recevoir un bien en Suisse sans autorisation ?<\/h2>\n<p>La loi pr\u00e9voit des exceptions \u00e0 l\u2019autorisation, dont deux concernent la famille : les h\u00e9ritiers l\u00e9gaux au sens du droit suisse dans la d\u00e9volution d\u2019une succession, et les parents en ligne ascendante ou descendante de l\u2019ali\u00e9nateur, ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistr\u00e9 (article 7 de la loi). Un enfant qui re\u00e7oit le bien de son p\u00e8re ou de sa m\u00e8re n\u2019a donc pas d\u2019autorisation \u00e0 demander. La loi sanctionne en revanche l\u2019h\u00e9ritier qui est tenu de demander une autorisation et qui ne la demande pas dans le d\u00e9lai prescrit (article 28). Pour la fiscalit\u00e9 d\u2019une succession en Suisse, voir <a href=\"\/en\/succession-en-suisse-impot-cantonal-et-heritiers-francais\/\">succession en Suisse : imp\u00f4t cantonal et h\u00e9ritiers fran\u00e7ais<\/a>.<\/p>\n<h2>Que risque-t-on en achetant sans autorisation ?<\/h2>\n<p>Beaucoup plus que l\u2019annulation de la vente. Selon la loi f\u00e9d\u00e9rale, un acte qui exige une autorisation reste sans effet tant que celle-ci n\u2019est pas pass\u00e9e en force (article 26). Il est nul lorsque l\u2019acqu\u00e9reur l\u2019ex\u00e9cute sans demander d\u2019autorisation ou avant qu\u2019elle ne passe en force, ou lorsque l\u2019autorit\u00e9 la refuse. Quiconque met \u00e0 ex\u00e9cution, intentionnellement, un acte nul est puni d\u2019une peine privative de libert\u00e9 de trois ans au plus ou d\u2019une peine p\u00e9cuniaire ; l\u2019auteur qui agit par m\u00e9tier encourt de six mois \u00e0 trois ans de prison ; en cas de n\u00e9gligence, l\u2019amende peut atteindre 50 000 francs (article 28). Le conservateur du registre foncier peut aussi \u00e9carter la r\u00e9quisition d\u2019inscription. Mieux vaut poser la question avant la promesse de vente.<\/p>\n<h2>La Lex Koller va-t-elle changer ?<\/h2>\n<p>Une r\u00e9forme est en discussion. Le 15 avril 2026, le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a ouvert une consultation, jusqu\u2019au 15 juillet 2026, sur un avant-projet qui durcit la loi. Les mesures propos\u00e9es :<\/p>\n<ul>\n<li>l\u2019achat d\u2019un logement principal par un ressortissant d\u2019un \u00c9tat hors UE\/AELE serait soumis \u00e0 autorisation, avec revente dans les deux ans en cas de d\u00e9m\u00e9nagement ;<\/li>\n<li>l\u2019exemption pour les locaux commerciaux ne vaudrait que si l\u2019acqu\u00e9reur exploite lui-m\u00eame l\u2019\u00e9tablissement ;<\/li>\n<li>les contingents annuels de logements de vacances seraient r\u00e9duits, et les ventes entre personnes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger redeviendraient soumises \u00e0 autorisation ;<\/li>\n<li>l\u2019acquisition de parts de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res d\u2019habitation cot\u00e9es, de fonds immobiliers et de SICAV immobili\u00e8res ne b\u00e9n\u00e9ficierait plus de l\u2019autorisation g\u00e9n\u00e9rale.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il s\u2019agit d\u2019un avant-projet, pas d\u2019une loi. Le texte en vigueur reste la loi du 16 d\u00e9cembre 1983, dont la derni\u00e8re version consolid\u00e9e date du 1er juillet 2023. Le communiqu\u00e9 du Conseil f\u00e9d\u00e9ral ne pr\u00e9voit pas de r\u00e8gle propre aux frontaliers. Avant tout achat, v\u00e9rifiez l\u2019\u00e9tat de la r\u00e9vision sur le site de l\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la justice.<\/p>\n<h2>Exemple chiffr\u00e9 : un frontalier genevois face \u00e0 un achat<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Marc, 44 ans, cadre \u00e0 Gen\u00e8ve avec un permis G, habite en Haute-Savoie. Il envisage d\u2019acheter un appartement de 128 m\u00b2 sur un terrain de 640 m\u00b2 dans la r\u00e9gion de Gen\u00e8ve, comme r\u00e9sidence secondaire, en comptant sur un loyer de 1 800 CHF par mois (hypoth\u00e8se de travail).<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> La loi permet l\u2019achat sans autorisation, dans la r\u00e9gion de travail, mais interdit la location tant qu\u2019il y travaille comme frontalier. Le projet repose sur un revenu locatif.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Il v\u00e9rifie d\u2019abord le crit\u00e8re d\u00e9cisif, la location. Par prudence, il compare aussi la surface aux plafonds cit\u00e9s pour les r\u00e9sidences secondaires (200 m\u00b2 habitables, 1 000 m\u00b2 de terrain) : 128 m\u00b2 et 640 m\u00b2, soit des marges de 72 m\u00b2 et de 360 m\u00b2. La page f\u00e9d\u00e9rale ne dit pas si ces plafonds s\u2019appliquent aussi au frontalier : il le fait confirmer par l\u2019autorit\u00e9 cantonale.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Le revenu locatif attendu ne peut pas \u00eatre encaiss\u00e9 : 1 800 CHF \u00d7 12 = 21 600 CHF par an, soit 216 000 CHF en dix ans. Marc renonce au plan locatif et arbitre autrement : bien en France, ou transfert de domicile en Suisse (qui supprime la restriction et change la fiscalit\u00e9, voir <a href=\"\/en\/quitter-la-france-pour-la-suisse\/\">leave France for Switzerland<\/a>).<\/p>\n<h2>Exemple chiffr\u00e9 : un chalet de vacances pour une famille lyonnaise<\/h2>\n<p><strong>Situation.<\/strong> Camille et Julien, 41 et 43 ans, r\u00e9sident \u00e0 Lyon. Ils visent un chalet de 150 m\u00b2 sur 700 m\u00b2 de terrain dans une station de montagne, pour y passer leurs vacances.<\/p>\n<p><strong>Issue.<\/strong> Ils sont r\u00e9sidents en France et non frontaliers : l\u2019achat est soumis \u00e0 autorisation, et ils esp\u00e9raient louer le chalet quelques semaines par an.<\/p>\n<p><strong>Strategy.<\/strong> Ils comparent les deux voies. La r\u00e9sidence secondaire accepte 150 m\u00b2 et 700 m\u00b2 (marges de 50 m\u00b2 et de 300 m\u00b2 sous les plafonds de 200 m\u00b2 et de 1 000 m\u00b2), mais interdit toute location et suppose un lien \u00e9troit avec le lieu. Le logement de vacances autorise la location temporaire, mais d\u00e9pend d\u2019un contingent cantonal sur 1 500 unit\u00e9s par an pour toute la Suisse.<\/p>\n<p><strong>Result.<\/strong> Pour louer, ils doivent viser le logement de vacances et v\u00e9rifier que le canton dispose d\u2019un contingent. S\u2019ils retiennent la r\u00e9sidence secondaire, ils renoncent \u00e0 tout loyer. Dans les deux cas, l\u2019autorisation pr\u00e9c\u00e8de la signature, et le bien ne peut pas servir \u00e0 une autre fin que celle de l\u2019autorisation.<\/p>\n<h2>Que v\u00e9rifier avant de signer ?<\/h2>\n<ul>\n<li>Votre statut exact (r\u00e9sident en Suisse, permis C, permis G, r\u00e9sident en France) le jour de l\u2019achat.<\/li>\n<li>Le canton : les conditions varient selon les cantons et le type de bien, et la d\u00e9cision rel\u00e8ve de l\u2019autorit\u00e9 cantonale.<\/li>\n<li>L\u2019usage pr\u00e9vu : l\u2019autorisation est accord\u00e9e pour un motif pr\u00e9cis, sans changement d\u2019usage possible.<\/li>\n<li>L\u2019\u00e9tat de la r\u00e9forme de la Lex Koller au jour de la signature.<\/li>\n<li>Le traitement fiscal en France et en Suisse du bien et de ses revenus, qui d\u00e9pend de votre r\u00e9sidence fiscale : voir la <a href=\"\/en\/convention-fiscale-france-suisse\/\">convention fiscale France-Suisse<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Ce que fait Balmont Conseil<\/h2>\n<p>Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine \u00e0 Lyon depuis bient\u00f4t 14 ans, compare avec vous un achat en France et un achat en Suisse, en tenant compte de votre statut, de votre r\u00e9sidence fiscale et de la fiscalit\u00e9 des deux pays, puis vous met en relation avec nos partenaires bancaires pour le financement. <a href=\"\/en\/contact\/\">Prenez rendez-vous avec le cabinet<\/a> avant de signer une promesse de vente.<\/p>\n<h2>FAQ<\/h2>\n<h3>Qu\u2019est-ce que la Lex Koller ?<\/h3>\n<p>C\u2019est le nom courant de la loi f\u00e9d\u00e9rale suisse du 16 d\u00e9cembre 1983 qui encadre l\u2019acquisition d\u2019immeubles par des personnes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. Elle vise \u00e0 \u00e9viter que le territoire suisse ne passe en mains \u00e9trang\u00e8res.<\/p>\n<h3>Un Fran\u00e7ais r\u00e9sidant en Suisse a-t-il besoin d\u2019une autorisation ?<\/h3>\n<p>Non, s\u2019il est ressortissant de l\u2019Union europ\u00e9enne ou de l\u2019AELE et domicili\u00e9 en Suisse : il a les m\u00eames droits qu\u2019un Suisse. Cela vaut aussi pour les titulaires d\u2019un permis C.<\/p>\n<h3>Un frontalier peut-il louer sa r\u00e9sidence secondaire ?<\/h3>\n<p>Non, tant qu\u2019il travaille comme frontalier dans la r\u00e9gion concern\u00e9e. La dispense d\u2019autorisation ne vaut que pour une r\u00e9sidence secondaire situ\u00e9e dans sa r\u00e9gion de travail.<\/p>\n<h3>Quelle surface maximale pour une r\u00e9sidence secondaire ?<\/h3>\n<p>200 m\u00b2 de surface habitable et 1 000 m\u00b2 de terrain pour une r\u00e9sidence secondaire achet\u00e9e par une personne domicili\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, avec location interdite et un seul bien en Suisse.<\/p>\n<h3>Peut-on acheter \u00e0 Gen\u00e8ve comme logement de vacances ?<\/h3>\n<p>Non pour un \u00e9tranger domicili\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger : dans certains cantons, dont Gen\u00e8ve et Zurich, la vente d\u2019un logement de vacances \u00e0 des \u00e9trangers est impossible.<\/p>\n<h3>Une soci\u00e9t\u00e9 permet-elle de contourner la Lex Koller ?<\/h3>\n<p>Non. Les soci\u00e9t\u00e9s dont le si\u00e8ge est \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, comme les soci\u00e9t\u00e9s suisses dans lesquelles des ressortissants \u00e9trangers ont une position dominante, sont trait\u00e9es comme des personnes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger.<\/p>\n<h3>La r\u00e9forme de la Lex Koller est-elle d\u00e9j\u00e0 en vigueur ?<\/h3>\n<p>Non. Le Conseil f\u00e9d\u00e9ral a mis un avant-projet en consultation du 15 avril au 15 juillet 2026. Tant qu\u2019il n\u2019est pas adopt\u00e9, la loi de 1983 reste applicable.<\/p>\n<h3>Peut-on recevoir un bien en h\u00e9ritage en Suisse sans autorisation ?<\/h3>\n<p>Oui pour l\u2019h\u00e9ritier l\u00e9gal au sens du droit suisse, et pour les parents en ligne ascendante ou descendante de la personne qui transmet le bien, son conjoint ou son partenaire enregistr\u00e9 (article 7 de la loi).<\/p>\n<p><strong>Sources:<\/strong> ch.ch, portail des autorit\u00e9s suisses, \u00ab Achat immobilier par des \u00e9trangers \u00bb (ch.ch\/fr\/achat-immobilier-etrangers, consult\u00e9 le 31 octobre 2026) ; Office f\u00e9d\u00e9ral de la justice, \u00ab Acquisition d\u2019immeubles par des personnes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger \u00bb (bj.admin.ch, page du 12 f\u00e9vrier 2026, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; Office f\u00e9d\u00e9ral de la justice, \u00ab R\u00e9vision de la Lex Koller \u00bb (bj.admin.ch, consult\u00e9e le 31 octobre 2026) ; Conseil f\u00e9d\u00e9ral, communiqu\u00e9 du 15 avril 2026 (admin.ch, consult\u00e9 le 31 octobre 2026) ; Loi f\u00e9d\u00e9rale du 16 d\u00e9cembre 1983 sur l\u2019acquisition d\u2019immeubles par des personnes \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, RS 211.412.41, articles 7, 26 et 28 (fedlex.admin.ch, consult\u00e9e le 31 octobre 2026).<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un Fran\u00e7ais domicili\u00e9 en Suisse ach\u00e8te un logement sans autorisation, comme un Suisse. 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